Duurzaam is zo duur nog niet

Auteur: Albert-Jan Vermeulen

Keer op keer hoor ik in gesprekken dat duurzaamheid voornamelijk duur is en niet rendabel. Als ik hierop doorvraag, blijkt het vaak genuanceerder te liggen. Vaak worden kosten die toch wel gemaakt worden onder kosten voor duurzaamheid geschoven. Of worden alleen de kosten opgevoerd en de direct gerelateerde baten vergeten.

In onderzoeken naar de meerwaarde van gecertificeerd vastgoed ten opzichte van ‘regulier’ vastgoed zijn de afgelopen jaren keer op keer de voordelen aangetoond. Onderzoeken zoals van Piet Eichholtz en Nils Kok (‘Doing Well by Doing Good? Green Office buildings’ uit 2010) en van Franz Fuerst (‘Green Noise or Green Value?’ uit 2011) tonen aan dat een aantoonbare rentpremium en navenant een salespremium voor energiezuinig en gecertificeerd vastgoed bestaat. De premiums variëren door de toegepaste database en methode, maar komen altijd hoger dan 5% voor de rentpremium en 15% voor de salespremium uit.

De bovengenoemde onderzoeken laten dan wel een groot voordeel voor gecertificeerd en energiezuinig vastgoed zien. Ze tonen echter niet wat er extra voor betaald dient te worden in de ontwikkelings- en realisatiefase.

Bouwkosten aantoonbaar bij BREEAM

Juist naar deze vraag zijn het afgelopen jaar 2 interessante onderzoeken gedaan. Het eerste is een onderzoek naar de directe kostenkant van duurzaam vastgoed door Andrea Chegut en Piet Eichholtz: The Price of Innovation: An Analysis of the Marginal Cost of Green Buildings. Het tweede onderzoekt juist de baten van een mogelijke lagere rente op een hypothecaire lening als gevolg een lager risicoprofiel voor gecertificeerd duurzaam vastgoed.

Uit het eerste onderzoek blijkt dat de bouwkosten van gecertificeerd vastgoed verwaarloosbaar zijn en dat deze pas bij gebouwen met een hoge kwalificatie (zoals BREEAM-kwalificaties Excellent en Outstanding) aantoonbaar worden. Juist de advieskosten liggen aanmerkelijk hoger, variërend van 1,5 tot bijna 3 keer ten opzichte van de advieskosten van een regulier gebouw. Deze advieskosten lijken heel hoog, maar hebben feitelijk maar een beperkt effect. Ze behelzen namelijk slechts 3% van de totale kosten van een ontwikkeling. Wanneer de advieskosten verdubbelen, betekent dit niet dat deze binnen de ontwikkelingskosten verdubbelen.

Tegenover de hogere advieskosten staat echter ook een direct voordeel. Zoals algemeen bekend is er een positief verband tussen de advieskosten enerzijds en de faalkosten anderzijds. Wanneer het mogelijk is tijdens de bouw optredende faalkosten – gemiddeld 10,6% in 2012 (Bouwkennis juni 2012) – in de ontwerpfase te reduceren door een betere planuitwerking, zijn deze hogere advieskosten snel terugverdiend.

Daarnaast laat het onderzoek van Xudong An en Gary Pivo (‘Default Risk of Securitized Commercial Mortgages: Do Sustainability Property Features Matter?’ uit 2015) zien dat de hypotheken voor gebouwen met een duurzaamheidscertificaat een lager risico op faillissement geven. Dit is van belang voor een opgeleverd gebouw, maar net zo relevant voor een te ontwikkelen gebouw. Door een lager risicoprofiel van het onderpand is een lagere hypothecaire lening op het pand of hoger hypothecaire lening ten opzichte het ingebrachte eigen vermogen. Beide opties leiden tot een lagere WACC (weight average cost of capital)voor de ontwikkeling van een gebouw een duurzaamheidscertificaat.

Kers op de taart

Afhankelijk van het profiel van de ontwikkelende partij hebben de beide onderzoeken een verschillend effect. Voor een ontwikkelende aannemer is het voordeel van lagere faalkosten belangrijker dan een hypothecaire lening, omdat hij ontwikkelt met de inbreng van meer eigen vermogen. Voor de commerciële ontwikkelaar geldt juist weer het omgekeerde: deze krijgt de reductie van mogelijke faalkosten in een aanbesteding niet gewaardeerd, maar behaalt een groot voordeel in de financiering van het vastgoed door een betere hypothecaire lening of de inbreng van minder eigen vermogen.

Beide onderzoeken tonen aan dat duurzame en met name duurzaam gecertificeerde gebouwen vragen om een andere kijk op de financiële planning van een ontwikkeling. Als een ontwikkelaar – ontwikkelend aannemer of commercieel ontwikkelaar – zich richt op een voorgespiegelde salespremium van het vastgoed wanneer hij het project over 5 jaar aan een belegger verkoopt, kan dit minder positief uitpakken. Als hij zich echter richt op de te behalen baten tijdens het ontwikkelingsproces, kan een duurzaam gecertificeerd gebouw de competitie aan met een niet-gecertificeerd gebouw. Een mogelijk salespremium in de toekomst is dan een kers op de taart in plaats een noodzakelijk doel.

Positief effect

Natuurlijk is ieder project uniek en zijn de hierboven genoemde onderzoeken beide gebaseerd op grote datasets. Ze laten wel zien dat duurzaamheidsaspecten en aspecten die betrekking hebben op de vastgoedcertificering, wanneer goed geïntegreerd in het ontwerp- en ontwikkelproces, een positief effect hebben. Door duurzaamheid als los en vaak lastig proces te behandelen, worden de voordelen ervan niet benut. Hierdoor voelt duurzaam gecertificeerd vastgoed inderdaad duurder aan.

De bouwkolom moet nog leren duurzaamheid een plek te geven in het ontwikkel-, ontwerp- en bouwproces. Wanneer iemand zegt dat duurzaam alleen maar duur is, zegt dit uiteindelijk misschien meer over henzelf en hun begrip van duurzaam gecertificeerd vastgoed dan over de prijs en de kosten ervan.