Duurzaam ontwikkelen anno 2011

Auteur: Marlon Huysmans

Vergeleken bij een aantal jaar geleden is er een grote verandering in de kantorenmarkt te zien ten aanzien van duurzaamheid.

Waar we in 2007 nog moesten 'zenden' om huurders, investeerders, architecten en leveranciers  ervan te overtuigen dat duurzaam ontwikkelen 'de juiste keuze was', is het nu een voorwaarde geworden; een inherente kwaliteit, een standaard wens van elke huurder en koper/investeerder. De markt vraagt dus om duurzaamheid. Het bewustzijn van de milieu-impact van de gebouwde omgeving is er. Een enorme positieve verandering.

Carbon tax
Door de grotere interesse in duurzaam vastgoed van huurders en investeerders en een steeds strenger wordende regelgeving op energieprestatie van gebouwen, verhoogt de waarde van deze gebouwen. In de UK zien we bijvoorbeeld de introductie van de carbon-tax op gebouwen en in Nederland zien we een stapsgewijze ontwikkeling naar verplichte energieneutrale gebouwontwerpen in 2020.

De 'duurzaamheidsbeweging' in vastgoed is één van de belangrijkste kwaliteitsbewegingen in onze sector die we in jaren hebben gezien. Door de invoering van brede ISO-achtige duurzaamheidscertificeringen  in Europa wordt er niet alleen naar de duurzame locatie van het vastgoed gekeken, maar meer dan ooit naar de gebouwkwaliteit: een lage energierekening, een gezond binnenklimaat, milieuvriendelijke materialen, terugdringen van afval op de bouwplaats en het bewustzijn van de gebruiker.

Dit heeft tot effect dat de er op dit moment nieuwe gebouwen ontwikkeld worden die met gemak 50% minder energie verbruiken dan een aantal jaar geleden, volledig zelfvoorzienend zijn in hun eigen energie en dat zaken als gezondheid voor de bewoner en de menselijke maat meer dan ooit centraal staan.

Kantorenparadox
Dwars door deze trend heen, speelt er de afgelopen jaren een nieuwe ontwikkeling: het ontstaan van overaanbod aan woningen, kantoren, bedrijfsruimten. Gezien het langcyclische karakter van de bouw, is dit op zich zelf staand geen ongebruikelijk verschijnsel. Echter, momenteel blijft voor het eerst in de Nederlandse historie een natuurlijke marktcorrectie uit. Dit is het meest zichtbaar in de kantorenmarkt. Iedereen kent de wirwar van grote te huur borden in bepaalde kantoorlocaties. Iedereen beseft nu, dat deze leegstand zich niet vanzelf - met het huidige marktmechanisme - gaat corrigeren.

In de markt zie je eigenlijk een soort 'kantorenparadox' ontstaan. Er is enerzijds een structureel overaanbod van kantoren, maar anderzijds tevens een structureel tekort aan kwalitatief goede gebouwen. Slechts 2% van de kantorenmarkt voldoet volgens gebruikers aan de kwalitatieve eisen voor hun bedrijf. Grootste klacht is het gebrek aan kantoren op goede OV-locaties die het nieuwe werken faciliteren (grote open, flexibele vloeren) en duurzaam (met name energiezuinig) zijn.

 Dit betekent dat er - mede ingegeven door de sterke kwaliteitsverbetering in nieuwbouw de afgelopen jaren -  een scherpe driedeling is ontstaan op de kantorenmarkt: een topsegment van nieuwe kantoren van hoge kwaliteit op vaak goede OV-locaties (1), een laag segment slechte, zwaar verouderde kantoren op slechte randstedelijke kantorenlocaties (2) en een middensegment van verouderde kantoren met perspectief tot transformatie van gebouw en gebied mits de eigenaren bereid zijn tot financiële afwaardering waardoor er een haalbare business case ontstaat (3). 

