In november 2012 opende gemeente Midden Delfland haar nieuw gebouwde duurzame gemeentehuis. Met riet op het dak en veel glas in de pui. In maart 2013 moest de gemeente extra budget vrijmaken om zonwering aan het gebouw toe te voegen. De prille winterzon scheen dusdanig sterk naar binnen dat effectief werken in het gebouw niet mogelijk bleek. De problemen waren dusdanig groot dat de zomermaanden niet eens meer werden afgewacht.

Wat ging hier mis? Uitgaande van DBFMO zijn al fouten gemaakt bij de D, de ontwerpfase. Dat hoeft geen probleem te zijn, als de consequenties van deze fouten ook bij die partijen komen te liggen die hier debet aan zijn. Echter, gemeente Midden-Delfland draaide zelf op voor de aanvullende kosten voor het aanbrengen van de zonwering. De opdrachtgever trekt hierbij aan het kortste eind, zoals vaak gebeurt bij bouwprojecten.

Deze casus, hoe klein ook, is voor mij illustratief hoe de bouwkolom, opdrachtgevers incluis, traditioneel functioneert. Sinds de wederopbouwfase in de vorige eeuw was bouwen het devies. Als destijds de minister van VROM rapporteerde dat er in een jaar 80.000 woningen waren opgeleverd, ging er gejuich op in de Tweede Kamer. Niemand stelde de minister vragen over de kwaliteit van de opgeleverde woningen of over de tevredenheid van de bewoners. Kwantiteit ging heel vaak boven kwaliteit en heeft mijns inziens onder meer geresulteerd in kwalitatief-arme jaren 70 en 80 woningen en kantoren.

Toenemende aandacht voor kwaliteit
Maar er is een verschuiving zichtbaar van kwantiteit naar kwaliteit. Opdrachtgevers krijgen meer oog voor de gebruikers van gebouwen en dus ook voor de gebruiksfase van een gebouw. Deze verandering is in de eerste plaats ingezet door de afnemende vraag naar nieuwbouw. Maar ook door een toenemende vraag, met name bij beleggers, naar duurzame gebouwen. Ook de aangescherpte wet- en regelgeving voor nieuwbouw – in 2020 moeten alle nieuwe gebouwen energieneutraal zijn – zorgt voor deze verschuiving. Bouwers en installateurs beseffen meer en meer dat zeer energiezuinige gebouwen innovatieve en kwalitatief hoogwaardige bouw- en beheerconcepten vereisen.

En sinds enkele jaren vraagt een groeiende groep opdrachtgevers om kwaliteitsgaranties voor de exploitatiefase, vastgelegd in een prestatiecontract. Voorbeelden hiervan zijn het nieuwbouw-hoofdkantoor van TNT, negen Rotterdamse zwembaden die zijn verduurzaamd door een ESCo, corporatie Ymere die de montage, service en onderhoud van 80.000 woninginstallaties heeft uitbesteed middels een prestatiecontract. En het IJsselland Ziekenhuis dat haar totale energiebehoefte, inclusief het onderhoud van de technische infrastructuur en de medische apparatuur, evenals de ICT in een totaalaanpak heeft ondergebracht bij Imtech. Als antwoord op deze veranderende vraag nemen nu meerdere koplopers in de bouw- en beheersector prestatiecontracten mee in hun innovatieve concepten.

Sleutel tot innovaties
Prestatiecontracten bieden een sleutel tot innovaties die voor alle betrokken partijen duurzame voordelen opleveren, zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw. Door heldere afspraken wordt het aantrekkelijk om kwaliteit te leveren en intensiveert de relatie met de opdrachtgever. Hierdoor ontstaan meer duurzame businessmodellen in een stagnerende markt. Aanbiedende partijen die zich nu bekwamen in het bouwen en beheren van kwalitatief hoogstaande, zeer energiezuinige panden en daar garanties over durven af te geven zijn straks spekkoper.

Tekst: Albert Hulshoff. De auteur is zelfstandig adviseur op het gebied van duurzaam bouwen en beheren en expert binnen het Kennisplatform Duurzaam Gebouwd. Centraal in zijn advisering staan prestatiecontracten en ESCo’s.

Een uitgebreide versie is eerder opgenomen in Duurzaam Gebouwd #21 (mei 2013).