Al schrijvend en analyserend ontdekte ik dat we voor het versnellen van de nieuwbouw een nieuw instrument nodig hebben, om een lokale goedkeuring ook landelijk toe te passen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van een snelle ‘copy paste’. In dit artikel vertel ik je over de mogelijke impact hiervan.
Alle eenmaal goedgekeurde en succesvol gebleken nieuwbouw* kan gebundeld worden in een zogenoemde Copy Paste Catalogus, kortweg CPC. Hieruit kan een gemeente een bouwwerk kiezen en een daarbij behorende locatie zoeken om aan een bewezen lokale vraag te voldoen. Zij kan dan ook, in een vroeg stadium, de ‘Not in my backyard’-bezwaren inventariseren.
En als de keuze is gemaakt, waarbij alle bezwaren zijn afgehandeld? Dan kan het bouwen direct beginnen, op de door de gemeente aangewezen locatie. Immers, alle vergunningen zijn al verleend, door een keuze uit een CPC. Basisvoorwaarde voor een effectief gebruik van een CPC is natuurlijk een perfect ingeregelde overheid. De structuurvisie (Rijk en provincie), het bestemmingsplan (provincie en gemeenten) en de projectbesluiten met mogelijke vrijstellingen (gemeenten) moeten wel op elkaar zijn afgestemd en het gebruik van een CPC toestaan.
De regie
Het Rijk is marktmeester in een geleide markteconomie van de bouwproductie. Zij kan onder meer via structuurvisies mogelijkheden bijsturen, zodat de bouw weer aansluit bij wat er in de maatschappij gaande is. Het Rijk, de provincie en de gemeenten kunnen daarbij wat minder vasthouden aan achterhaalde inzichten.
Doordat een aantal productiemiddelen zijn gedemocratiseerd kan men nu pre-industrieel werken vanuit ‘eigen huis’. De overheid moet daarom het functionalisme (het scheiden van wonen en werken) loslaten. Combinaties moet ze beter faciliteren. Zo kunnen er woonwerkgebouwen worden goedgekeurd. Iedere verdieping kent daar een woonunit, met daaraan gekoppeld een werkunit.
Ik geef een voorbeeld. De werkunit kan bij een zelfstandige zorgverlener een praktijkruimte zijn. Naast het Rijk en de provincies is de gemeente aan zet. In de uitvoering ligt de regie meestal bij de gemeente, die zich moet houden aan de structuurvisie. Naast het geopperde gebruik van een CPC kan een gemeente de nieuwbouw ook anders versnellen. Nu vertragen gemeenten nieuwbouw door onder meer te weinig deskundige ambtenaren, dicht regelen van mogelijke bestemmingen en door het kiezen van een niet actief grondbeleid**.
Opgeschaald maatwerk
Het gebruik van een CPC geeft de mogelijkheid om op verschillende locaties tegelijkertijd direct maatwerk te bieden, zonder al te veel indirecte kosten. Daarmee wordt de verhouding tussen de directe kosten*** met de totale kosten gunstiger. Het maatwerk begint bij het inventariseren van de vraag en het juist vastleggen in een Programma van Eisen (PvE). Het gaat hierbij, onder meer, om een duiding van de ruimtevraag en het budget. Hoeveel functioneel nuttig vloeroppervlak**** is vereist voor welke prijs?
Denk daarom vanuit plattegronden en niet vanuit de gevelvorm. Dat laatste wordt vaak afgedwongen door gemeenten, wanneer je wilt bouwen in een historisch stadscentrum of een straat met beschermde stadsgezichten of met monumenten. Deze locaties vallen, mijn inziens, daarom zeker af wanneer men wil gaan werken met een CPC. Natuurlijk moet een gevel wel esthetisch verantwoord zijn.
Nóg gunstiger
Een ruim geformuleerde welstandsnota kan daarbij van dienst zijn. Daar waar specifieke vraag is kan men een bepaald type CPC-gebouw snel realiseren. En ook op verschillende locaties tegelijkertijd. Maatwerk kun je daardoor opschalen. Prefab in bouwfabrieken voor CPC is mogelijk, neergezet door eenzelfde bouwteam. Daarmee wordt de verhouding tussen directe en totale kosten nóg gunstiger.
