De overheid heeft de beschikking over drie type instrumenten om transities in de samenleving te bewerkstelligen.

o wortel: financiële en economische instrumenten (subsidies)
o preek: voorlichting en educatie
o stok: juridische instrumenten (wet- en regelgeving + handhaving)

De wortel is primair bedoeld voor de koplopers om hun financiële risico´s te verkleinen. De preek is voor het peloton (‘majority’) om hen te overtuigen van de kansen die transformaties bieden. En de spreekwoordelijke stok achter de deur is voor de achterblijvers die niet uit zich zelf in beweging komen.

Met wortel, preek en stok naar duurzaam vastgoed
Ook in het palet aan activiteiten van de overheid om de vastgoedsector te verduurzamen zijn deze drie elementen duidelijk waarneembaar. Zo richt de Groenregeling zich op de top 5-10% meest duurzame gebouwen.

Voorlichtingscampagnes van SenterNovem waaronder Slimme Energie, Koplopers doorbreken de Circle of Blame en Frisse Scholen tonen het peloton de mogelijkheden en kansen die duurzaam bouwen en beheren bieden.

Daarbij reikt SenterNovem de markt hulpmiddelen aan om de verduurzamingslag met succes te kunnen doorlopen. Voorbeelden hiervan zijn het Stappenplan Verduurzaming Kantoren en de Installatie Performance Scan.

En tot slot EPC-aanscherpingen, zoals begin dit jaar in de utiliteitsbouw heeft plaatsgevonden, dwingen partijen, die nog niet overtuigd zijn van de meerwaarde van duurzaam bouwen, alsnog mee te komen in de innovatieslag.

Extra impuls door overheid zelf
Tussen de fase van early adopters en die van de early majority bevindt zich een kloof, in de theorie van de Amerikaanse socioloog Rogers aangeduid als ‘the Chasm’. Om die te overwinnen moet er iets gebeuren, moet er een impuls komen om de markt in beweging te brengen.

En deze extra impuls zou weleens gegeven kunnen worden door de overheid zelf. Nu niet in de klassieke rol van het hanteren van de wortel, preek of stok, maar in de rol als marktpartij. De Rijksoverheid heeft namelijk het voornemen om vanaf 2010 voor 100% duurzaam in te gaan kopen.

De gemeenten streven naar 75% in 2010 en 100% in 2015. Gekoppeld aan het gegeven dat de verschillende overheden met ca. 20% de grootste kantoorgebruiker zijn van Nederland, kunnen de effecten op de verduurzaming van de vastgoedsector niet uitblijven.

De Rijksoverheid hanteert vanaf 2010 het criterium dat de gebouwen die zij in gebruik nemen ten minste energielabel C dragen. Voor gebouwen die al in gebruik zijn, wordt een opschaling van ten minste twee stappen nagestreefd. Als je bedenkt dat de kantorenmarkt zich nu gemiddeld op D-niveau bevindt, kun je niet anders concluderen dan dat de aanbieders over de brug moeten gaan komen.

Onderzoek gevolgen Duurzaam Inkopen 2010
SenterNovem laat op dit moment de effecten van duurzaam inkopen op de vastgoedmarkt onderzoeken door dr. Nils Kok, Assistent Professor in Real Estate Finance aan de Universiteit van Maastricht en bekend van het onderzoek naar de waarde van duurzaam vastgoed in de VS.

Hij zal zijn bevindingen kenbaar maken op dinsdag 16 juni tijdens het PROVADA Green Forum. Wat die effecten precies zullen zijn is nu moeilijk aan te geven. Veel hangt af van de wijze waarop de Rijksgebouwendienst en de gemeentes van met name de grote steden de inkoopcriteria gaan toepassen in de praktijk.

We kunnen ons echter niet aan de indruk onttrekken dat er bij de grote beleggers nu een belletje gaat rinkelen. Het plaatje lijkt immers compleet: de vraag is er, duurzame gebouwen zijn beter en kosten minder, dus het wachten is nu op een aantal grote partijen die het sommetje durven maken en het leiderschap tonen om de volgende stap te zetten naar verduurzaming van hun bezit.

Presentatie
In mijn presentatie ´de wortel, de preek en de stok´ van 13 mei 2009 geef ik een overzicht van het huidige en toekomstige overheidsbeleid gericht op het verduurzamen van de vastgoedsector.

Albert Hulshoff

Afbeelding: Rogers’ Innovation Curve en ‘de wortel, de preek en de stok’, de drie elementen van effectief overheidsbeleid.