'Organiseer de vraag naar de stad'

Auteur: Gert-Joost Peek

Het begrip gebiedsontwikkeling is in handen van bouwend Nederland. Het gaat over het organiseren van de ontwikkeling en bouw van buurten en wijken. Gebiedsontwikkeling moet leiden tot een ruimtelijk samenhangend geheel, maar vooral ook tot winsten uit aan- en verkoop van grond en opstallen en schaalvoordelen. Winsten die vervolgens worden gebruikt voor verevening binnen het plan zelf en met andere ontwikkelingen. De crisis heeft aan deze werkwijze grotendeels een einde gemaakt. Maar wat gebeurt er nu de markt langzaam weer lijkt op te veren?

De partijen van bouwend Nederland weten het wel en hebben de afgelopen jaren gebruikt om het proces van gebiedsontwikkeling te stroomlijnen. Denk aan de Crisis- en Herstelwet, de activiteiten van het Bouwteam en pogingen om regionaal iets te doen aan planovercapaciteit. Allemaal gericht op het beter uit de startblokken komen. En toch weten zij ook waar de schoen echt wringt:

‘De praktijk van de gebiedsontwikkeling is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. De verslechterde marktomstandigheden, scherpere voorwaarden aan de financiering, beperktere middelen bij overheid en marktpartijen (qua investeringskracht en personele inzet), groeiende behoefte aan duurzame ontwikkelingen die ook in de toekomst hun waarde behouden: ze vragen alle om een vernieuwende aanpak met andere plannen en een ander proces. Een slimmere aanpak die veel meer uitgaat van de vraag, met meer ruimte voor flexibele, gefaseerde en kleinschalige ontwikkelingen en oplossingen. […] Dit alles leidt tot een andere insteek bij de samenwerking tussen overheden en marktpartijen. Twee uitgangspunten staan daarin voorop: flexibiliteit in planvorming en proces, en betrokkenheid van toekomstige gebruikers en eigenaren.’

Deze analyse van de huidige stand van gebiedsontwikkeling is te lezen in de inleiding van de handreiking voor marktpartijen en overheden ‘Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling. Houd het simpel - met vlag en wimpel’ (Akro Consult i.s.m. Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling) die de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen NEPROM in mei 2014 uitbracht.

We zijn het er dus met zijn allen over eens dat gebiedsontwikkeling meer duurzaam en meer vanuit het gebruik moet. Toch maken we de draai niet, terwijl deze zo voor de hand ligt. Stel nu dat we de kennis, kunde en praktijkervaring van gebiedsontwikkeling niet zouden inzetten om het aanbod van vastgoed te organiseren, maar te gebruiken om de vraag te organiseren. Wat zijn de kansen wanneer het begrip gebiedsontwikkeling in handen komt van gebruikers en eigenaren?

Combimeren

Allereerst biedt deze benadering meer kansen voor ‘combimeren’ (Peek, 2012) oftewel meervoudige waarde creatie door: 1) tegelijk te doen wat tegelijk kan; 2) opeenvolgende activiteiten te organiseren; en 3) samen te investeren. Jurgen van der Heijden (2010) laat aan de hand van een duurzame zorgboerderij zien hoe het werkt. De koeien worden er verzorgd door mensen in therapie, de mest wordt gebruikt voor energieopwekking alvorens deze uit te rijden om de bodem te verrijken en de boer en een zorginstelling hebben samen in de boerderij geïnvesteerd.

Ten tweede biedt deze benadering kans om gebruik te maken van de kracht van onderop, van alle burgerinitiatieven die in de afgelopen drie jaren overal als paddenstoelen uit de grond zijn gekomen. Het merendeel van de 127 burgercoöperaties die bekend zijn, is in 2012 en 2013 opgericht. De initiatieven die worden ontplooid, beslaan vele terreinen. Soms worden succesvolle coöperaties op een specifiek thema doorontwikkeld naar andere sectoren; van energie- tot voedsel- tot zorgcoöperatie (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014).

Schaalvergroting

Betekent gebiedsontwikkeling vanuit de vraag het einde van business voor de bedrijven en overheden? Nee, integendeel. Er ligt een enorme kans om vanuit de vraag samen met groepen die door gebruik en eigendom van vastgoed stevig aan een gebied verbonden zijn, op zoek te gaan naar mogelijkheden voor schaalvergroting. Want hoewel ieder gebied eigen, specifieke tailor-made oplossingen vraagt, is opschaling een manier om met meer mensen kosten te besparen en te professionaliseren. Natuurlijk kunnen burgerinitiatieven de samenhorigheid bevorderen, maar dit is niet genoeg. Je zou deze organisatievormen ook kunnen beschouwen als een voorbode van een andere, meer op duurzame groei gerichte economie. Een economie die niet gaat over het concentreren en monopoliseren van productiemiddelen onder het mom van efficiency en professionalisering, maar over het benutten van verspreide capaciteiten voor meervoudige waardecreatie.

Ik vind dit een meer toekomstgericht perspectief voor gebiedsontwikkeling dan het weer op gang brengen van de oude productiemachine. Er ligt een enorme hoeveelheid werk voor het oprapen, als professionele partijen in gebiedsontwikkeling gebruikers en eigenaren serieus nemen als partners en vanuit hun positie de ontwikkelingspotentie voor meervoudige waardecreatie van gebieden onderzoeken. Dit vraagt om schaalverkleining aan de kant van de aanbieders, maar belangrijker om manieren om aan de kant van gebruikers en eigenaren op te schalen. Ik zie dit als een belangrijke uitdaging voor de komende tijd en heb daarom de Openbare les, die ik in het kader van mijn aanstelling als lector Gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan het schrijven ben, de werktitel ‘Bouwen aan gemeenschappen om de vraag naar stad te organiseren’ meegegeven. Dat is volgens mij de werkelijke uitdaging van de participatiemaatschappij; hoe bedrijven en overheden gaan meedoen aan de nieuwe manier van gebiedsgericht organiseren die gebruikers en eigenaren hebben ingezet.