‘Vergeet bij transformatie de huurdersrechten niet’

‘Vergeet bij transformatie de huurdersrechten niet’

“Een belangrijke manier om leegstaande winkelpanden en kantoren aan te pakken, is ze te transformeren naar ander gebruik.” Met die woorden opende advocate Renske van Eldik de juridische masterclass ‘Besluit omgevingsrecht’ bij Holla advocaten in ’s-Hertogenbosch.

Van Eldik ziet regelmatig positieve ontwikkelingen op dit gebied. “De gemeente Amsterdam wil € 1,2 miljoen investeren om 4 leegstaande panden te transformeren naar jongeren- en ouderenwoningen. En voor de leegstaande Koepel-gevangenis in Breda (zie foto) hebben diverse architecten nieuwe functies bedacht, waaronder een markthal en een sportschool.”

Hoog tijd dus voor een juridisch bijspijkermoment, vond Holla advocaten. Waar Van Eldik zich tijdens deze masterclass richtte op de mogelijkheden voor de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, besprak advocaat Bart de Haan de mogelijkheden van permanente afwijking.

10 jaar afwijken van bestemmingsplan

“Sinds 1 november 2014 is het mogelijk om binnen 8 weken een vergunning te verkrijgen voor een afwijking van het bestemmingsplan voor tijdelijk gebruik van maximaal 10 jaar”, legt ze uit. “Dit komt door een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht, Bor, meer in het bijzonder de toevoeging van artikel 4 lid 11 van bijlage II bij het Bor. Op grond van dit artikel kan voor een periode van maximaal 10 jaar worden afgeweken van het bestemmingsplan voor het gebruik van gronden en bouwwerken.”

De aanpassing van het Bor heeft ook gevolgen gehad voor de permanente gebruikswijzing, legt De Haan uit. “Op grond van artikel 4 lid 9 van bijlage II bij het Bor kan een permanente gebruikswijziging binnen 8 weken worden vergund. Beslist de gemeente niet binnen 8 weken, dan ontstaat er een vergunning van rechtswege.”

Door de wijziging per 1 november 2014 is artikel 4 lid 9 verruimd. Zo is er geen oppervlaktebeperking voor de gebruikswijziging en mag het aantal woningen toenemen als gevolg van de gebruikswijziging. “Daarnaast mogen er ook bouwactiviteiten plaatsvinden (in- en uitpandig), mits de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet toenemen. Ook mag het gebruik van het aansluitende terrein worden gewijzigd. Hou wel in gedachten dat dit artikel voornamelijk over de bebouwde kom gaat. Dat betekent dat er aandacht moet zijn voor onder meer geluid en luchtkwaliteit .”

3 scenario's bij nieuwbouw

Op het gebied van nieuwbouw zijn er 3 scenario’s, als er gebruik wordt gemaakt van een tijdelijk bouwwerk. Een tijdelijk bouwwerk mag aan soepelere eisen uit het Bouwbesluit voldoen, maar mag maximaal 15 jaar in stand worden gehouden. “Als het tijdelijke bouwwerk past binnen het bestemmingsplan, dan is er niets aan de hand. Met dien verstande dan een tijdelijk bouwwerk maximaal 15 jaar in stand blijft”, vertelt Van Eldik. "Als het tijdelijke bouwwerk niet binnen dit plan past, dan kun je gebruikmaken van artikel 4 lid 11 voor de lengte van maximaal 10 jaar." Als derde optie noemt ze de uitgebreide voorbereidingsprocedure. “Dan mag het tijdelijke bouwwerk er ook maximaal 15 jaar staan.”

Bij permanent afwijkend gebruik moet altijd de uitgebreide procedure worden gevolgd. “Aangezien het gebouw niet past in het bestemmingsplan, dient een bestemmingsplanwijziging te worden gevolgd. Het is echter ook mogelijk om een afwijkingsvergunning aan te vragen. Zorg hierbij wel voor een goede ruimtelijke onderbouwing ”, aldus De Haan.

Huurdersrechten

Na deze uitleg gingen de deelnemers aan de slag met 4 casussen, om het zojuist geleerde theorie in de praktijk toe te passen. Er ontstond een discussie over de wijze waarop de mogelijkheden voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan zich verhouden tot de rechten van huurders. 

Naar aanleiding hiervan heeft advocate Annelies Overmars van Holla advocaten aan de masterclassdeelnemers een notitie gestuurd. Hierin gaat ze in op de huurrechtelijke aspecten van transformatie. Zo schrijft ze dat de leegstandswet sinds 2013 veranderd is om eigenaren van moeilijk verkoopbare huizen te helpen. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend en kan in sommige gevallen, afhankelijk van de bestemming van de woonruimte, verlengd worden tot een maximum aantal jaren van 10, 5 of 7 jaar.

