De nieuwe manier van communiceren met de overheid is middels greendeals concrete samenwerking stimuleren. Er schijnen honderden initiatieven ingediend te zijn. Hopelijk zijn het er veel uit de bouw- en vastgoedsector.

Wij hebben een sector met een aanbod gedreven motor met als resultaat overproductie van te vaak laagwaardig en niet flexibel vastgoed. De leegstand gaat komende jaren pijnlijke proporties aannemen omdat een groot deel van het vastgoed niet kan voldoen aan de snel veranderende en helaas dalende vraag.

Dit heeft een steeds kortere halfwaardetijd van vastgoed tot gevolg waardoor de methode van vastgoed waarderen in de prullenbak kan. De steeds snellere vraag naar functiewijzigingen en binnen functies versnelde omslag van de type vraag, vraagt om een andere manier van invullen van de huisvestingsvraag. Vastgoed bestaat niet meer.

Industrialiseren
Het huidige systeem levert een standaard product middels een ambachtelijk maatwerk proces terwijl het juist andersom zou moeten zijn. Echter de eindgebruiker is conservatief gemaakt door elke aanpassing of wens de kop in te drukken met hoge meerkosten. 

Dat maakt dat vraag en aanbod meer en meer uit elkaar gaan lopen. Het systeem zal vraaggericht moeten worden. Dus niet beginnen met ruimtelijke plannen, bestemmingsplannen, vergunningen etc. maar eindigen met een overheid die de verandering faciliteert.

Al tientallen jaren praten wij over industrialiseren. In de jaren 70 zijn reeds de eerste succesvolle toepassingen geweest. De doorbraak heeft echter nooit plaatsgevonden. Wil de bouwsector weer een groeisector worden zal deze slag nu versneld gemaakt moeten worden.  Dus in 300 uur een huis met daarbij veel opties naar wens van de gebruiker.

Internationaliseren
De bouw en vastgoedketen wordt gekenmerkt door grote internationale kapitaal krachtige toeleveranciers aan het begin van de keten en grote internationale kapitaalkrachtige beleggers en eindgebruikers aan het eind van de keten.

Daartussen een lokaal, niet kapitaal krachtig versplinterd middenveld. Dit middenveld is wel capabel om de herontwikkelingsopgave te doen maar als het daarbij blijft zal er een bloedbad ontstaan in de Nederlandse bouwsector. Dat is een groot risico.

Indien de Nederlandse sector slaagt in de industrialisatie en de daarmee gepaard gaande schaalvergroting, kan de internationalisering van de sector pas succesvol plaatsvinden. Anders begint de uitverkoop.

Vraag stimuleren
De basis voor een vastgoedcrisis is afname van de vraag naar vastgoed. Naast een snel veranderende vraag is er sprake van vraag uitval. Dit gat vullen wij niet met transformeren zonder nieuwe vraag te creëren.  Hiermee is de toekomst van de bouw en vastgoedsector 1 op 1 verbonden met innovatie en ondernemerschap.

Wij pleiten daarom voor een focus op het verbeteren van de concurrentiepositie en het verbeteren van het investeringsklimaat  in plaats van verdere bezuinigingen.  In de geschiedenis is dit gedaan door als overheid opdrachtgever te worden van icoonprojecten waarmee mensen aan het werk gehouden worden en Nederland op de kaart wordt gezet. Maar investeren in de infra is ook prima; wat rijdt het opeens lekker door op de A4.

Duurzaamheid is vraaggedreven ontwikkelen
Het begrip duurzaamheid is door de veranderingen als het nieuwe werken, online winkelen, kleinere huishoudens, hoge snelheid in consumptieveranderingen ook aan snelle verandering onderhevig.  Dat lijkt een contradictie  maar duurzaamheid staat steeds meer voor flexibiliteit. 

De BREEAM systematiek is een goede weergave als poging het begrip met veel draagvlak te definiëren. Binnen een jaar na introductie doen begrippen als flexibiliteit, demontabel bouwen, levenscyclus denken, cyclische materiaalstromen zich aan als belangrijke thema’s die onvoldoende in BREEAM gewaardeerd werden.

Energiezuinigheid als hoofdthema is al op z’n retour. Gezondheid zal meer aandacht krijgen. Het wegingsonderzoek in BREEAM (hoe belangrijk is gezondheid tov energie, etc.) gaan wij dit jaar doen onder de eindgebruikers.

Betere gebouwinformatie
Duurzaamheid is een van de elementen van integrale kwaliteit. Dit heeft te maken met een professioneel proces. Wanneer wij als DGBC in ons internationaal verband aankaarten dat een uitdaging is certificering goedkoper te krijgen en proberen de hoeveelheid bewijslast te verlagen, worden wij erop gewezen dat dat een vreemde ambitie is.