Regionaal afstemmen
Waar mogen nu wèl en niet nieuwe kantoren gebouwd worden? Het is wenselijk dat het tempo van nieuwbouw van kantoren tussen gemeenten regionaal wordt afgestemd, zoals dit in de woningbouw al jaren gebeurt. Op dit moment staat het elke gemeente vrij om gronden uit te geven voor nieuwbouw. In het nieuwe regeerakkoord heeft het Rijk duidelijk aangegeven dat zij hier niet centraal op gaat sturen maar dat ze van regio's en provincies zelf verlangd dat deze voor afstemming gaan zorgen. Jammer, want zoals elke overlegvorm in Nederland, kan dat het wel even duren voordat hierover consensus is. 

In de tussentijd ontstaat er vanuit een aantal hoeken de roep om een bouwstop. Dit is onverstandig. Uiteraard moeten we nieuwbouw duidelijk inperken, door de gemeentes een realistische planning te laten maken over het gewenste bouwtempo. Een volledige stop op nieuwbouw, lost helaas het probleem van de herontwikkeling van leegstand niet op. Daarnaast zou het bedrijfsleven geconfronteerd worden met een gebrek aan groei van kwalitatief goede kantoorruimten, hetgeen niet de bedoeling kan zijn.

Hoogwaardig verstigingsplaatsklimaat
Een centraal element in het ruimtelijk-economisch beleid is het kunnen faciliteren van een goed aanbod van hoogwaardige kantoren. Dit waarborgt een kwalitatief hoogwaardig vestigingsplaatsklimaat voor bedrijvigheid en versterkt de (inter)nationale concurrentiepositie. Vanuit economisch perspectief is dit een belangrijke overweging. Weliswaar kan het faciliteren van hoogwaardige nieuwe (of bestaande) locaties de leegstand in verouderende locaties verder vergroten, maar hier kan op lange termijn ook weer een gunstige impuls vanuit gaan. Een hogere leegstand binnen deze locaties betekent uiteindelijk afwaarderingen, waardoor herstructurering relatief aantrekkelijker wordt.

We moeten met elkaar het tempo van nieuwbouw echter zeker temperen, extreem streng zijn op de duurzaamheidseisen en de locaties waar dan wèl gebouwd mag worden. Daar ligt het eerste deel van de oplossingsrichting. Daarnaast moeten we direct aan de slag gaan met het slopen van de oude, problematische kantoorgebouwen uit de jaren '80 waarmee het nooit meer goed komt.

Analisten zeggen dat dit zo'n 5 miljoen vierkante meter betreft. Dit is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Zolang de sloopkosten hoger zijn dan de materiaalopbrengsten van het gesloopte pand, zal dit niet uit zichzelf gebeuren. Er bestaat immers geen positief prikkelende sloopregeling voor oude gebouwen zoals in de auto-industrie. Toch ligt daar wel de het tweede deel van de oplossingsrichting.

Leegstandsverordening
De gemeente Amsterdam ontwikkelt op dit moment bijvoorbeeld een zogenaamde Leegstandsverordening en experimenteert hiermee met de tools die de Wet haar biedt om eigenaren van leegstaande panden te stimuleren maar ook zeker wettelijk te dwingen om hetzij te herinvesteren of te verkopen voor de reële waarde van het vastgoed.

In het debat over de  gewenste  economische ontwikkelingen in de bouw- en vastgoedindustrie rollen veel vooroordelen over de cultuur van onze sector over tafel: Dat  beleggers niet bereid zouden zijn om te investeren in oude gebouwen. Of dat ontwikkelaars alleen maar nieuw willen bouwen. Of dat herontwikkelingen veel te duur zijn. Of dat gemeenten niet willen meewerken aan bestemmingsveranderingen.

Deze vooroordelen helpen niet in de zoektocht naar de oplossing en worden met name ingegeven door mensen die moeite hebben met veranderen. De bouw- en vastgoedwereld is complex doordat we met ontzettend veel partijen te maken hebben, van eindgebruiker, gemeente, belegger, ontwikkelaar,  financier, architect, bouwer tot leverancier.  Dat is geen excuus, maar wel een reden waarom gewenste veranderingen zoals deze altijd wat langer duren voordat ze in volle kracht van start gaan.

Slimme mensen willen echter graag onderdeel zijn van de oplossing, niet van het probleem. Zij zullen ook de groene motor zijn achter deze verandering.

Marlon Huysmans