Eloi Burdorf
Managing partner, DWA
Auteur: Eloi Burdorf
Natuurlijk is een ESCO geen ‘oplossing voor al uw problemen’, maar, mits goed opgezet, biedt een Energy Service Company wel degelijk kansen om de gebouwde omgeving sneller en beter te verduurzamen. Waarom? De belangrijkste reden is misschien wel dat er een business case wordt gecreëerd.
Waarom is dit zo belangrijk? Omdat daarmee (externe) financiering aangetrokken kan worden. Uiteindelijk gaat het er om dat er grote, hele grote, investeringen gedaan moeten worden. Hiervoor is financiering nodig en die is best beschikbaar, maar niet perse bij de overheid. Er wordt op dit moment zoveel geld bijgedrukt in met name de VS en Japan dat de rente laag is.
Om er gebruik van te maken is opschaling en bundeling van projecten wel een vereiste. Als we nu een ESCO, zoals ook voorgesteld in het Energieakkoord, zouden oprichten met al het gemeentelijk vastgoed erin, zou er een mooi mandje ontstaan voor banken, privaat geld en wellicht zelfs institutionele beleggers. Denkt u even mee.
ESCo fonds
De ruim 400 Nederlandse gemeenten hebben een enorme hoeveelheid vastgoed in eigendom of gebruik (zo’n 45 miljoen m2, waarvan 10% kantoorfunctie). Natuurlijk zijn niet al die gebouwen geschikt voor verduurzaming, maar bij elkaar praten we al snel over meer dan een miljard dat rendabel geïnvesteerd kan worden in verduurzaming (investeringsniveaus van € 50-100 per m2). Dat is een heel mooi ‘fondsje’ en er zijn er op deze manier nog veel meer te bedenken…. Gemiddeld kunnen de business cases worden uitgevoerd met een rendement van 7 à 8% (ervaringscijfers DWA), ruim voldoende voor de meeste banken, particulieren en institutionele beleggers. Leuk sommetje, maar kan het ook? Ik ben er van overtuigd! De vraag is slechts: durven we dit te organiseren? En wat moet er dan gebeuren?
Ten eerste moeten alle gemeenten hun vastgoedvoorraad inventariseren: wat wordt op korte termijn gesloopt of afgestoten? Wat overblijft kan worden ingedeeld in verschillende klassen qua verduurzamingspotentieel. De meest kansrijke gebouwen worden (afhankelijk van de omvang in een cluster) aanbesteed conform gestandaardiseerde(!) ESCo-contracten. Contracten met een DBFMO-format. De benodigde financiering voor de private(!) ESCo’s is mogelijk, omdat vooraf is geregeld dat deze uiteindelijk (na een jaar bewezen rendabele exploitatie) in het fonds kunnen worden geplaatst. De risico’s zijn in deze alleen nog technisch van aard: de “einddebiteur” is overheid (het was tenslotte maatschappelijk vastgoed) en de lange termijn financiering is gegarandeerd (via het fonds).
Deze aanpak creëert de noodzakelijke boost voor verduurzaming en voor economische ontwikkeling en het mooiste is: het kost de overheid nauwelijks iets! Om de inhoudelijke kant goed dicht te timmeren is het noodzakelijk dat alles wat gestandaardiseerd kan worden ook daadwerkelijk gestandaardiseerd wordt. Dus geen pilots meer (die moeten verboden worden), maar gerealiseerde projecten. Recent heeft AgentschapNL een onderzoek uitgevoerd naar de ervaringen met ESCO’s in Nederland? en daaruit komen duidelijke aanbevelingen naar voren die we eenvoudig kunnen implementeren. Belangrijk is dat contracten en business modellen eenduidig zijn en er goede monitoring van energieopwekking en/of -besparing wordt ingericht. Dit kan (en moet) allemaal aan de voorkant worden geregeld, zodat financiers standaard pakketjes aangeleverd krijgen. In Noord Holland zijn we reeds gestart met deze aanpak met behulp van EU-subsidie. Wie sluiten er aan?
Investeren in ambities
Veel gemeenten hebben de ambitie geformuleerd om het maatschappelijk vastgoed de komende jaren energieneutraal te maken. Hun begrotingen bieden echter steeds minder ruimte om daadwerkelijk te investeren in de verduurzaming van de eigen panden. Het gevolg is dat de ambities bijgesteld worden en er uiteindelijk misschien helemaal geen stappen gezet worden. Jammer, want de lagere exploitatielasten van een duurzaam gebouw bieden op langere termijn voldoende financiële ruimte om de meerinvestering van verduurzaming terug te verdienen.
Organisaties die wel stappen zetten om het vastgoed te verduurzamen lopen er vaak tegenaan dat de praktijk weerbarstig is: berekende besparingen blijken niet gehaald te worden, het binnenmilieu is toch niet zo geweldig als vooraf is bedacht en de installaties functioneren niet probleemloos.
Mits goed toegepast, kan een ESCo een oplossing zijn voor zowel het financiële probleem als het probleem dat de vooraf gedefinieerde prestaties niet gehaald worden. Een ESCo rust namelijk op drie pijlers:
- Zekerheid dat de prestaties met betrekking tot energiebesparing en een goed binnenklimaat worden gehaald;
- Financierbaar maken van de investeringen met behulp van extern vermogen dat op basis van een transparante business case wordt aangetrokken;
- Een goed gestructureerde beheersorganisatie die verantwoordelijk is voor energie, binnenklimaat, onderhoud en beheer