Circulair ontwikkelen is niet gelijk aan circulair bouwen en ook weer iets anders dan circulaire economie of het sluiten van kringlopen. Hierdoor ontstaat er nogal eens ruis op de lijn: wat is een circulaire vastgoed- of gebiedsontwikkeling? Tegelijkertijd is nu het moment om binnen de bouw- en vastgoedsector barrières te slechten en circulair ontwikkelen betekenis te geven. 

Circulair als duurzaamheidsprincipe in de bouw- en vastgoedsector kent 3 primaire bronnen:

1. Circulaire economie als alternatief businessmodel dat opkwam tijdens de kredietcrisis. Aanleiding hiervoor is het besef dat lineaire modellen niet duurzaam zijn op de lange termijn en tot een systeemcrisis kunnen leiden.
2. Sluiten van kringlopen van fossiele brandstoffen en grondstoffen;
3. Cradle-to-cradle en circulair bouwen als principe dat voortkomt uit een urgentie van oprakende grondstoffen en een toenemende afvalstroom, waarbij nu veel waarde van producten en grondstoffen verloren gaat.

Deze betekenissen overlappen en dragen bij aan het verduurzamen van vastgoedontwikkeling. Tegelijkertijd is de financiering- en bouwkolom niet eenvoudig om te veranderen. Dit vergt een intensieve transitie waarbij circulaire businessmodellen, sluiten van kringlopen in de gebruiksfase en circulair bouwen door experimenteren verder moeten komen.

Issues van tijd en schaal

Circulair bouwen is inmiddels een betekenisvol begrip door vooruitstrevende voorbeelden. Deze voorbeelden leiden nu tot standaarden voor demontabel bouwen, toepassen van gerecyclede en recyclebare materialen en het opstellen van materialenpaspoorten. Oftewel, circulair bouwen is al zo ver om het te mainstreamen en opschalen in de bouwsector. Natuurlijk zijn hier nog tal van optimalisaties mogelijk, maar de eerste stappen zijn gezet.

De grootste impact van een gebouw op het klimaat vindt echter plaats in de gebruiksfase. Het sluiten van kringlopen waarbij de negatieve CO₂-impact tijdens de gebruiksfase verdwijnt, is daarmee cruciaal om de impact van gebouwen op het klimaat te verminderen. Dit is een issue van tijd want dit vraagt om meer dan circulair bouwen: het gaat ook om de gebruiksfase en het signaleren van kansen in de vroege planfase.

Circulair ontwikkelen gaat ook verder dan materiaalgebruik en duurzame energieopwekking, namelijk ook om de impact van afvalstromen, water en mobiliteit. Hier komt een issue van schaal tot uiting. Neem bijvoorbeeld een energieneutraal en circulair gebouwd kantoor op een autoafhankelijke locatie, waardoor alle gebruikers met de auto moeten komen. Dit kan moeilijk een circulaire ontwikkeling worden genoemd. Een circulair gebouw alleen is qua duurzaamheidsprestatie dus eigenlijk onvoldoende. Om de duurzaamheidsimpact te vergroten is circulair ontwikkelen nodig wat het gebouw overstijgt door kringlopen in het gebied en in de stad te (helpen) sluiten. Zo wordt een circulair gebruik mogelijk, zie onderstaande figuur.

Circulair ontwikkelen reikt verder dan de bouw in tijd en schaal

Institutionele barrières slechten

Vooruitstrevende circulaire bouwprojecten zijn goede voorbeelden van hoe institutionele barrières geslecht kunnen worden. De bouwkolom is complex en in de basis nog steeds prijsgestuurd. Toch is het een aantal partijen gelukt op circulariteit als kwaliteit te sturen. Hier zijn dus barrières geslecht waarbij leveranciers of onderaannemers die niet meegaan uit de bouwkolom vallen. In de vastgoedontwikkeling zijn nog barrières te overwinnen. Met name in de financieringsstromen en waardebepaling en in vragen over eigenaarschap. Hoe taxeer je de waarde van bouwelementen na 30 jaar? Wie financiert deze waarde? Wie is eigenaar van de bouwelementen? Waarom krijg je geen hogere hypotheek voor een circulaire woning? Ontwikkelende beleggers en corporaties kunnen in het vraagstuk over eigenaarschap en waardebepaling een voortrekkersrol vervullen.

Nieuwe omgevingsvisie

Een andere barrière ligt in de planvorming. Een ontwikkellocatie kan van grote betekenis zijn voor het sluiten van kringlopen in een gebied of gemeente. Maar hoe waardeer je deze stromen en hoe toets je de impact op energie in de EPC en in het vergunningstraject? En hoe ga je om met verschillende grondeigenaren bij het sluiten van een warmtenet tussen functies? Er blijven nu kansen liggen: laten we die lokaal oppakken met de nieuwe omgevingsvisie! Gebiedsontwikkelaars zijn dikwijls al proactief met stakeholders in de omgeving bezig en kunnen hierin het voortouw nemen.

Aanleiding van deze bijdrage is de bijeenkomst van de commissie duurzaamheid van de NEPROM over circulair ontwikkelen. Auteur Maarten Markus is projectmanager duurzaamheid bij gebiedsontwikkelaar AM. Hij dankt de sprekers van Over Morgen, AEB Amsterdam en BAM en alle deelnemers aan de bijeenkomst voor de vruchtbare discussie.