Al is de bank nog zo snel...

Auteur: Arne Balvers

…de werkelijke waarde achterhaalt hem wel. Er lijkt een nieuwe ‘Circle of Blame’ te ontstaan. Na de moeizame start om duurzaam te bouwen lijkt nu hetzelfde te gaan gelden voor de herontwikkeling van kantoren.

Beleggers krijgen de schuld dat ze niet voldoende afwaarderen. Maar hebben zij dan alles in eigen hand? Overheidsregels, het ontbreken van marktconforme transacties en het gebrek aan financiering helpen net zo min om vaart te maken met herontwikkeling.

Sprookjesveiling
Banken lijken dé bepalende speler te worden in de wereld van herontwikkeling. Niet alleen vanwege de terughoudendheid op financieringsvlak. Ook de reële waardering van met name kantoren wordt niet gestimuleerd. Toppunt was de sprookjesveiling van de kantoren van Eurocommerce. Alles in het werk gesteld op marktvraag en -aanbod uit elkaar te houden. Zonder referenties kunnen taxateurs niet aantonen wat de waarde van kansarm vastgoed is, maar deze marktevidentie is echter niet veel langer uit te stellen. Het is enkel stilstand op een hellend vlak.

40%
De factoren die vastgoedwaardes sinds 2009 negatief beïnvloeden zijn :

• 10% lagere bezetting; van gemiddeld 95% naar 85%
• circa 10% lagere effectieve huren sinds 2009
• een continu verder oplopende leegstand
• nauwelijks kopers voor veel aanbod
• risico-opslag voor leegstand

Zonder al te negatief te redeneren is bovenstaande lijst te waarderen met een afschrijving van 40%. Daarvan is sinds 2008 inmiddels 20% verwerkt in de taxaties.

De stelling luidt dus: ‘We zijn halverwege.’

Perspectief
De markt moet haar werk kunnen doen. Dat doet pijn, maar biedt ook perspectief. Net als in de woningmarkt zijn bij banken en beleggers hervormingen nodig. Een vrije markt tussen vraag en aanbod – zonder verstorende effecten van overheidsregels en banken – biedt meer perspectief dan alle sloopfondsen en sprookjesveilingen bij elkaar.

Hoe sneller de herontwikkeling van de grond komt, hoe beter dit ook is voor de kansrijke kantoren. Zij worden nu meegetrokken in een moeras van overschot. De waarde van kansarme kantoren ligt tussen 0 en 500 euro per m². Daar is iedereen het wel mee eens. Het biedt ook voldoende aanknopingspunten voor kansrijke nieuwe initiatieven.

Eerlijk speelveld
Creativiteit, ondernemerschap en enthousiasme is er genoeg in de markt, bij nieuwe gebruikers, ontwikkelaars en ontwerpers. We zouden het al bijna een overschot aan ideeën kunnen noemen. Zij hebben vooral behoefte aan een eerlijk speelveld!