GreenLease en ESCo: een sterk koppel?

Auteur: Albert Hulshoff

Groene huurovereenkomsten of GreenLease zijn nu ook in Nederland in opmars. Dit komt niet in de laatste plaats door recente activiteiten van het Platform Duurzame Huisvesting om de voordelen van GreenLease meer onder de aandacht te brengen.

In februari 2013 heeft het platform in samenwerking met Jones Lang LaSalle de Menukaart GreenLease gelanceerd. Het is een concrete invulling van de Leidraad GreenLease die het platform eind 2011 heeft gepubliceerd.

Split-incentive
In een traditioneel huurcontract neemt de eigenaar de kosten van de investering voor zijn rekening, terwijl de lagere energierekening terechtkomt bij de huurder. Met als gevolg dat een eigenaar minder snel geneigd is verregaande maatregelen te nemen. In een GreenLease maken huurder en verhuurder afspraken over kosten en opbrengsten van een verduurzaming, met als doel dat beide partijen profiteren van de genomen verduurzamingsmaatregelen. Een GreenLease kan zo een belangrijke bijdrage leveren aan het opheffen van de split-incentive.

GreenLease
De werking van een GreenLease komt er in het kort op neer dat de eigenaar bereid is om te investeren in duurzame maatregelen. Dit resulteert in een duurzamer en aantrekkelijker gebouw voor de huurder. Een aantal voordelen voor de huurder van een verduurzaming op basis van een GreenLease: het geeft inzicht in energiegebruik en -kosten, geeft een concrete invulling aan MVO-beleid en een verbeterd binnenklimaat kan bijdragen aan het verhogen van welzijn en productiviteit van personeel. Als tegenprestatie in een GreenLease is de huurder bereid de verhuurder een hogere huurwaarde te gunnen. Dit kan zijn in de vorm van een hogere kale huur, een langere looptijd van het huurcontract of een combinatie van beide. Deze hogere huurwaarde resulteert voor de verhuurder in een betere boekwaarde van het pand. In de basis worden zo huurder en verhuurder beter van een GreenLease.

Drie-partijen GreenLease
Echter, welke partij loopt het grootste risico bij een GreenLease als een of meer van de genomen maatregelen niet functioneren conform ontwerp? Een concreet voorbeeld, wie trekt aan het kortste eind als de werking van de nieuwe warmte-/koudeopslag (WKO)-installatie niet overeen blijkt te komen met de voorgerekende prestaties? Dan heeft de opdrachtgever, de gebouweigenaar, uiteraard een probleem met de leverancier van de WKO-installatie. Maar de grootste pijn ligt m.i. toch bij de huurder. Namelijk binnen huidige vormen van GreenLease ontbreekt het deze partij aan mogelijkheden om zijn hogere huurwaarde, die hij in het GreenLease-huurcontract heeft weggegeven, terug te vorderen. Het is daarom raadzaam in GreenLease-overeenkomsten dat de huurder bepaalde garanties eist ten aanzien van prestaties van te nemen maatregelen. Dan liggen deze risico’s weer op het speelveld van de gebouweigenaar, waar deze ook behoren te liggen.

De eigenaar op zijn beurt zit niet te wachten op dergelijke financiële en juridische risico’s. Bovendien ontbreekt het gebouweigenaren vaak aan de benodigde knowhow om dergelijke risico’s op adequate wijze af te dekken. Dit biedt kansen voor een derde partij, bijvoorbeeld een ESCo, om deze risico’s van de eigenaar over te nemen. Als tegenprestatie ontvangt de ESCo een bepaalde compensatie, in het metier van prestatiecontracten ook wel ‘prestatievergoeding’ genoemd. Zo ontstaat een GreenLease-samenwerking tussen drie partijen: huurder, verhuurder en ESCo.

Andere voordelen GreenLease en ESCo
Naast het onderbrengen bij een ESCo van risico’s die verbonden zijn aan een goede werking van installaties zijn er nog meer voordelen van een drie-partijen GreenLease:

• Een ESCo kan (delen) van de investeringen voor de verduurzaming van het pand overnemen van de eigenaar. In het prestatiecontract worden dan afspraken vastgelegd over een terugbetalingsregeling op basis van geleverde (energie-)prestaties;
• Vanwege hun VPB-status kunnen veel gebouweigenaren geen gebruik maken van de fiscale subsidie-instrumenten energie-investeringsaftrekregeling (EIA) en de milieu-investeringsaftrekregeling (MIA/Vamil). Een derde partij, die de investeringen overneemt van de gebouweigenaar, kan wel in aanmerking komen van deze fiscale maatregelen. Deze subsidies zijn zeer aantrekkelijk bij verduurzaming, tot netto ruim 10% van de investering;
• Indien in de prestatieovereenkomst met de ESCo, naast de energieprestatie ook het onderhoud van het hele gebouw aan de scope wordt toegevoegd, biedt dit aanvullend kansen om op integrale basis een gebouw te verduurzamen. Met de ESCo kunnen afspraken worden gemaakt over een bepaald conditieniveau van het onderhoud van installaties én gebouw gedurende de looptijd van het prestatiecontract. De NEN 2767 blijkt daarvoor een zeer geschikt hulpmiddel te zijn. Hiermee is de gebouweigenaar verzekerd van het instant houden of zelfs structureel verbeteren van het gebouw.

Huurovereenkomsten op basis van GreenLease zijn een goed hulpmiddel bij de verduurzaming van gebouwen, maar vragen ook om een goede financiële, juridische, organisatorische en technische risico-afweging. Derde partijen, ­zoals een ESCo, zijn goed in staat om namens de gebouweigenaar een aantal van deze risico’s over te nemen. In een volgende expertbijdrage wil ik een aantal risico’s aan een nadere beschouwing onderwerpen.