De commercieel vastgoedsector kan na een periode van dalende vastgoedwaarden weer uitkijken naar een bescheiden waardegroei. Toch werken de effecten van de sterke rentestijgingen in 2022 en 2023 nog door, naar verwachting resulteert dit in 2024 in een lichte daling van 1,5 procent. Dit en meer blijkt uit de Sectorprognose Vastgoed van ABN AMRO.
Ook in 2025 blijft de hogere rente de markt naar verwachting beïnvloeden. Toch wordt er, mede door krapte in de markt, voor de totale sector een waardegroei van 1 procent voorzien in 2025. Terwijl 2023 nog grotendeels in het teken stond van forse afwaarderingen, lijkt het grootste deel hiervan inmiddels achter de rug. De monetaire verkrapping, in combinatie met de renteverhogingen door de ECB, heeft zijn effect gehad: de inflatie is enigszins onder controle gebracht, wat een gunstiger vooruitzicht biedt voor de vastgoedmarkt.
Maar voordat geprofiteerd kan worden van lagere rente, krijgen beleggers eerst te maken met een golf van herfinancieringen. Veel leningen die afgesloten zijn tegen lage rentes lopen namelijk af in 2024 en 2025, en moeten tegen hogere rentes worden geherfinancierd, terwijl de gedaalde vastgoedwaarden minder leenruimte bieden. Hierdoor zien beleggers in het uiterste geval af van herfinanciering en verkopen ze vastgoed.
Invoering Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur, die sinds 1 juli 2024 van kracht is, drukt op het rendement van verhuurders. Vermoedelijk verschuiven richting 420.000 woningen van de vrije sector naar het gereguleerde segment. De huurmaximering zorgt ervoor dat uitponden bij veel van deze woningen financieel aantrekkelijker is dan verder door te verhuren. Hierdoor krimpt de huursector, een proces dat al begonnen is.
Vanwege de lage doorstroom, veroorzaakt door woningschaarste, verloopt dit proces echter langzaam. Door het uitponden verandert de samenstelling van de huursector. ABN AMRO voorspelt per saldo een waardegroei van residentieel vastgoed van 2 procent in 2024 en 3 procent in 2025. Naast de krapte op de woningmarkt zorgt ook de schaarste binnen het logistieke en industriële vastgoed voor een hogere prijsdruk. Zowel voor grote logistieke gebouwen als voor kleinere bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen is er gebrek aan beschikbare locaties en dit drijft de huurprijzen verder op. “De vooruitzichten in de industrie en handel zijn onzeker door onder andere zorgen over de Duitse economie en Amerikaanse verkiezingen. Desalniettemin biedt de grote krapte een stevige basis voor beleggers in logistiek en industrieel vastgoed,” zegt Paul Bisschop, Sector Econoom Bouw en Vastgoed van ABN AMRO. “Wij verwachten een totale waardegroei van logistiek en industrieel vastgoed van 3 procent in 2024, gevolgd door een groei van 2 procent in 2025.”
Overschot en krapte kantorenmarkt
De kantorenmarkt kampt met een dalende vraag door de gestegen rente en de toenemende populariteit van thuiswerken. Hoewel de grootste afwaarderingen achter de rug zijn, verwacht ABN AMRO dit jaar nog een daling van 7 procent en in 2025 van 2 procent. Er is enerzijds een overschot aan verouderde kantoorgebouwen, en anderzijds een tekort aan duurzame, moderne kantoren op toplocaties. Paul vervolgt: “Een transformatie naar woningen kan een oplossing zijn voor kantoren die uit de gratie zijn geraakt. Dergelijke transformaties worden echter steeds complexer, omdat de eenvoudigere projecten al zijn gerealiseerd en de bouwkosten om overgebleven kantoorpanden te transformeren te hoog zijn. Hierdoor wordt vaker gekozen voor sloop en nieuwbouw, wat vanuit duurzaamheidsoogpunt een onwenselijke ontwikkeling is.” Binnen de retailmarkt is de markthuur voor het eerst sinds 2012 gestegen. Dit geeft aan dat de markt een nieuwe fase ingaat. Een jarenlange daling van het aanbod van winkelpanden heeft ervoor gezorgd dat het overschot uit de markt is gehaald. Deze omslag in markthuurontwikkeling biedt perspectief op een stabielere waardeontwikkeling. Voor 2024 verwacht ABN AMRO een gemiddelde een waardedaling van 1 procent van retailvastgoed, gevolgd door een waardegroei van 2 procent in 2025.