In de Scandinavische landen eisen beleggers en verzekeraars dat een gebouw goed gedocumenteerd is. Men wil weten wat men krijgt en een slecht gedocumenteerd gebouw is een risicovolle belegging. Dit zal in Nederland ook gaan gebeuren dus dit pleit voor een goed gebouwendossier. De overheid kan dit proces versnellen door het stimuleren van het gebruik van het BIM model en betere documentatie te eisen. Dan dalen de kosten van certificering heel snel.

Als DGBC laten wij de focus op kostenverlaging en verlaging van de bureaucratische last niet los omdat de huidige manier van werken op kort termijn voor ons een gegeven is. Wij gaan wel partijen helpen met een BREEAM procestraining om de integratie te bevorderen. Een tijd van crisis is een tijd van kennisoverdracht.

GreenDeal Benchmarken: meten = weten
Prestaties van gebouwen worden veel te weinig gemeten en vergeleken. Daardoor wordt de kwaliteit van het bouwproces niet werkelijk geëvalueerd. Wij pleiten voor, en werken aan het opzetten van een benchmark voor duurzaamheid. Hiervoor heeft de DGBC  in samenwerking met het platform duurzame huisvesting, een Green Deal ingediend.

Dit komt er kort op neer dat wij in de markt een tiental gebouwen willen gaan uitlezen met slimme meters en de overheid vragen hetzelfde te doen met een tiental gebouwen.

Integraal proces
Zolang het verduurzamingsproces zoals gestimuleerd door BREEAM, naast het traditionele bouwproces plaatsvind, leidt dit tot hoge kosten. BREEAM projecten die erin slagen hun proces te professionaliseren melden juist een efficiëntie slag. Skanska is al bedrijf hier een goed voorbeeld van, zij zijn erin geslaagd gebouwen te realiseren met hoge BREEAM en LEED scores  tegen lagere kosten. De bouwsector moet zijn borst natmaken als wij hierin niet snel slagen.

GreenDeal CO₂-emissiehandel
Om de bouw en vastgoedsector vitaal te krijgen, zijn kapitaalstromen richting de sector nodig. Nu verdwijnt geld uit de sector. Wij moeten met elkaar op zoek naar nieuwe businessmodellen. Een potentiele nieuwe geldstroom kan de CO₂-emissiehandel zijn.

Het is zeer waarschijnlijk dat een ton CO₂ besparen het goedkoopste is in de vastgoedsector. Door van dit gegeven gebruik te maken is het mogelijk dat andere industrieën de verduurzaming van de vastgoedsector mede financieren.

Verder is het mechanisme van aantoonbare besparing ten opzichte van de benchmark een efficiënter model op als een subsidiemodel omdat de aangetoonde prestatie achteraf wordt beloond gedurende meerdere jaren. Om de haalbaarheid van CO₂-emissiehandel te onderzoeken is een green deal ingediend.

GreenDeal Sloopcertificering
De vraag naar het ontwikkelen van een sloopcertificaat neemt toe. Ook vanuit eindgebruikers om te zorgen dat duurzame nieuwbouw herontwikkeling op een andere plaats en tijd wordt.  Een slim hergebruik van materialen kan, bij de stijgende materiaalprijzen en de dalende waarde van leegstaande panden, een oplossing zijn om vraag en aanbod weer sneller in lijn te brengen.

GreenDeal Fiscale vergroening
Het succes van het fiscale beleid voor de autobranche vraagt om navolging in de vastgoedsector. De onroerend zaak belasting mede afhankelijk maken van het energielabel. Daarmee wordt de positieve relatie tussen vastgoedwaarde en duurzaamheid versterkt. Wordt tevens de overdrachtsbelasting afhankelijk van het energielabel, dan is daarmee een motor voor het verduurzamen gecreëerd.

Een koper van een pand moet bijvoorbeeld een half jaar de tijd krijgen om label stappen te maken en op basis van dit label wordt het tarief van de overdrachtsbelasting bepaald. Dan zijn er natuurlijk wel uitzonderingen nodig voor monumenten.

Kortom, er is genoeg te doen om het momentum van verandering vast te houden. Een goed initiatief van minister Spies is het instellen van een bouwteam dat alle concrete ideeën gaat verzamelen om de sector weer op weg te helpen. Het is cruciaal dat wij als markt en overheid de verduurzaming aangrijpen als kans om de sector te stimuleren.

Immers, de verduurzaming van de bebouwde omgeving is de grootste bouwopgave sinds de wederopbouw na WOII.

Stefan van Uffelen
Directeur Dutch Green Building Council