Door het beperkte aanbod is de woningmarkt niet alleen overspannen, de vraag naar tijdelijke woonruimte zorgt ook voor een stagnerende doorstroming. Genoeg reden om hierover door te praten met Annelies van der Nagel, adviseur flexwonen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
De doorstroming op de woningmarkt is (nog) onvoldoende. Er zijn meer Nederlanders die een goede woning zoeken dan de woningmarkt op dit moment aanbiedt. Daarbij neemt onze tijdelijke woonbehoefte hand over hand toe. Soms om even mantelzorg te verlenen. Soms omdat er aan de andere kant van het land een ZZP-klus op je wacht, die je niet voorbij wil laten gaan. En soms ook omdat je persoonlijke leven een andere wending neemt dan je wellicht dacht, zoals een scheiding. Dat zijn momenten waarop er behoefte is aan tijdelijke woningen. Welke oplossingen er te vinden zijn voor tijdelijke huisvesting bespreken we met Annelies van der Nagel.
Waar draait het om, als je tijdelijke woningen wilt realiseren?
Van der Nagel: “Er is allereerst natuurlijk een groot tekort aan woningen. Tijdelijke woningen kunnen een prima toevoeging aan de bestaande woningvoorraad zijn. Niet in plaats van, maar als aanvulling op permanente woningen. Het is zoeken naar kansen voor tijdelijke woningen. Die kansen zijn er, maar die moet je wel kunnen zien. Juist plekken waar anders niets zou gebeuren zijn interessant, omdat we dan de totale woningvoorraad vergroten. Locaties die typisch tijdelijk zijn dus. Overigens spreken we vanuit het Rijk over flexwonen als ten minste een van de volgende drie elementen tijdelijk is:
- de locatie;
- de woning zelf of de woonfunctie, zoals tijdelijke bewoning in een leegstaand kantoor;
- of de bewoning, oftewel het huurcontract.
In de praktijk gaan de ondersteuningsvragen die wij bij RVO binnenkrijgen vooral over het ontwikkelen met verplaatsbare woningen, dus de eerste variant.”
Waarom is het bouwen van tijdelijke woningen extra uitdagend?
Van der Nagel: “Dat hoeft niet per se zo te zijn, maar soms is bijvoorbeeld de business case een uitdaging. Een business case kan lastiger zijn, omdat de termijn waarmee je moet rekenen soms op voorhand kort is en het niet zeker is of een verlenging van de exploitatietermijn op termijn mogelijk is.”
Wie gaat dan het risico nemen?
Van der Nagel: “Belangrijk om te melden is dat de Crisis- en herstelwet mogelijkheden biedt om voor langer dan tien jaar, en zelfs langer dan de vijftien jaar die vaker genoemd wordt, af te wijken van het bestemmingsplan. Als de locatie dat ook toelaat, kan een exploitatietermijn van bijvoorbeeld twintig jaar natuurlijk een behoorlijk positieve invloed hebben op de business case.”
Waar lopen gemeenten het meest tegenaan?
Van der Nagel: “Vooral het vinden van goede locaties. Dat is eigenlijk wel een van de grootste uitdagingen. Vanuit RVO kunnen we daar ook bij helpen. We weten bijvoorbeeld goed aan welke voorwaarden een locatie moet voldoen en we helpen bij het nadenken over creatieve oplossingen, waardoor bepaalde locaties tóch in aanmerking kunnenkomen. Verder lopen ze toch ook tegen de haalbaarheid van zo’n tijdelijk project aan. En ook hoe je nu eigenlijk slim kunt gebruikmaken van het RO-instrumentarium.”
Welke instrumenten heb je dan ter beschikking?
Van der Nagel: “Er is een aantal stimuleringsmaatregelen opgesteld door het Rijk, zoals de vrijstelling voor de verhuurdersheffing als de woningen in het sociale segment vallen. En de mogelijkheid om via een korte procedure voor langere tijd van het geldende bestemmingsplan af te wijken. Bovendien hebben we de Versnellingskamers Flexwonen in het leven geroepen. Een soort workshop waarvan gemeenten en corporaties kosteloos kunnen gebruikmaken. Daarin bundelen we allerhande vormen van kennis en praktijkervaringen.”
Waar denk je dat nog winst te behalen is?
Van der Nagel: “Ik denk vooral dat er winst te behalen is door slimme koppelingen te maken en vanuit een breder perspectief te zoeken naar mogelijkheden om de exploitatietermijn van tijdelijke woningen, waarmee nu gerekend wordt, te verlengen. Door bijvoorbeeld niet alleen binnen een gemeente te kijken naar locaties die elkaar kunnen opvolgen als plek voor verplaatsbare woningen, maar binnen de regio of provincie. Als in gemeente A over vijf jaar een nieuwbouwproject op stapel staat en in gemeente B juist in de verdere toekomst nieuwbouw wordt voorzien, kunnen de flexwoningen eerst in gemeente A staan en daarna verhuizen naar gemeente B. De provincie zou met haar overview van nieuwbouwprojecten hier mogelijk een rol in kunnen vervullen. Misschien kunnen corporaties renovatieprojecten op elkaar afstemmen en verplaatsbare schuifwoningen van elkaar overnemen. Dan wordt het voor beleggers die landelijk opereren ook interessant om te investeren in een portefeuille van tijdelijke woningen, die door het gehele land een ‘treintje’ kunnen vormen. Overigens wordt de markt van tweedehands units ook steeds groter. Dat is natuurlijk ook heel interessant en gunstig voor de haalbaarheid van dergelijke projecten. Zowel door een lagere investering aan het begin als een hogere restwaarde aan het eind.”
FLEXWONEN: DE FEITEN OP EEN RIJ
- We worden met elkaar steeds dynamischer als het over arbeids-, relatie-, consumptie- en vervoerspatronen gaat, maar de woningmarkt komt daar nauwelijks aan tegemoet.
- Tijdelijke woningen zijn - om die reden - een aanvulling op het bestaande woningaanbod.
- En voorzien in een behoefte, waar een steeds grotere groep Nederlanders mee geholpen is.
- Waarbij verschillende doelgroepen verschillende verlangens hebben. En er ook in aanbod en tijdelijkheid verschil zit.
- Met inzet van experts in de Versnellingskamers of tijdens een ondersteuningstraject is in een korte tijd een goed overzicht te krijgen, waarbij aanbod, doelgroep, locatie en wet- en regelgeving goed bij elkaar gebracht kan worden.
Expertteam Woningbouw
Overheden, maar ook corporaties en marktpartijen kunnen het Expertteam Woningbouw benaderen met knelpunten rondom woningbouwopgaven: specifiek ook over knelpunten rond tijdelijke woonvormen.
Lees hier meer over het Expertteam Woningbouw
Bron: RVO
Foto: Heijmans