Zoals de meesten van u weten ben ik het afgelopen jaar bezig geweest met een onderzoek naar de barrières bij het investeren in energie-efficiënt vastgoed. Daarin kwamen vele pijnpunten naar voren, maar een belangrijke grondslag voor de terughoudendheid ligt vaak in de waardebepaling. Wat is de aanvullende waarde van energie efficiëntie op vastgoed, ongeacht de functie? Binnen het Nederlandse vastgoednetwerk wordt hier ondertussen regelmatig aandacht aan besteed.

We hebben concreet met twee vragen te maken: ‘Op welke manier wordt de duurzaamheid van het gebouw bepaald’ en ‘Welke toegevoegde waarde levert deze duurzaamheid het gebouw in de toekomst op?’

De eerste vraag gaat heel duidelijk over de methodiek en vraagt om een consensus omtrent de wijze waarop de duurzaamheid in een gebouw definiëren. Dit wordt steeds lastiger. We kunnen kijken naar energielabels, maar met de huidige aandacht voor materialen en gebruikerscomfort/gezondheid dekken deze niet totaal de lading.

We kunnen de verschillende certificeringssystemen gebruiken (BREEAM/LEED/WELL etc.) maar dat geeft ons geen richtlijnen over het daadwerkelijk duurzame definiëren van een gebouw. Een voorbeeld: is BREEAM Pass (1 ster) even duurzaam als BREEAM Very Good (3 sterren)? Waarschijnlijk is uw eerste antwoord: ‘Nee’. Stel dat ik u vertel dat het PASS-gebouw deze certificering heeft behaald op basis van energie en materialen en de rest links heeft laten liggen. Terwijl het gebouw met de Very Good-certificering deze behaald heeft op basis van aspecten als ecologie en gezondheid? Hoe verhouden de gebouwen zich nu?

Nog lastiger wordt het als we over specifieke maatregelen gaan praten. Een paar jaar geleden was een led-verlichtingsinstallatie nog een energie-efficiënte maatregel. Tegenwoordig is het een gangbare keuze. In hoeverre moet deze installatie dan nog als ‘aanvullend’ energie-efficiënt gezien worden of gewoon als ‘standaard’ onderdeel van een gebouw. Hoe bepalen we dan de waarde van deze installatie in het gebouw?

Brown Discount

Met de huidige sprongen in energielabels wordt energie-efficiëntie ook steeds lastiger te om als duurzame maatstaf te gebruiken. Interessanter is het om bij het gebouw te kijken naar maatregelen die nog niet genomen zijn. Bijvoorbeeld als we de energie-efficiëntie niet gaan zien als een aanvulling, maar als een standaard. Hiermee gaan we de gebouwen die niet aan de eisen voldoen negatief waarderen, oftewel de ‘Brown Discount’. Deze term geeft ook meteen aansluiting op mijn tweede vraag omtrent de toegevoegde waarde van duurzaamheid in het gebouw in de toekomst.

Binnen de oude circle of blame werd altijd gewezen naar de gebruiker of huurder. Deze was niet bereid te betalen voor duurzame en energie-efficiënte maatregelen in een gebouw. Met de opkomende interesse voor systemen als WELL is het de vraag of dat nog wel de realiteit is. In hoeverre gaat het gebrek aan energie-efficiënte maatregelen er niet toe leiden dat de gebruiker niet meer bereid is te betalen voor een gebouw dat niet voldoet aan de standaardverwachtingen omtrent energie-efficiëntie.

De overheid maakt met de minimumeisen rondom energielabels (eerst C en straks B) al een nieuwe standaard omtrent energie-efficiëntie en vastgoed. Gebouwen met lagere labels moeten nu aangepakt worden om een exploitatierisico voor de toekomst te beperken. Als de gebruiker hier nu ook nog in gaat sturen door een bepaalde basisverwachting te creëren, dan heeft dit een directe impact op de wijze waarop waardebepaling van vastgoed ingezet wordt.

Mijn vragen en overwegingen zijn nog lang niet volledig, maar ik merk vanuit mijn project dat er behoefte ontstaat aan een vorm van consensus omtrent in ieder geval deze twee specifieke (maar brede) vragen. Daarom ga ik graag met u allen in overleg om te komen tot een eerste kader voor waardebepaling van duurzaamheid te komen.

Waardebepaling

Op 12 september organiseren wij een bijeenkomst omtrent Waardebepaling in Amsterdam. Er zijn nog enkele plaatsen beschikbaar. Schrijf u in voordat het te laat is. Sprekers van Triodos, ABN AMRO, Dynamis en MAT25 geven hun visies op waardebepaling en duurzaamheid. In deze eerste bijeenkomsten bespreken we verschillen, overeenkomsten en komen we tot nieuwe inzichten en samenwerkingen.

In navolging daarop organiseren we een aantal workshops. Informatie hierover volgt spoedig. We richten ons op commercieel vastgoed (workshop 1), particulier woningbezit (workshop 2) en gebruikers/huurders (workshop 3). Hierbij gaan we verder in op vast te stellen uitgangspunten om consensus te bereiken omtrent waardebepaling.

Omdat we een internationaal project zijn (H2020 BUILDINTEREST) zal ook bij onze internationale partners dit onderwerp opgepakt gaan worden. Tijdens de internationale bijeenkomst in februari zal er dan ook verder over dit onderwerp gesproken worden en komt u ook met Europese partijen in gesprek. Doet u mee?