De grote woningbouwopgave kan met prefab woningbouwconcepten, geïndustrialiseerd en uit de fabriek, een grote sprong voorwaarts maken. Is er dan nog wel ruimte voor specificeren en maatwerk? Niels Rood (TKI Urban Energy, Squarewise; foto onder) plaveit tijdens het congres Gamechangers in de Bouw en Infra de weg voor opdrachtgevers en aanbieders. “De vraag- en aanbodzijde houden elkaar nu nog gevangen.”

“Bij TKI Urban Energy werk ik mee aan het programma Uptempo!. Daarin wordt de opschaling van innovaties voor de energietransitie in de gebouwde omgeving geholpen via learning by doing. Een van de thema’s waarin we concrete ondersteuning bieden aan bedrijven en woningcorporaties noemen we integrale concepten.

Renovatie

In nieuwbouw wordt het steeds gewoner: industrieel huizen produceren. Dat scheelt arbeidskrachten en in een fabriek is de inzet van robots veel beter te organiseren dan op de bouwplaats. Naast de bouwopgave in de nieuwbouw is de renovatieopgave voor de sector van dezelfde orde van grootte. Ook hier is de beschikbaarheid van geschoold personeel de belangrijkste beperkende factor. Bovendien zouden de prijzen nog verder moeten dalen om die markt echt van zijn plek te krijgen.

Industrialisatie zou in de renovatiemarkt een grote rol kunnen spelen. Maar hoe realiseer je de verduurzaming van een bepaald woningtype op een industriële manier, als al die huizen allemaal net iets anders zijn, anders gebruikt worden en eigenaren hebben die hun vraag net allemaal wat anders formuleren?

Arbeidsmarkt

Begon 2019 nog met 19.000 vacatures in de bouw, in het tweede kwartaal van 2022 was dat aantal al gegroeid naar 28.400. Het gebruikelijke recept, om mensen met andere beroepen te verleiden om over te stappen naar deze sector, is lastig. Ook in die sectoren staat spanning op de arbeidsmarkt. Daarbovenop komt de uitstroom van veel vakmensen in de bouw door pensionering. De ambities in het Klimaatakkoord zijn intussen stevig; voor 2030 moeten anderhalf miljoen huizen aardgasvrij(-ready) zijn. Om in de komende zeven jaar honderdduizenden huizen per jaar ingrijpend aan te pakken zonder te kunnen beschikken over meer vakmensen, lijkt een onmogelijke onderneming.

Industrialisatie

Het antwoord moet komen van industrialisatie. Bouwer Van Wijnen laat bijvoorbeeld in de praktijk zien dat hier veel winst in te boeken is. Jaarlijks worden door het bedrijf niet minder dan 3000 à 4000 bestaande woningen met zo min mogelijk inzet op de bouwplaats verduurzaamd. Daarmee benadert het concern de eigen productie van prefab nieuwbouw.

In het kader van de Uptempo podcastserie Renovatiestromen vertelde CEO Peter Hutten dat industrialisatie maar voor een derde gaat over het inrichten van een fabriek. Een derde deel gaat over productontwikkeling en het laatste deel betreft ICT. Om tot renovatiestromen te komen, moet je niet zozeer de productie automatiseren, maar vooral het proces, is zijn ervaring.
Van Wijnen zocht onder meer samenwerking met busfabrikant VDL, vanwege de ervaring met een naadloze ketensamenwerking en het denken in platforms. “Iedereen haalt altijd de autoindustrie aan als lichtend voorbeeld, maar bij VDL erkenden ze al snel dat bouwen, en zeker het renoveren van bestaande woningen, nog veel complexer is dan het maken van voertuigen op basis van klantvoorkeuren”, vertelde Hutten in de genoemde podcast aan Peter Linders van Uptempo.

Van Wijnen heeft de grootte en marktpositie om zelf vraag te bundelen, maar veel kleinere partijen staan voor een dilemma: elke woning vereist een andere set maatregelen en zolang dit project voor project moet worden gespecificeerd, begroot en uitgevoerd is het proces niet te rationaliseren. Het gevolg is dat prijsdalingen of de afnemende vraag naar vakkrachten nauwelijks plaatsvindt.

Samenwerking

In het programma Uptempo ondersteunen we vanuit TKI Urban Energy een drietal concepten die standaardoplossingen ontwikkelen voor afgebakende woningtypologieën. Bij alle drie gaat het om samenwerkingsverbanden van meerdere bedrijven, die samen de verduurzaming van woningen gestandaardiseerd kunnen aanpakken. Dit zijn die drie:

• De OMbouwers, een consortium dat zich richt op oudere rijwoningen en slimme oplossingen combineert tot een betaalbaar geheel.
• Inside Out, dat hoogbouwflats zonder galerij vanaf de buitenkant energieneutraal maakt, dus zonder verlies aan leefruimte;
• CTRL 2050, speciaal gericht op rijwoningen uit de jaren ’70.

