Het oplossen van de problemen op de woningmarkt behelst meer dan enkel veel bouwen. Volgens Rabobank en Vereniging Eigen Huis kunnen ook gemeenten hier een rol in spelen. “Ze mogen kritischer zijn op het gebruik van de grond.”
Beeld bovenaan: Shutterstock
De pijn op de woningmarkt is ongelijk verdeeld, vindt woningmarkteconoom Stefan Groot bij Rabobank. “Zo’n twee derde van de Nederlandse huishoudens heeft een koopwoning met over het algemeen prima betaalbare maandlasten. Ook bewoners van sociale huurwoningen zijn afgeschermd van de pijn van de woningschaarste.” Deze pijn ligt vooral bij mensen die nog geen koopwoning hebben. “Zij huren een woning in de vrije sector, delen noodgedwongen een woning met anderen of wonen nog bij hun ouders.”
De hoge huizenprijzen en huren zijn volgens Groot het gevolg van een gebrek aan nieuwbouw. “Dit komt door de hoge eisen die we aan nieuwbouwprojecten stellen en een gebrek aan bouwlocaties. Zo is er lokaal vaak veel weerstand tegen nieuwbouw, wat mede te verklaren is doordat Nederlandse huishoudens veel geld in de stenen hebben zitten. “Woningeigenaren zijn er scherp op als de komst van nieuwbouwwoningen er in hun ogen toe zou kunnen leiden dat hun woongenot of de waarde van hun woning daalt. In bijvoorbeeld België is de woningwaarde van minder belang voor het totale vermogen van huishoudens, dus maken ze zich minder zorgen bij nieuwbouwprojecten.”
Stefan Groot: van Rabobank "Het is voor bouwers lastig om in prijs te zakken, met als gevolg dat de nieuwbouw stokt."
Stijgende bouwkosten
Daarbij zijn nieuwbouwwoningen relatief duurder geworden: door personeelsschaarste en tekorten aan materialen zijn de bouwkosten flink opgelopen, terwijl de gestegen rente zorgt voor minder vraag naar woningen. “Door de rentestijging haken kopers af en wordt het voor ontwikkelaars moeilijker om hun projecten financieel rond te krijgen. Het is voor bouwers lastig om in prijs te zakken, met als gevolg dat de nieuwbouw stokt.”
Toch ziet Groot de in vergelijking tot bestaande woningen dure nieuwbouwwoningen an sich niet als een probleem. “Nieuwbouwwoningen sluiten aan bij de laatste stand van de technologie en duurzaamheid. Ook door de gestegen welvaart zitten nieuwbouwwoningen doorgaans in een iets hoger marktsegment dan de bestaande woningen. Hierdoor worden veel nieuwbouwwoningen traditioneel gekocht door mensen die al een koopwoning hebben. Dit zorgt voor doorstroom, waardoor het bestaande aanbod vrij komt voor starters.”
Vereniging Eigen Huis (Veh) beschouwt de enorm gestegen prijs voor nieuwbouwwoningen wél als een probleem, geeft Veh-woordvoerder Valeska Hovener aan. Daarom heeft de vereniging vorig jaar op Lowlands een actie voor starters opgezet, omdat het publiek van dit festival grotendeels uit starters en toekomstig woningeigenaren bestaat. Uit deze actie is het zogeheten Bakstenenberaad ontstaan. “Met dit beraad wilden we koopstarters een stem geven, met als dat verschillende partijen naar elkaar luisterden”, vertelt Hovener. “Vervolgens zijn we een halfjaar door het land getrokken, om ervoor te zorgen dat starters, bouwers en politici met elkaar in gesprek gingen. Daarnaast pleiten we voor de bouw van jaarlijks minimaal 10.000 woningen, van maximaal 260.000 euro. Deze hoeveelheid woningen is 10 procent van de nieuwbouwambities, die toenmalig minister Hugo de Jonge [voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, red.] tot en met 2030 heeft gesteld. Tijdens een manifestatie in Den Haag, die gold als slot van het Bakstenenberaad, hebben we onze petitie aan deze minister aangeboden.”
Valeska Hovener van Vereniging Eigen Huis: "Het vergunningstraject voor nieuwbouwprojecten moet eenvoudiger worden."
Oplossingen voor nieuwbouwwoningen
Hovener denkt dat de bouw van die hoeveelheid betaalbare woningen mogelijk is, bijvoorbeeld door industrieel te bouwen. “We moeten er alles aan doen om ervoor te zorgen dat er doorgebouwd kan worden. Om betaalbaar te bouwen moeten er voldoende locaties zijn en moeten de grondprijzen naar beneden. Ook moet er veel meer fabrieksmatig worden gebouwd. Deze manier van bouwen is sneller, goedkoper en efficiënter, maar wel een omslag ten opzichte van de traditionele manier van bouwen.” Groot denkt dat het aanpassen van de leennormen aan het energielabel, dat vanaf volgend jaar gaat gebeuren, voor starters eenvoudiger kan maken om een nieuwbouwwoning te kopen. “Dit houdt in dat ze minder kunnen lenen bij een niet-duurzame woning, maar juist meer wanneer ze een bestaande woning willen verduurzamen. Een nadeel van de huidige situatie is dat woningen in het goedkopere segment – waar veel starters op zijn aangewezen – ook de minder-duurzame woningen zijn, terwijl starters vaak onvoldoende kunnen bijlenen om deze woningen te verduurzamen.”
Een andere mogelijkheid om nieuwbouw betaalbaarder te maken is om met verdichting meer wooneenheden te realiseren op de beschikbare bouwgrond, vindt Groot. “Gemeenten mogen wat minder kritisch zijn op het gebruik van de grond voor woningbouw en kritischer op commercieel gebruik. Het grondoppervlak dat bedrijven gebruiken groeit namelijk harder dan het grondoppervlak voor wonen, mede omdat daarvoor vaak minder strenge regels gelden.” Ook Hovener vindt dat gemeenten kunnen helpen om nieuwbouwprojecten aan te jagen. “Het vergunningstraject voor nieuwbouwprojecten moet eenvoudiger worden. Door de traagheid van opeenvolgende procedures kan het tien jaar duren, voordat een nieuwbouwproject wordt opgeleverd. Dat moet sneller.”
Tekst: Tim van Dorsten