Door financiële waarde in cashflow te vertalen en maatschappelijke waarde in contracten meetbaar te maken, komt een WELLco dichterbij. Een geïntegreerde contractvorm die zich toespitst op gezondheid kan als houvast dienen om bijvoorbeeld het reduceren van de ziektelast als maatschappelijke waarde vast te leggen. Die inzichten en lessen werden gedeeld tijdens een rondetafelgesprek gehouden bij croonwolter&dros met Duurzaam Gebouwd-experts.  

‘Bij een garantie voor een gezond gebouw moeten zachte KPI’s keihard worden’, kopte het eerste artikel over de mogelijkheid om een WELLco te vormen. De zoektocht naar een prestatiegarantie voor een gezond gebouw startte in de zomer van 2018. Toen bleek dat het opstellen van KPI’s en het meten van resultaten randvoorwaarden zijn voor een gezond gebouw.

Om het element ‘gezondheid’ te kunnen meten zijn er verschillende bruikbare methodieken, bijvoorbeeld de NPS-score, die klantloyaliteit meet met producten en diensten. Ook de omgevingsfactorenbeoordeling van de World Green Building Council (comfort, geluid, licht, akoestiek en bereikbaarheid) is een alternatief, evenals de internationale benchmark voor beleggers GRESB. Daarnaast is er natuurlijk de uit het Verenigd Staten overgewaaide WELL-certificering, die op aandachtsgebieden als mindfullness, beweging en voeding naast het binnenklimaat beoordeelt en gebouweigenaren scherp houdt door jaarlijkse updates te geven aan het International WELL Building Institute.

Een WELLco wordt dan ook gedefinieerd als bedrijf of entiteit die op het vlak van gezondheid aantoonbaar resultaat borgt, in een flexibele en innovatieve overeenkomst. Er worden afspraken gemaakt op basis van harde data, afkomstig uit sensoring en er is een mogelijkheid om dit te koppelen aan zachte waarden uit enquêtes en onderzoeken. De beoordelingen voor het gebouw kunnen uit diverse kokers komen en het contract kan gedurende de loopduur veranderen.

Prikkel(s) voor verhuurder

Toch lijken gebouweigenaren de deuren nog niet plat te lopen voor een langdurige samenwerking op het gebied van gezondheid. “Wat zijn de financiële barrières om aan de slag te gaan met een bedrijf of organisatie die welzijn en gezondheid borgt in een gebouw?”, vraagt moderator Wietse Walinga van Smart WorkPlace. De split incentive blijkt nog altijd parten te spelen. “Een gebruiker kan een duidelijke visie hebben om een gezonde omgeving voor zijn medewerkers te creëren, maar voor een verhuurder is de prikkel minder aanwezig”, geeft Nils Bonder van AM aan. “Tegelijkertijd zien we wel dat er vooral op high end plekken zoals de Zuidas vaker wordt gevraagd om een WELL-certificering, bijvoorbeeld om de war for talent te winnen. Op die plaatsen moet je je als gebouweigenaar onderscheiden en op zijn minst laten zien dat je iets met het onderwerp gezondheid wil en doet.”

Het verschil in belangen is niet alleen te bespeuren in de kantorenmarkt. Ook in het onderwijs is er een gat te dichten tussen enerzijds de uitgangspunten van de gemeente en de wensen van het schoolbestuur. “De uitdaging schuilt in het scheiden van budgetten in beheer, onderhoud en facilitaire diensten”, omschrijft Richard Kleefman van RVO de strubbelingen bij de verduurzaming van schoolvastgoed. “Daarnaast is het ook voor onderwijs zo dat de gemeente die het vastgoed neerzet, niet de voordelen voelt van een gezonde omgeving. Voor een gebruiker is de impact die een WELLco kan maken veel duidelijker.” Daar sluit collega Selina Roskam zich bij aan. “De verhuurder en huurder moeten het allebei willen. Door budgetten niet te ontschotten ontbreekt de financiële ruimte die je nodig hebt om een gezonder binnenklimaat te creëren.”

Op het verlanglijstje

Naast de financiële hobbels spelen er andere factoren die keuzes beïnvloeden. Een inzet op beleving en het vergroten van welbevinden staat nog lang niet bij alle beslissers op het verlanglijstje. “Opdrachtgevers beginnen niet met de juiste ambitie”, vindt Peter Ruchti van draaijer+partners. “De verhoging van arbeidsproductiviteit of het verlagen van ziekteverzuim staan niet op de agenda, terwijl dat wel zou moeten. De meeste energie zit voor ons dan ook in het vertalen van de vraag naar een toekomstbestendig ambitie waarin gezondheid wordt meegenomen.”

Fysieke afspraak

Om vastgoed als productiemiddel te zien, moeten huurders en verhuurders dichter bij elkaar komen. “Je kunt de split incentive voorkomen door het gezamenlijk belang voorop te stellen”, denkt Marc Hopman van Croonwolter&dros. “Een fysieke afspraak tussen deze twee partijen is een belangrijk vertrekpunt om samen tot een value case te komen, waarin gezondheid een leidend principe is. Dat klinkt logisch, maar het is lang niet altijd vanzelfsprekend dat deze partijen daadwerkelijk met elkaar om tafel gaan zitten om verduurzamingspaden te kiezen.”

Door een WELLco toe te passen kunnen tijdens deze gesprekken zaken worden vastgelegd over onder andere het reduceren van ziektelast. “Vertaal de financiële waarde in cashflow en maak de maatschappelijke waarde in contracten meetbaar”, adviseert Francesco Franchimon van Franchimon ICM. “Waar de reductie CO₂ de maatschappelijke waarde duidt in het klimaatdebat is het reduceren van de ziektelast dat in het (zorg)preventiedebat. We zijn met zijn allen op zoek naar manieren om te verleiden en te overtuigen, om de markt in beweging te laten komen.”

Pointers voor een succesvolle WELLco

De Duurzaam Gebouwd-experts stelden de volgende pointers op voor huurders en verhuurders, om rekening mee te houden bij een eventuele WELLco:

1. Zie vastgoed niet als een financieel product maar ga op zoek naar de value case
2. Vertaal financiële waarde in cashflow
3. Maak maatschappelijke waarde in contracten meetbaar
4. Zorg voor de mogelijkheid om budgetten te ontschotten
5. Verleid en overtuig de markt met handvaten voor hoe ze in beweging kunnen komen

Gezonde Gebouwen en WELLco

De aanwezige experts spraken aan het einde van het rondetafelgesprek de ambitie uit om samen concrete vervolgstappen te nemen, met een position paper over de visie en de noodzaak van een WELLco. Uiteindelijk moet er een roadmap verschijnen naar een markt waarin WELLco’s worden toegepast.               

Op Duurzaam Gebouwd houden we je op de hoogte van de verdere vorderingen omtrent het opzetten van een WELLco. Lees in onze Kennisbank meer verhalen over gezondheid binnen het thema Gezonde Gebouwen en download onze whitepaper ‘Gezonde werkomgeving binnen handbereik’.