Als gebruiker wenst u wellicht een energiezuinig kantoorpand in combinatie met een goed binnenklimaat tegen marktconforme tarieven. Echter, het aanbod van dergelijke panden in Nederland is op dit moment gering.

Dit geringe aanbod komt doordat de projectontwikkelaar niet direct gebaat is bij het ontwikkelen van energiezuinige en kwalitatief hoogwaardige gebouwen. Een ander deel van de oorzaak ligt bij de eindgebruiker. Hij verzet zich te weinig tegen de huidige wijze van ontwikkelen en beheren van kantoorpanden. En zo accepteert de gebruiker te gemakkelijk het huidige aanbod wat betreft kwaliteit en energie-efficiëntie. De eindgebruiker is zich verder nog te weinig bewustvan de voordelen van een energiezuinig en kwalitatief hoogwaardig kantoorpand.

Techniek geen obstakel
De techniek om duurzame kantoorgebouwen te realiseren is allang geen obstakel meer. Het aantal aansprekende voorbeelden van duurzame panden dat inmiddels binnen en buiten Nederland is hiervan het bewijs. Het Dubo-Register Utiliteitsbouw geeft voorbeelden van gerealiseerde duurzame utiliteitsprojecten.
De grootste uitdaging is het doorbreken van de split incentive-problematiek, oftewel de wijze van doorbelasten van de hogere investeringskosten als gevolg van de extra-investering in energie-installaties. Verder is er nog het borgen van de kwaliteit van de werking van de klimaatinstallaties.

Wat betreft dit laatste aspect heeft een onderzoek, uitgevoerd door TNO en Halmos in opdracht van SenterNovem, aangetoond dat de kwaliteit van de inregeling van installaties te wensen overlaat. Deze moeten verbeteren om de duurzaamheid van kantoorpanden voor langere tijd te waarborgen. Oorzaak hiervan is de kloof tussen de oplevering en ingebruikname van de installaties en - opnieuw - de split incentive. Nu als gevolg van het ontbreken van een financiële drive bij technisch beheerders om klimaatinstallaties optimaal in te regelen en onderhouden.

Prestatie-indicatoren
Als eindgebruiker van kantoorpanden ligt de sleutel om echt energie-efficiënte en kwalitatief hoogwaardige gebouwen te realiseren in uw handen. Om deze doorbraak te forceren moet u gebruikmaken van uw machtspositie die u op dit moment heeft als gevolg van de grote leegstand van kantoren. Deze bedraagt nu vijftien procent en de verwachting is dat deze zal stijgen.

Bij nieuwbouw of grote renovaties van kantoorpanden kunt u het initiatief naar u toetrekken. Voordat u zich went tot externe adviseurs moet u bepalen wat uw ambitieniveau is wat betreft duurzaamheid, om deze vervolgens te vertalen in een aantal prestatie-indicatoren. Deze kunnen betrekking hebben op:
- maximale CO₂-uitstoot dan wel energieverbruik van het gebouw;
- een overall duurzaamheidscore, bijvoorbeeld Greencalc+, GPR Gebouw of BREEAM;
- binnenklimaat, opgesplitst in:
- thermisch binnenklimaat
- luchtkwaliteit (maximale CO₂-concentratie, uitgedrukt in ppm)
- geluid
- licht en uitzicht

Het Arbo-themacahier ‘Binnenmilieu’ van Sdu onder redactie van ir. Atze Boerstra, ISBN 90 12 09717 7 kan als hulpmiddel dienen bij het definiëren van prestatie-indicatoren voor een goed binnenklimaat.

Eindgebruiker centraal
Om het dilemma van de split incentive te doorbreken gaat u vervolgens op zoek naar een consortium. Deze moet bereid zijn om dit gebouw te realiseren én voor een aantal jaren in beheer te nemen tegen een overall bedrag per jaar. Dat betekent huurkosten inclusief servicekosten. In deze huur- en beheerovereenkomst wordt aan iedere prestatie-indicator een bonus/malus-regeling gekoppeld. Ook moeten in het contract afspraken op detailniveau worden gemaakt over de wijze en de frequentie van de bepaling van de gerealiseerde prestaties.

De renovatie van het ministerie van Financiën is een voorbeeld van deze innovatieve vorm van aanbesteden. De renovatie wordt uitgevoerd via een publiek-private samenwerking (PPS). De gekozen PPS-vorm is DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain en Operate). Bij deze contractvorm worden alle schakels, van ontwerp, bouw, financiering, onderhoud tot en met de exploitatie, aan een private partij aanbesteed. De Rijksgebouwendienst treedt op als aanbestedende partij.

Met deze aanpak daagt u de gehele vastgoedkolom in omgekeerde volgorde uit om meer integraal te ontwerpen én om meer prestatiegericht te bouwen en te beheren. Dit verlaagt de integrale kosten van een kantoorgebouw (bouw- en beheerkosten) en u krijgt de beschikking over een gebouw dat veel beter aansluit bij uw behoeften.

Albert Hulshoff