Grond- en parkeerquote
Om CPC-gebouwen betaalbaar te krijgen is het raadzaam om zo min als mogelijk geld uit te geven aan de grond. Een indicator daarvoor heet de grondquote. Deze quote geeft aan welk deel van de totale stichtingskosten grondkosten zijn. De grondkosten kun je gelijkstellen aan de geïndexeerde uitgifteprijs, óf aan de huidige residuele grondprijs.
In lijn met deze gedachte kunnen we ook spreken over een parkeerquote. Deze quote geeft dan aan welk deel van de totale stichtingskosten kosten zijn voor het creëren van parkeergelegenheid op eigen terrein en voor eigen gebruik. Voor ondergronds parkeren is dat aanzienlijk. Bij een klein appartement is dat al snel één zesde.
Beter is bovengronds te parkeren in de publieke ruimte. Financieel gezien is dat ook te verdedigen. Bewoners betalen al onroerende zaak belasting en motorrijtuigenbelasting. Mogelijk, mede dankzij de bankencrisis, begaf de overheid zich in een andere richting. Veel gemeenten kozen voor zo veel als mogelijk gronduitgifte, met parkeren op eigen terrein.
Bij nieuwbouwprojecten, met gemeentelijke gronduitgifte, zitten in de totale stichtingskosten meestal de indirecte kosten van bovenwijkse voorzieningen, van planeconomische berekeningen en van planschade. Of deze indirecte kosten ook verhaald worden op de kopers van de bouwkavels, hangt af van de gemeente. Rijke gemeenten rekenen deze kosten soms niet door (wat een vorm van objectsubsidie is). Deze indirecte kosten hebben zeker invloed op de bovenstaande quotes. Het wordt tijd voor meer actief grondbeleid, zodat de grondquote en de ‘parkeerquote’ omlaag kunnen gaan. Grondbeleid kun je inzetten om mensen te huisvesten die sociaal zijn ontwricht en met hun bestaanszekerheid worstelen.
Objectsubsidies op bouwgrond voor CPC-(woonwerk)gebouwen en op de daarbij vereiste parkeergelegenheid zouden niet misstaan. Ook wanneer dat officieel niet voor het algemeen nut is. Het is overigens aan ieder kabinet om “voor het algemeen nut” te definiëren. Dit kan het best in samenwerking met de SER (Sociaal Economische Raad). Zo krijgt de pechgeneratie alsnog een kans op passende huisvesting.
Tekst: Hans Hidden
* N.B. 1: Zie ook het artikel over isochroniteit. Succesvol vastgoed ontstaat wanneer er een aantal levensduren op elkaar worden afgestemd. Zeker die van de Fysieke -, Financieel economische -, Functioneel economische -, Fijn milieutechnische – en eventueel die van de Fiscale levensduur.
** N.B. 2: Lees een faciliterend of passief grondbeleid; te weinig gemeenten kiezen voor samenwerking met mogelijke marktpartijen zoals met pensioenfondsen. Dit kan via bouwclaim-, joint venture- en via concessiemodellen.
*** N.B. 3: Bouwkosten kunnen worden opgesplitst in directe – en indirecte bouwkosten. Directe kosten betreft alles wat direct zichtbaar opgaat in het bouwwerk. Ze kunnen worden toegerekend naar kostendragers (elementen) of kostenplaatsen (soort werk). Directe- en indirecte bouwkosten kunnen worden gezien als parameters. Stelregel is om de verhouding tussen directe kosten met de totale kosten zo gunstig mogelijk te maken. Hoe hoger dit quotiënt hoe beter.
**** N.B. 4: NEN 2580 is een vrijwillig te accepteren landelijke norm voor hoe oppervlakten te definiëren en te meten. Een aparte groep deskundigen beheren deze norm.