Tijdelijke verhuur op basis van leegstandswet

Bij tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet gelden de meeste regels van de huurbescherming niet. Zo stopt de overeenkomst automatisch als de vergunning op grond van de leegstandswet is afgelopen. Het is van belang dat de huurovereenkomst op schrift wordt gesteld en dat daarin wordt duidelijk aangegeven dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet en voor welke termijn de vergunning is verleend.

Voor verhuur van een pand als bedrijfsruimte geldt de leegstandswet niet en geldt het reguliere huurrechtelijke regime voor bedrijfsruimten: artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek of artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek. In die regimes zit voldoende ruimte om in te spelen op tijdelijke transformatievraagstukken.

Gerelateerde artikelen, events & downloads

c21 c134 c169 c225 c259 c265
Scoren met duurzaamheid in Spaanse voetbalcompetitie

Scoren met duurzaamheid in Spaanse voetbalcompetitie

Bedrijven uit de Benelux worden uitgenodigd deel te nemen aan een duurzaamheidschallenge met als doel het verminderen van de milieu-impact en het bevorderen van ...

Lees verder

c21 c26 c169 c260 c265
VenhoevenCS ontwerpt zwemstadion Parijs 2024

VenhoevenCS ontwerpt zwemstadion Parijs 2024

Het Nederlandse architectenbureau VenhoevenCS heeft samen met het Franse Ateliers 2/3/4/ de competitie gewonnen voor het ontwerp van het zwemstadion voor de Olympische ...

Lees verder

c21 c160 c169 c225
'Leisure-sector heeft trendsetters nodig in verduurzaming'

'Leisure-sector heeft trendsetters nodig in ...

Met een gaskraan die in 2030 dichtgaat en een verhoogde gasbelasting zoeken partijen in de bouw- en vastgoedsector naar alternatieven om vaarwel te zeggen tegen ...

Lees verder

c169 c223
Leisure-vastgoed toekomstbestendig maken

Leisure-vastgoed toekomstbestendig maken

starstarstarstar_halfstar_border
In de gratis whitepaper ‘Best practices van leisure’ vind je uitgebreide informatie en inspiratie omtrent het verduurzamen van leisure-vastgoed. ...
c169 c225
Tilburg wil horeca verduurzamen

Tilburg wil horeca verduurzamen

De horeca in Tilburg wil het energieverbruik verminderen en voedselverspilling tegengaan. Met een Green Deal willen deze Brabantse gemeente, Koninklijke Horeca Nederland-afdeling ...

Lees verder

c148 c169 c225
Optimaal binnenklimaat voor zwembaden

Optimaal binnenklimaat voor zwembaden

Duurzaam Gebouwd-partner Kieback&Peter lanceerde een whitepaper over het verbeteren van het binnenklimaat van zwembaden. In de whitepaper komt een oplossing ...

Lees verder

c160 c169 c225
Bank wil hele hypotheekportefeuille naar energielabel A

Bank wil hele hypotheekportefeuille naar energielabel ...

ABN Amro heeft de ambitie om haar gehele portefeuille onroerend goed te verbeteren naar gemiddeld energielabel A in 2030.

Lees verder

c26 c169
Gouden Green Key voor hotel in Enschede

Gouden Green Key voor hotel in Enschede

De Broeierd in Enschede is bekroond met de Gouden Green Key, de hoogst mogelijke onderscheiding op het gebied van duurzaamheid. Het Hampshire Hotel – De Broeierd ...

Lees verder

c26 c120 c169
Stadsmuseum Breda vernieuwd

Stadsmuseum Breda vernieuwd

Het Stedelijk Museum Breda werd in een half jaar tijd ingrijpend vernieuwd. Zo zijn onder andere de buitengevels en de installaties verduurzaamd. Foto: Jeroen ...

Lees verder

c26 c169
Glazen overkapping als eyecatcher van winkelpanden

Glazen overkapping als eyecatcher van winkelpanden

Op de plaats van het voormalige hoofdgebouw van Fortis aan het Rokin in Amsterdam opent komende augustus 2017 de flagshipstore van de Canadese winkelketen Hudson's ...

Lees verder

c169 c225
Cambuur krijgt energieneutraal voetbalstadion

Cambuur krijgt energieneutraal voetbalstadion

Naar verwachting speelt SC Cambuur in 2020 in het eerste energieneutrale voetbalstadion van Nederland.

Lees verder

c169 c225
Winkelcentra en retailgebieden genomineerd voor NRW Jaarprijs 2017

Winkelcentra en retailgebieden genomineerd voor ...

5 genomineerde winkelcentra en retailgebieden voor de NRW Jaarprijs 2017 werden tijdens de PROVADA bekendgemaakt.

Lees verder

Reactie plaatsen

keyboard_arrow_up