Duurzaamheid en de nieuwe realiteit

Auteur: Jaap Wiedenhoff

Duurzaamheid heeft het afgelopen jaar een nieuw gezicht gekregen, de aandacht is verlegd van prestigieuze nieuwbouwprojecten naar kleinschaligere en moeilijkere herbestemming van bestaand (en meestal ongebruikt) vastgoed en stedelijke ruimte.

Dit nieuwe speelveld heeft nog geen eigen branding of keurmerken, van de bestaande logo's voldoet waarschijnlijk straks alleen BREEAM nog. Het zal de komende tijd interessant zijn om te zien of de kameleon 'cradle to cradle' in staat zal zijn, zijn image als 'green washer' voor onnodige nieuwbouw van zich af te schudden en zoals het in het verleden vaker heeft gedaan innovatieve en vooruitstrevende oplossingen en projecten van anderen te claimen onder haar label.

Waardering in de toekomst
Twee andere verschijnselen die een waarschijnlijk veel belangrijkere rol gaan spelen in deze transitie van bestaand vastgoed  zijn de rol die de overheid gaat spelen en de belangrijkste hoe vastgoed in de toekomst gewaardeerd gaat worden. Op dit ogenblik zien we dat de boekwaarde (en dus de waardering) van met name kantoren vaak een belemmering vormt voor een nieuwe bestemming of zelfs een substantiële opwaardering.

Een opvallend verschijnsel dat we nu zien is dat kleine ontwikkelende investeerders in staat zijn met soms nieuwe en soms bestaande concepten een relatief hoge cash-flow te genereren uit eerder leegstaande kantoren. Deze beleggingen zijn op dit moment nog moeilijk bij investeringsfondsen en institutionele beleggers onder te brengen alleen omdat ze binnen de bestaande waarderingsmodellen moeilijk te kwantificeren vallen.

Totale afweging
Iedere belegger weet hoe je op basis van een bestaand lange termijn huurcontract een BAR en dus een waarde berekening moet maken, maar hoe doe je dat voor een kleinschalig bedrijfsverzamelgebouw waar kleine zelfstandigen en beginnende bedrijven 25 of 50 m² kunnen huren en per maand op kunnen zeggen, zelfs als deze panden niet of nauwelijks leegstand vertonen en relatief goede opbrengsten per m² laten zien? Hoe waardeer je een tot studentenhuisvesting  of tot short-stay appartement omgebouwd kantoor, wat is de waarde van zorgvastgoed?

Opvallend genoeg gaan deze vragen allemaal terug naar een veel integralere benadering van duurzaamheid, het gaat niet meer alleen om materialen en energie, maar veel meer om een totale afweging hoe we materialen, energie en grond inzetten om op een economisch verantwoorde wijze maatschappelijke behoeftes te dienen. 

Juist in deze moeilijke vraagstellingen, wat doen we met bestaand vastgoed, moeten we als organisatie nieuwbouw plegen of kunnen we iets aan onze bestaande locatie doen, wat is op langere termijn de beste investering, is een zorgvuldige analyse van alle aspecten van duurzaamheid, economisch, ecologisch en maatschappelijk, cruciaal om tot de goede beslissing te komen.

Inkomsten uit gronduitgifte
Als laatste wat is de invloed van de overheid op dit proces, om te beginnen zien we de eerste tekenen van een overheid die probeert om nieuwbouw moeilijker te maken. De vraag is of ze dit vol kunnen houden, veel gemeenten zijn verslaafd geraakt aan de inkomsten uit gronduitgifte om hun plannen en ambtenaren apparaat te kunnen blijven betalen.  Dat dit in de huidge situatie zowel economisch als maatschappelijk en ecologisch een onhoudbaar model is mg duidelijk zijn, het alternatief ervoor is lastiger.

Verruim bestemmingsmogelijkheden
Vanuit maatschappelijk en ecologisch oogpunt zou het goed zijn om op bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties te beginnen met het verruimen van de bestemmingsmogelijkheden en zelf als gemeente actief een rol te gaan spelen in het regisseren van verbetering en herontwikkeling van deze gebieden.

In eerste instantie betekent dit waarschijnlijk extra uitgaven met minder inkomsten, hier ligt dan ook een groot deel van de tweede economische uitdaging voor het hergebruiken van bestaand vastgoed en meer nog bestaande in verval rakende monofunctionele bedrijventerreinen.

De vraag is hoe de politiek die ogenschijnlijk met steeds kortere termijn succes werkt hier mee omgaat, zijn ze in staat om werkelijk duurzaam beleid te introduceren, beleid dat op korte termijn waarschijnlijk tot extra financiële druk leid maar op langere termijn wel eens de enige oplossing voor een sterke lokale economie en een leefbare stad kan blijken?

Jaap Wiedenhoff
Directeur Arup Nederland