Nieuwe duurzame en complexe installaties beloven veel besparing en comfort. Maar in veel gebouwen presteert deze techniek nog ondermaats. Waar ligt dat aan en hoe kunnen we dat verbeteren?
In vakmedia lees ik steeds vaker artikelen over duurzaamheid, datamanagement en energiebesparing. Ik ben blij dat dit nu hot topics zijn in de Nederlandse vastgoedsector.
Wel schrok ik laatst van een klein onderzoek van het energiebureau e-Nolis. Hieruit bleek dat maar liefst twee derde van de kantoorgebouwen meer energie verbruikt dan hun energielabel aangeeft. Voor dit onderzoek zijn meer dan 110 gebouwen bekeken, met een totaal vloeroppervlak van boven de 1 miljoen m2. Het bericht baart me zorgen.
Twee derde van de kantoorgebouwen, dat is nogal wat. Veel onnodig gebruikte energie, maar ook niet-ingeloste beloftes. Daar kijken de gebruikers van deze gebouwen ongetwijfeld erg van op. Hoe kan deze situatie zijn ontstaan?
Nieuwe eisen door complexe systemen
De nieuwe systemen die gebouwen zuiniger en comfortabeler maken, zijn complexer dan we gewend zijn. Er is specialistische kennis nodig om die systemen optimaal in te stellen. Gebeurt dat niet, dan blijft het rendement lager dan mogelijk is. Eenvoudig voorbeeld: systemen blijken vaak nog door te draaien buiten de gebruikstijden van het gebouw. Door hun complexheid stellen deze systemen ook andere eisen aan onderhoudspersoneel. Vaak is herscholing nodig. Denk ook aan de auto-industrie, waarbij monteurs de auto’s met laptops te lijf gaan en op afstand het oliepeil uitlezen. Vergelijkbare ontwikkelingen vinden nu ook in gebouwen plaats.
De conclusie is dus dat we steeds duurzamer ontwerpen en bouwen, maar dat we daaruit vervolgens verre van het maximale resultaat halen. De gebruikers genieten door het slechter functionerende pand niet het comfort dat binnen bereik had gelegen.
Mogelijke oorzaken achterblijvende energieprestaties
Ik denk dat er nog een andere, achterliggende oorzaak is van dit achterblijven in energieprestaties. De benadering van het onderhoud van gebouwen vindt nog te veel plaats vanuit de kosten. Het uitgangspunt is dan dat het een noodzakelijk kwaad is en dat het zo goedkoop mogelijk moet gebeuren. Hierdoor worden bepaalde taken in overleg minder uitgevoerd. Daarnaast is onderhoud een wat ongrijpbaar fenomeen.
Bouwen is concreet: na afloop kun je het gebouw bewonderen en gebruiken. Maar het onderhoud is onzichtbaar. Het gaat om handelingen waarvan het resultaat vaak pas na lange termijn zichtbaar is. Als je nu niets doet, heb je daar pas over 5 jaar of later last van. Ook door wisseling van eigenaren en onderhoudspartijen krijgt het onderhoud niet de aandacht die het verdient en blijven partijen naar elkaar wijzen.
Meetbare opbrengsten door digitalisering
Dankzij digitale oplossingen maken we steeds beter realtime de gebouwresultaten zichtbaar, waaronder natuurlijk de energieprestaties. Dat biedt een heel mooie mogelijkheid: namelijk om onderhoud niet vanuit de kosten te benaderen, maar juist vanuit de opbrengsten vanuit besparing op energie, minder storingen, minder reparaties en minder downtime. Dat geldt niet alleen voor compleet nieuwe, duurzame installaties. Er zijn ook veel voorbeelden van hoe de technologie van smart buildings gekoppeld kan worden aan bestaande installaties. Zodat de prestaties daarvan beter zichtbaar worden en je gerichter kunt ingrijpen om de (energie)prestaties op niveau te houden of verder te verbeteren.
Het was bovendien al aangetoond dat een duurzamer gebouw een hogere vastgoedwaarde heeft, beter financierbaar is en ook bijdraagt aan de gezondheid van medewerkers. Met lager ziekteverzuim en een hogere productiviteit als positieve gevolgen.
Samen nieuwe technologie toepassen
Mijn advies is dat onderhoudsbedrijven samen met opdrachtgevers de nieuwe technologie verder gaan toepassen, doorontwikkelen en benutten. Het is goed om te beseffen dat het bij onderhoud van een gebouw over langdurige trajecten gaat, en dat er dus een visie op die lange termijn nodig is. Gelukkig betekent die lange duur ook dat er opgeteld heel veel te winnen valt.
Wie pakt de handschoen op? Er ligt een uitdaging voor ontwikkelaars, eigenaars, leveranciers, gebruikers en onderhoudsbedrijven. Laten we samen zorgen dat we de beloftes van de nieuwe duurzame technologie ook daadwerkelijk waarmaken.