Naarmate het succes van de grote stappen manifester wordt, stijgt de verontwaardiging van de mensen die werken aan de kleine stappen. Is dan datgene waar zij mee bezig zijn volkomen waardeloos? Nee, het zijn domweg onvergelijkbare grootheden gebaseerd op volkomen andere principes. Daardoor zijn de lessen van de kleine stappen ook niet zomaar te vertalen naar de grote stappen.

Het belangrijkste wat ik uit de wereld wil helpen, is de veronderstelling dat voor corporaties heel veel kleine stappen beter zijn dan een paar grote stappen. Zowel vanuit energetisch als financieel oogpunt is het omgekeerde het geval. Vanuit financieel perspectief kan met 1 label B-renovatie 2 nul-op-de-meterwoningen gerealiseerd worden!

Een paar belangrijke assumpties. Kosten zijn out-of-pocket en dus weg. Investeringen worden terugverdiend, omdat ze kosten zijn voor degenen die gebruik maakt van het gecreëerde product of dienst. Een label B-renovatie levert zo’n 30% energiebesparing (op het totale energieverbruik van een huishouden). Een nul-op-de-meterrenovatie zorgt 100% energiebesparing.

Onderhoud en renovatie

Een woningcorporatie combineert energetische ingrepen vrijwel altijd met al gepland onderhoud of renovatie-ingrepen. Voor groot onderhoud ligt al snel zo’n 20 tot 30 duizend euro op de plank. Voor vergaande renovatie worden bedragen tussen 40 en 70 duizend euro begroot. Bij groot onderhoud is iedere labelstap meegenomen. Voor renovatie wordt er (laten we hopen) minimaal gestreefd naar label B.

De huurverhoging bij renovatie naar label B is lastig te onderbouwen. Vaak is er in de betreffende wijken al het nodige aan de hand met betrekking tot achterstallig onderhoud en ligt het onderwerp ‘huurverhoging’ zeer gevoelig. Het verwachte energieverbruik is daarnaast onvoorspelbaar en zeker niet te garanderen. Daardoor wordt de huurverhoging vaak beperkt tot een paar tientjes of zelfs helemaal niet doorbrekend.

Rendabeler

De kosten van een nul-op-de-meterrenovatie ligt in de pre-industriële fase rond 70 duizend euro (binnen de Stroomversnelling voor een gemiddelde grondgebonden woning). Die prijs daalt de komende jaren nog fors, maar dat is zelfs in dit vergelijk niet eens relevant. De vergoeding die de corporatie kan vragen voor de garantie nul-op-de-meter (NOM), bedraagt gemiddeld zo’n 150 euro in de maand.

Dan gaan we nu eens rekenen. Let op, ik kijk daarbij alleen naar de mogelijkheden die de energierekening biedt. De totale businesscase met levensduur verlengende ingrepen, harmonisaties en andere complicerende factoren maakt een NOM-renovatie per definitie rendabeler dan een B-labelrenovatie.

Wat kan een corporatie met 150 euro in de maand? Met een constante kasstroom kan een corporatie 2 dingen doen. Geld lenen en dat geld vervolgens investeren in een project wat zichzelf terugverdiend met een fatsoenlijk intern rendement. Het investeringsbedrag wat past bij 150 euro is zo’n 40 duizend euro.

Voor de gemiddelde renovatie (met ambitie label B) wordt gemiddeld 55 duizend euro uitgegeven. De huurverhoging van zo’n drie tot vier tientjes dekt daarvan amper  8 duizend euro af.  Dat betekent dat er zo’n 45 duizend euro out-of-pocket verdwijnt ten koste van de winst en verliesrekening. Een bedrag waarmee alle ratio’s van de corporatie verslechteren.

Nihil verschil

Het verschil laat zich raden. Bij de NOM-woning wordt 40 duizend van de 70 duizend euro afgedekt. Het verschil is 30 duizend euro. Dat is 15 duizend euro lager dan de B-labelstap. Het zal echter niet lang duren voordat de prijs van een nul-op-de-meterrenovatie doorschiet naar 60 duizend euro waardoor het verschil nihil wordt.

Dit betekent dat dan met 1 label-B renovatie 2 NOM-renovaties uitgevoerd kunnen worden. Kwestie van een beetje gezond verstand gebruiken.

De businesscase draait 100% rond als bij mutaties de comfortelementen worden meegerekend door een zogeheten harmonisatie naar streefhuur. Corporaties kunnen natuurlijk ook genoegen nemen met een lager rendement, waardoor die harmonisatie achterweg kan blijven en de betaalbaarheid van de kernvoorraad wordt geborgd.

Grote stap

Vanuit energetisch perspectief is het wel helder. De NOM-renovatie levert 3 keer zo veel besparing als een label B-renovatie. Een focus op de kleine stappen zorgt er ook voor dat veel woningen locked-in raken voor de komende 30 jaar. Om de noodzakelijke grote stap te maken moet er dan gedesinvesteerd worden. En die grote stap is echt nodig, willen we verzekerd zijn van een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050.