Logistiek

Uptempo begint op stoom te komen met de ondersteuning en wat opvalt is dat alle consortia moeite hebben de markt duidelijk te maken waarin ze zich nu precies onderscheiden. Zowel de vraagkant als de aanbieders zijn van oudsher goed in specificeren, maatwerk en engineering op de bouwplaats. Dat zijn belangrijke kwaliteiten, maar ze staan wel enigszins haaks op industrialisatie. Daarin is het denken in producten belangrijk, moet de juiste maatvoering meteen uit de fabriek komen en moeten de processen doordacht zijn en zonder veel moeite in elkaar doorrollen. Neem bijvoorbeeld de logistieke processen: de afdeling inkoop zorgt er al jaren voor dat er voldoende materialen zijn, maar gaat dat al automatisch? Staat er niet te veel zooi in het magazijn? Hebben we niet te veel versies en uitvoeringen die allemaal maar een klein beetje anders zijn?

Winkelen

Het verbeteren van die processen is alleen mogelijk als ook aan de zijde van de opdrachtgevers de knop omgaat. Daar moet men leren winkelen en standaardoplossingen omarmen, zodat prijsvoordelen als gevolg van schaalgrootte werkelijkheid kunnen worden. In onze ervaring met de drie conceptaanbieders blijkt dat vraag- en aanbodzijde elkaar nu nog enigszins gevangenhouden in de bestaande werkwijze.

Zo raken de knappe koppen bij de aanbieders, die componenten zo weten te combineren dat ze in veel verschillende situaties binnen het woningtype uitkomst bieden, vaak niet uitgepraat over hun vernuftige techniek. Aan de andere kant blijven vastgoedverhuurders vooral vaak hameren op de unieke aspecten van een complex of de werkwijzen die in hun organisatie in steen gebeiteld lijken te zijn.
Zeker, er moet nog het een ander veranderen op het gebied van hardware (bijvoorbeeld plug-and-play-componenten en productielijnen die de goede maatvoering fabriceren from file to factory). Ja, hetzelfde geldt voor de software (digitale woningopnames en bijvoorbeeld automatische communicatie over de voortgang met de huurders). Maar de grootste hobbel lijkt het veranderen van de zogeheten orgware: hoe raken woningcorporaties gewend aan winkelwagentjes en zorgen aanbieders voor heldere proposities in hun schappen?

Processen

Binnen een woningtype, en zelfs binnen een complex, zijn de verschillen in woningen die al een geschiedenis hebben, enorm. In feite hoeft dat niet iets te zijn wat je zou willen oplossen met gedetailleerd doorgerekende maatwerkoffertes. De wet op de grote getallen werkt altijd: soms zit het tegen en moet je een verlaagd plafond weghalen, maar soms zit het mee en kun je direct aan de slag. Dat is de prijsvorming, waarbij het tijdens de realisatie wel de kunst is om de juiste capaciteit en materialen beschikbaar te hebben voor al dat maatwerk. Niet te veel, want dit leidt tot onnodig hoge kosten, maar ook niet te weinig, want dan staan er mensen te wachten op een bestelauto met de spullen.
Dit is wat Peter Hutten bedoelde met processen automatiseren: hoe weet ik wat er op een adres nodig is? Hoe blijft alles precies passend binnen een gestandaardiseerd concept? In de woorden van Rick Takkenkamp, deelnemer in CTRL2050: “Met het optimaliseren van je bedrijfsproces ben je nooit klaar.”

Standaardoplossingen

Dankzij onze ondersteuning van de opschaling van integrale concepten gaat Uptempo nog veel meer interessante inzichten opdoen. Maar de eerste lessen zijn er al: het gaat niet alleen om het fabrieksmatig produceren van gestandaardiseerde componenten. Het gaat zelfs niet alleen om het rationaliseren van de werkprocessen, zodat maatwerk zonder hiccups mogelijk wordt. Ook slimme ICT-toepassingen, die over de hele keten tot een naadloze samenwerking kunnen leiden, zijn wel noodzakelijk maar niet voldoende.

Wat we vooral ook nodig hebben is orgware: aanbieders moeten leren denken in producten, modules en flexibele pakketten, die ze standaard beprijzen, en hun enthousiasme voor techniek bewaren voor de interne bedrijfsborrel. De vraagzijde zou zichzelf een dienst bewijzen door te ontdekken wat winkelen in standaardoplossingen inhoudt en door minder vast te houden aan werkwijzen die ze gewend zijn, maar die prijsdaling en korte doorlooptijden in de weg staan.”

Wil je veel meer te weten komen over deze fundamentele veranderingen in de industrie, kom dan ook naar het congres Gamechangers in de Bouw & Infra (13 februari 2023, Soesterberg), waar Niels Rood met enkele gastsprekers dieper ingaat op het thema ‘Industrie 4.0’.

Afbeelding: Shutterstock