In een reeks van blogs behandelt Hans Hidden het nieuw bouwen van meerlaagse woonwerkgebouwen voor werkondernemers, waar wonen en werken ruimtelijk aan elkaar gekoppeld zijn. Wie zou dit willen en mogen bouwen en vooral waar? Deel 5 uit de serie ‘Het kan anders’.
Laat ik beginnen om onderscheid te maken in wel- en niet-toegelaten instellingen. De Woningwet verbiedt in principe dat toegelaten instellingen woonwerkgebouwen in hun geheel financieren. Betreft het werkunits voor mensen met een beroep Voor Algemeen Nut dan is deze financiering, als uitzondering, wel toegestaan. Een officiële lijst met deze ‘VAN-beroepen’ bestaat nog niet. Of de student met een start-up op deze lijst zou mogen staan, is een interessante vraag.
Beide soorten instellingen zouden mogelijk woonwerkgebouwen kunnen financieren en laten bouwen. Ieder op haar eigen wijze. Wat houdt dan een bestemmingplan in en worden woonwerkgebouwen in bestemmingsplannen überhaupt gefaciliteerd? En zo niet, wat dan? Wat is er verder te zeggen over de ideale locatie voor dit soort gebouwen? Een gebouw zoekt immers een locatie.
Bestemming
Een bestemmingsplan geeft de bestemming van de in dat plan begrepen grond aan. Verder stelt het regels vast over het gebruik van de grond en over de zich daar bevindende of komende bouwwerken. Om de zoveel tijd (meestal tien jaar) wordt het plan herzien door B&W.
Ons woonwerkgebouw is hybride. De bestemming wonen en/of werken, bij aanvang en in de toekomst, komt echter in geen enkel bestemmingsplan voor. Er kunnen wel voorlopige bestemmingen worden aangewezen, waarbij voorlopige regels gelden. Een voorlopige bestemming geldt voor een daarbij te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar en geeft daardoor een onzekere toekomst.
De bestemming ‘gemengd’ biedt meer zekerheden. In de praktijk eindigt dit, helaas, in de keuze tussen wonen of werken en wel per bouwlaag of bouwdeel. De bestemming gemengd zal daarom moeten worden verruimd om de functioneel economische levensduur van woonwerkgebouwen, als onderdeel van duurzaam bouwen, te kunnen garanderen.
Flexibiliteit
Het kan wellicht anders door het in de bestemming invoeren van ‘gebruiksflexibiliteit’ en wel voor nu en in de toekomst. De werkondernemers moeten flexibel kunnen meebewegen met sociaaleconomische ontwikkelingen. Het bestemmingsplan moet hun daar de ruimte voor bieden. Het is daarom tijd voor een nieuwe bestemming die ‘FLEX-wonen en/of werken’ zou kunnen heten. Met deze bestemming worden de mogelijkheden van gebruik aangegeven voor nu en voor in de toekomst.
Zo kan het woonwerkgebouw bij aanvang hybride zijn en later van gebruik veranderen binnen de eerder aangegeven ‘flex-bestemming’. Dit zonder al te veel procedures en natuurlijk gereguleerd door vereiste gebruiksvergunningen tegen overlast. Zo kan men gebruik veranderen van wonen naar werken of vice versa. Om functionele verandering op termijn mogelijk te maken, zal in het programma van eisen het strengste niveau uit het Bouwbesluit voor wonen en werken moeten worden gehanteerd. Dit vraagt om een extra investering.
Locaties
Ideale locaties voor woonwerkgebouwen bevinden zich op de grens van een woonwijk en een bedrijventerrein of langs drukke spoorwegen of snelwegen. Dit zijn overgangszones die qua gebruik geflexibiliseerd kunnen worden. Daarvoor moet de bestemming wonen en/of werken wel op een enkel perceel worden toegestaan.
Werkondernemers met essentiële beroepen kunnen worden gehuisvest in woonwerkgebouwen rond de instellingen waar ze werken, zoals scholen, verpleeghuizen, et cetera. Denk ook aan de student met een start-up op campussen van universiteiten en hogescholen. Je start als student en eindigt als werkondernemer op bijvoorbeeld een sciencepark. We nemen aan dat, in tijden van woningnood, een woonunit niet snel zal worden veranderd in een werkunit.
Toegelaten instellingen
Een niet-toegelaten instelling moet zich geheel houden aan de bestemmingsregels, maar werkt vaak, per definitie, vanuit een grondpositie. Een toegelaten instelling heeft meer vrijheden ten aanzien van de bestemmingsregels, maar heeft vaak onvoldoende grondposities. Toegelaten instellingen zouden daarom meer kunnen samenwerken met niet-toegelaten instellingen, zodat die laatsten mee kunnen liften op allerlei bestemmingsplan-vrijstellingen.
Door deze samenwerking kan een symbiose ontstaan. De toegelaten instelling kan door borging betaalbare woonunits realiseren en de niet-toegelaten instelling zou zich meer kunnen gaan toeleggen op modulaire prefab werkunits van hoge kwaliteit met een voor haar acceptabel rendement. Dit alles op een enkele perceel of kavel.
Het kan dus anders wanneer er op grote schaal voor dit soort vormen van samenwerking wordt gekozen, waarbij de functioneel economische levensduur beter gegarandeerd gaat worden door de bestemming ‘FLEX-wonen en/of werken’.
Lees meer over de voorstellen van Hans Hidden in deze artikelen:
deel 1 - Het kan anders
deel 2 - Het kan anders: financiering
deel 3 - Het kan anders: parkeernormen
deel 4 - Het kan anders: verkavelen
deel 6 - Het kan anders: kostendelersnorm