Nu de termijn, waarbinnen de klimaattafel gebouwde omgeving tot een hoofdlijnenakkoord moet komen, haar einde nadert worden de messen van de onderhandelaars nog eens flink geslepen. Aedes, de koepel van de woningcorporaties, heeft de afgelopen weken haar framingsactiviteiten al stevig gericht op de onbetaalbaarheid van de opgave voor de sector. Afgelopen dagen werd dat flink aangezet door de stellingname dat de voortrekkersrol die van hen wordt verwacht, alleen ingevuld kan worden als het gepaard gaat met een flinke financiële injectie. Dat roept de vraag op of corporaties de verduurzaming echt niet kunnen betalen.

Het is een feit dat de woningcorporaties steeds zwaarder worden belast. Enerzijds door de verhuurdersheffing en anderzijds door strengere fiscale regels waardoor verliezen nog maar beperkt mogen worden afgetrokken en er dus steeds meer vennootschapsbelasting betaald moet worden. Wat mij betreft volkomen onterecht. Met het afromen van ‘overtollige’ kasstromen wordt een enorm investeringspotentieel uit de sector getrokken (dat gaat inmiddels al snel om een bedrag van rond de 50 miljard euro). Desondanks zien de cijfers van de niet-Randstad corporaties er ieder jaar beter uit. Dat is de andere kant van de medaille waarmee de VVD ieder jaar weer de tegenstanders van de heffing om de oren kan meppen. Met de inzet van de heffingen en belastingen kunnen corporaties veel grotere sprongen maken, dat is duidelijk. De vraag is echter of ze de energietransitie ook kunnen invullen binnen het huidige regime.

Te simplistisch

Aedes schermt al enige tijd met een bedrag van 108 miljard euro dat door de sector opgehoest zou moeten worden om CO₂-neutraal te zijn in 2050. Vanuit het perspectief van het onderhandelingsspel begrijp ik dat. Het is echter om een aantal reden een onjuiste calculatie. Het bedrag is bepaald door simpelweg 2,4 miljoen woningen te vermenigvuldigen met 45.000 euro. Dat is natuurlijk veel te simplistisch.

Allereerst zou Aedes alleen haar grondgebonden woningen in moeten brengen. Alhoewel corporaties veel hoogbouw bezitten is het besparingspotentieel klein bier vanuit energietransitieperspectief. Ik heb dat al vaker betoogd en de bijbehorende grafieken vaak laten zien. Het is in die zin jammer dat niet is vastgehouden aan de oorspronkelijk deal tussen de sector en het rijk die ging over kubieke meters gasbesparing (Aanbod aan de Samenleving 2008). Door de labeljacht van de afgelopen jaren is over het hoofd gezien dat label B voor een hoogbouwwoning heel wat anders oplevert dan een label B voor een grondgebonden woning (die overigens ook veel minder oplevert dan voorzien). Daarmee zeg ik niet dat we hoogbouw niet moeten doen maar die opgave kan in een ander tempo en met minder druk op de beschikbare middelen. Daarmee ontlasten we zeker de Randstad corporaties die het financieel al moeilijk hebben. Vanuit dit perspectief decimeren we de opgave naar 1 miljoen woningen.

30 jaar de tijd

Vervolgens moeten we het tijdsperspectief in ogenschouw nemen. De corporaties hebben 30 jaar. In die tussentijd krijgen al die 1 miljoen woningen zeker één keer een flinke onderhouds- of renovatiebeurt voor de kiezen. Verduurzaming kan daarin autonoom meelopen. Dan hebben we het plotseling over een heel ander financieel plaatje. Corporaties geven namelijk voor zo’n standaard ingreep al snel 40.000 euro uit zonder al te gekke dingen als asbest, verzakte leidingen, funderingsschade of maatregelen voor zelf aangebrachte voorzieningen. De meerkosten, t.o.v. de ingreep die toch al moest gebeuren, naar gasloze en CO₂ neutrale woningen zijn bij de toepassing van warmtenetten nihil en bij de individuele aanpak van woningen zo’n 30.000 euro. Stel dat voor 60% een individuele oplossing wordt gekozen dan hebben we het dus over een verduurzamingsinvestering van 18 miljard euro, uitgesmeerd over 30 jaar. Door het instrument Energie Prestatie Vergoeding in te zetten kan dat bedrag vrijwel geheel worden terugverdiend binnen de levensduur van de woningen.

Hierbij houd ik geen rekening met forse kostprijsreducties die de bouw moet gaan realiseren om ook de particuliere voorraad te kunnen aanpakken. Het enige wat Aedes dus hoeft te doen is een afspraak maken dat alle 1 miljoen grondgebonden woningen de komende 30 jaar aangepakt worden (mits niet gesloopt of uitgepond) en dat dan in één keer de stap naar CO₂-neutraal wordt gemaakt.