… als je het niet goed aanpakt. De betaalbaarheid van woningen staat onder druk dankzij een oerwoud aan duurzaamheidsindicatoren en -eisen. Een impasse waar we niet uit lijken te komen. Het omgekeerde is echter waar. Bekijk bouwkosten, waardeontwikkeling en opbrengsten als een geheel. Leer rekenen met verse methodieken. Verander je mindset. Doen we dat, dan versnellen we als sector met duurzaamheid de betaalbaarheid.
Laten we positief beginnen. De energietransitie hebben we succesvol volbracht in de nieuwbouw. De techniek om gasloos en energieneutraal te bouwen hebben we onder de knie. Maar innovatie loste hoge bouwkosten niet op. Een nieuw economisch kader wél. Een hogere hypotheek voor energiezuinige woningen en groenfinanciering voor beleggers. Dit kon ook door reductie van de energiekosten. De woningen werden meer waard. Daarom is ook gasloos en bijna energieneutraal bouwen de norm geworden. Toch een punt van kritiek: energieneutraal bouwen is nog steeds niet de norm in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Waarom niet? Het is beter betaalbaar dan ooit met de huidige wetgeving.
Van vertraging naar versnelling
Maar duurzaam bouwen is tegenwoordig veel meer dan energieneutraal bouwen: CO2-neutraal bouwen, klimaatadaptief bouwen, gezond, waterzuinig, natuurinclusief en deelmobiliteit: allemaal zijn ze in zwang. De eisen die voortkomen uit deze thema’s lijken betaalbaarheid van de woningbouw en daarmee vertragend te werken om het woningtekort op te lossen. Allemaal extra kosten immers. Niet voor elk thema is, net zoals bij energieneutraal bouwen, al extra financieringsruimte beschikbaar om dit probleem op te lossen.
Kijk naar gebiedsniveau!
Door betaalbaarheid, duurzaamheid en oplossingen voor het woningtekort juist te combineren en niet blijven hangen in oude dogma’s kunnen we de tegenstellingen juist oplossen. Stop met die focus op het gebouwniveau, maar acteer op gebiedsniveau! Ik illustreer dit met enkele voorbeelden. Door klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen centraal te stellen aan de voorkant van het ontwerp kom je er snel achter dat je ruimte tekort komt in, op en om het gebouw zelf. Een van de grote kostenposten en ruimtevreters in gebiedsontwikkeling zijn infrastructuur en parkeerterreinen.
Werk met centrale parkeervoorzieningen met een lagere parkeernorm. Zo speel je ruimte vrij en bespaar je kosten bij het bouw- en woonrijp maken. Deelmobiliteit combineer je met goed openbaar vervoer, voor een prettige samenleving. Ook verlaag je de druk op het bestaande verkeersnet, dat in sommige plekken al op klappen staat.
Hogere bouwkosten door MPG = sprookje
De toenemende eisen voor betaalbare woningen moeten ook worden gecombineerd met een grote verdichtingsopgave. Nog al te vaak zijn dogma’s als 30 woningen per ha dominant in een discussie. Dat moeten snel worden losgelaten om meer te kunnen bouwen met zo’n min mogelijk negatieve impact op grond- én grondstoffengebruik. Immers, door de realisatie van meer betaalbare woningen neemt het aantal gebouwde m2 ook af per woning. Iets dat overigens ook goed samengaat met steeds kleiner wordende huishoudens die al jaren de trend zijn. Aantallen woningen zeggen daarom ook niet alles.Het idee dat de aanscherping van de MPG van 0,8 naar 0,6 leidt tot hogere bouwkosten is een sprookje, er zijn genoeg materialen die goedkoper zijn en leiden tot een lagere milieu impact.
In al onze projecten gebruiken wij juist de MPG als indicator of we bouwkosten-technisch een slim ontwerp hebben. De slimste manier om uit te komen op een lagere MPG is werken met een optimale verhouding van de gevel versus vloeroppervlakte. Dus geen overkragingen, erkers en pergola’s meer. Denk ook aan de reductie van grondstoffen, die leiden tot een lagere MPG én lagere bouwkosten. Dit vraagt naast aangepaste beeldkwaliteitsplannen ook een bereidheid vanuit welstand om kennis te nemen van deze nieuwe realiteit.
Stop met onderhandelen over duurzaamheid en gebruik het niet om te polariseren tegen mensen die willen verduurzamen. Verdichten en verduurzamen gaan hand in hand. Maar alleen als we bestaande dogma’s loslaten. Duurzaam, betaalbaar en snel bouwen gaan samen, zolang het vanaf het begin een vertrekpunt is. Het is een mindset verandering die we snel moeten doorvoeren in de sector. Misschien wel belangrijker dan alleen het aanpassen van het Bbl.
Tekst: Onno Dwars, Beeld: Ballast Nedam Development