De focus op toekomstbestendigheid en leefbaarheid

Auteur: Maarten Epema

Het ontwikkelen van vastgoed met een focus op toekomstbestendigheid – aanpasbaar aan toekomstige eisen – kent al een vrij lange geschiedenis van technische ontwikkeling en innovatie. Ontwikkelingen als Industriëel Flexibel Demontabel (IFD) bouwen en sturen op de verschillende levenscycli van drager en inbouw hebben al geleid tot een hoop vernieuwende projecten.

De C2C ontwerpfilosofie draagt hier ook een steentje aan bij: het stimuleert innovatie in vastgoedontwikkeling vanuit het besef dat niet voor eeuwig wordt gebouwd maar dat materialeninzet cyclisch moet zijn in verband met de eindige technische / functionele levensduur van vastgoed. Vanuit C2C wordt ook nagedacht over de verschillen in levensduur tussen de verschillende onderdelen van het vastgoed: casco, gevel, inbouw en installaties en hoe je zo kunt ontwerpen dat er geen onnodig vroege functionele veroudering van het geheel ontstaat.

‘Durable’ of ‘sustainable’
Het zinvolle Engelse onderscheid tussen ‘durable’ en ‘sustainable’ – dat wij helaas met ons ‘duurzaam’ niet kennen – krijgt hierdoor ook steeds meer aandacht. Je kunt bijvoorbeeld een durable casco met een potentiële levensduur van (meer dan) honderd jaar bouwen met een sustainable inbouwpakket – installaties en gevel zó toegevoegd dat ze elk met hun eigen levenscyclus vervangbaar, aanpasbaar en herbruikbaar zijn – zodat door de tijd kan worden voldaan aan de wensen van verschillende gebruikers. Of juist – afhankelijk van de context – een tijdig bouwwerk, waarbij de ontwikkeling volledig is gericht op snelle demontage en hoogwaardig hergebruik van alle componenten en materialen.

Automotive industrie als voorbeeld?
De automotive industrie met strakke regels voor recoverability, retainability en recycability kan hier de bouw tot voorbeeld dienen. Mijn stelling is dat aanpasbaarheid en toekomstbestendigheid van gebouwen en gebieden door deze manier van denken in hoge mate wordt bepaald; en dat daarmee de randvoorwaarden worden geschapen voor een gezonde, duurzame en evolutionaire ontwikkeling van de gebouwde omgeving. Eenvoudigweg omdat de veranderende eisen van verschillende gebruikersgroepen steeds opnieuw moeten kunnen worden gefaciliteerd om blijvend te kunnen zorgen voor levendigheid en leefbaarheid; in menselijke, economische en ecologische zin. Je zou denken dat dit soort benaderingen in vastgoedontwikkeling en beoordeling van duurzaamheid van vastgoed al lang mainstream en kernwaarden zouden zijn. Dat is helaas niet zo.

Aandacht lauw
Concepten, voorbeeldprojecten en productontwikkeling zijn er gelukkig volop; sprake van mainstream is er helaas allerminst. Projecten als Solids laten zien wat er uit een andere benadering voort kan komen. Een blik op wat er zoal laagwaardig wordt gesloopt aan vastgoed (bijvoorbeeld in zorg, onderwijs en kantoren) van amper twintig tot dertig jaar oud laat zien wat gebeurt als toekomstbestendigheid geen focus heeft. En wordt er veel waarde gehecht in beoordeling van de duurzaamheidaspecten aan toekomstbestendigheid? In BREEAM NL heeft flexibiliteit onder het kopje ‘Gezondheid’ bij HEA 16 een plekje gekregen. Een bijzondere categorisering en met het aantal te behalen credits duidelijk nog een ondergeschoven kindje. Maar ook een eerste stap in de goede richting; en er wordt momenteel gewerkt aan een betere verankering. In een model als GPR is ‘toekomstwaarde’ één van de vijf hoofdcategorieën en krijgt het daarmee al meer de plek die het verdient. Maar in de algehele waardering, businesscase-ontwikkeling en andere sturingskaders rond vastgoed mag rustig worden gesteld dat de aandacht voor het thema gemiddeld hooguit lauw is.

Gedeeld eigendom
De sleutel tot verandering hiervan moet dan ook niet worden gezocht in verdere technische innovatie; deze zal nooit de trigger zijn voor de verschuiving van niche naar mainstream. De echte verandering moet komen vanuit andere verdienmodellen, andere eigendomsverhouding en de verschuiving van een productgerichte benadering naar een dienstgerichte benadering. Waarom kan een gebouw geen gedeeld eigendom kennen? Hoogwaardige casco’s als onderdeel van een beleggingsportefeuille van fondsen met een lange termijn focus, terwijl de gewenste diensten op basis van performance door een dienstverlener worden geleverd en aangepast aan de (eisen van) de eindgebruiker. Innovatie in contract- en samenwerkingsvormen en businessmodellen moeten ervoor gaan zorgen dat we in vastgoed- en gebiedsontwikkeling de gewenste focus gaan krijgen op toekomstbestendigheid en leefbaarheid. Wat dat betreft is er een mooi perspectief: we zien nu vanuit de ontwikkeling naar de circulaire economie – en onder druk van de crisis – hiervan mooie voorbeelden en concepten ontstaan!

Tekst: Maarten Epema