Provada Green Forum: Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling - het rijkste idee voor procesversnelling

Auteur: Jaap Wiedenhoff

Een aantal experts van Duurzaam Gebouwd doen verslag van de Green Forum op de Provada. Namens Jaap Wiedenhoff van Arup doet Bart Kramer verslag van 'Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling - het rijkste idee voor procesversnelling'.

Met de conclusie uit het voorgaande debat nog vers in het geheugen waarin werd gesteld dat duurzame ontwikkelingen bij voorkeur nabij OV-knooppunten en dus in complexe binnenstedelijke gebieden moeten worden gerealiseerd werd de jury voorgesteld.

Deze bestond uit:
- Roel Vollebregt, directievoorzitter AM vastgoed
- Eduard Stigter, programmadirecteur Mooi Nederland (VROM )
- Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Vastgoed
- Henk Mulder, directeur stedelijke ontwikkelingen Gemeente Almere.

Pitch 1 Peter van der Gugten, Algemeen Directeur Proper-Stok

De huidige crisis heeft een tendens teweeggebracht waarin ontwikkelingen niet langer integraal worden aangepakt. Steeds vaker migreert planontwikkeling naar solitaire plotontwikkeling omdat bij integrale ontwikkelingen de afbreuk risico’s (het duur te lang, het kost te veel) als te groot worden ingeschat.

Voortvloeiend vanuit het standpunt dat het plot-voor-plot vol bouwen van maagdelijke weilanden niet de juiste wijze van ontwikkelen is, introduceert van der Gryten het principe van ontwikkelingsgebieden benoemen tot zogenaamde free-zones. Deze free-zones kunnen tot stand worden gebracht als ter bevordering van de voortgang van de ontwikkelingen er op drie vlakken wordt hervormd, te weten:

1. Ruimtelijke ordeningsprocedures moeten worden versneld door bijvoorbeeld het toepassen van tijdelijke en vrije bestemmingsplannen

2. Om met name de stugge partijen mee te krijgen en te kunnen schuiven met eigendommen en functionele invulling is er geen sprake meer van individuele eigendommen maar worden alle gebouweigenaren aandeelhouder van de ontwikkeling.

3. De evenknie van planschade wordt geïntroduceerd: door de herontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd van de vastgoedobjecten en is het –in navolging van de VS en UK- ook mogelijk dit fiscaal te erkennen.

Pitch 2 Guy Geuskens, Marketingdirecteur Royal Mosa

De fabriek van Mosa in Maastricht wordt door de heer Geuzkens gepresenteerd als een goed voorbeeld van binnenstedelijke duurzame ontwikkeling. De fabriek is reeds 125 jaar ingekapseld binnen het stedelijk weefsel en in tegenstelling tot wat men wellicht verwacht hebben de contextuele beperkingen positef uitgepakt voor Mose. Mede door de specifieke contouren in het gebied zijn altijd goede bedrijfsrendementen behaalt, het bedrijf bestaat immers 125 jaar.

Recentelijk volgt Mosa ook de principes van Cradle 2 Cradle in hun bedrijfsvoering waarbij enerzijds het creëren van restwaarde voor de lange termijn (>8 jaar) en anderzijds het beschouwen van het gebouw als een materialenbank voor toekomstig hergebruik als uitgangspunt geldt.

Pitch 3 Henk Verschoor, zelfstandig adviseur met 30 jaar ervaring bij lokale overheden

Het idee van Henk Verschoor toont grote overeenkomsten met een van de drie pijlers onder het free-zone concept van Henk Mulder, namelijk het verplichten van het zogenaamde appartementsrecht (cq. Aandeelhouders /VVE) op de ontwikkelingslocatie. Dit ter bevordering van de commitment in de hoop verloedering en onnodige nieuwbouw (als gevolg van verloedering) tegen te gaan.

In het geval van herontwikkelingslocatie kan door middel van sale-lease back constructies bestaand vastgoed worden herverdeeld opdat het appartementsrecht ook daar kan worden ingezet.

Pitch 4 Michaël Boddeke, voormalig wethouder Milieu gemeente Apeldoorn

Het betoog van Michaël Boddeke heeft betrekking op het realiseren van duurzame energiesystemen binnen (her)ontwikkelingsgebieden. Volgens Boddeke heeft dit een aantal positieve gevolgen voor ontwikkelingslocaties:

1. voordeel voor de waarde van het vastgoed
2. energie leveringen is en blijft betaalbaar
3. impuls voor de lokale werkgelegenheid
4. het beperkt voorheen mogelijke belemmeringen (waarbij hij refereert naar een Apeldoornse pilot waarbij warmte/koude opslag voor woonhuizen en een bodemsanering is gecombineerd.)

Door de bewoners te verenigen in een energiecorporatie en het eigendom van de systemen in het gebied op te nemen wordt het altijd terugkerende probleem dat de kosten (investeerder) traditioneel gescheiden zijn van de baten (gebruiker) niet alleen opgelost maar vormt het ook de katalysator van voor de ontwikkeling, aldus Wanneker.

Conclusies door de jury
De jury was van mening dat de vier visies allemaal elementaire bouwstenen voor een beter Nederland vormden en wellicht een waardevolle aanvulling kun zijn voor de komende formatiegesprekken.

Bevindingen
Ondanks de uiteenlopende visies van de deelnemers met een aansprekende mix van pragmatische lessen uit de vastgoed praktijk tot aan groen-idealisme, zien ze allemaal terecht in dat het komen tot duurzame binnenstedelijke ontwikkelingen een kwestie is van het samen willen doen én bovenal samen de commitment en passie voor de ambities van een plan delen.

Dit zal een breed scala aan positieve gevolgen met zich mee kunnen brengen zoals procesversnelling (van der Gugten), technische innovatie (Geuskens), gedeelde verantwoordelijkheid (Verschuur) en zelfvoorzienendheid (Boddeke).

Bart Kramer, namens Jaap Wiedenhoff (Arup)