Levensduurkosten zijn alle kosten in de ontwerp-, realisatie- en exploitatiefase. Breng die kosten goed in beeld en je kent de totale economische prestatie van een vastgoedobject.

We zeggen graag dat we goed doordacht ontwerpen en toekomstbestendige gebouwen realiseren. Toch kent iedereen wel voorbeelden van gebouwen waar binnen tien jaar grondige renovaties nodig waren. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overliet.

Hoe kun je dan wel een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten, op het juiste moment bepaald en dat via een eenduidige en objectieve methode.

Alle kosten

Met ‘levensduurkosten’ bedoelen we alle kosten in de ontwerp-, realisatie- en exploitatiefase (zie Figuur 1). Hiermee breng je de totale kosten - of beter gezegd: de totale economische prestatie - in beeld over de levenscyclus van een vastgoedobject (of een deel daarvan).

Figuur 1: de volledige levenscyclus van vastgoed, opgesplitst in ontwerp, realisatie en exploitatie.

De exacte scope en looptijd varieert per project en per opdrachtgever. Ook het detailniveau van de berekening varieert. De methode kan op strategisch niveau worden ingezet voor de berekening van de levensduurkosten van één of meer gebouwen. Ook de inzet op systeem- of detailniveau kan waardevol zijn. Bijvoorbeeld bij de keuze voor een vloerafwerking in een bepaalde ruimte.

Bij de berekening van de levensduurkosten is de factor tijd cruciaal. De resultaten kunnen op verschillende manieren worden gepresenteerd. Het meest gebruikt zijn de ‘terugverdientijd’ en de ‘netto contante waarde’ (NCW). Welke methode het best past, is afhankelijk van het doel van de berekening, het type project, de projectfase en de financiële huishouding van de opdrachtgever.  

Inzicht

Je berekent de levensduurkosten primair om inzicht te krijgen in alle relevante kosten tijdens de gekozen analyseperiode. De levensduurkosten worden aangevuld met opbrengsten en niet-financiële parameters. Zo heb je volledig inzicht in de kasstromen van je project. Daarmee kun je de discussie starten over de balans tussen de euro’s en de waarde die je op lange termijn creëert.    

Vaak worden de levensduurkosten berekend om verschillende varianten te vergelijken. Vervolgens kan de economisch meest verantwoorde variant worden gekozen. Daarmee is deze methode een systematische en eerlijke onderbouwing van de ontwerp- en investeringsbeslissingen. De methode stelt je in staat om vroegtijdig bij te sturen. Natuurlijk zijn levensduurkosten niet het enige criterium voor een beslissing, maar het financiële aspect is op deze manier wél goed geborgd.

Lange termijn

Het is raadzaam om de levensduurkosten al vroeg in het ontwikkel- en ontwerpproces te berekenen. In deze fases worden namelijk de beslissingen genomen met de grootste impact. Daardoor liggen hier ook de grootste kansen om de vastgoedportefeuille of het gebouw te optimaliseren. Figuur 2 laat dit mooi zien.
Grofweg 80% van de levensduurkosten wordt bepaald in de eerste 20% van het proces. Het loont dus om tijdig te berekenen of de uitgangspunten ook op lange termijn tot de meest economische oplossing leiden. Een iets hogere investering kan zomaar leiden tot lagere totale kosten.

Figuur 2: de potentiële invloed op de levensduurkosten en de kosten van wijzigingen (y-as) uitgezet in de tijd (x-as).
(Bron: Bouwen is vooruitzien (2006), aangepast op 26 juni 2020 door de auteurs van deze publicatie.)

Duurzaamheid

De berekening van de levensduurkosten vraagt om een langetermijnvisie op het project. Door alle fases van het project te beschouwen, denk je automatisch na over slim onderhoud en de hoogte van de energierekening. Zo heeft inzicht in de levensduurkosten direct en indirect een gunstige invloed op de duurzame bouw en exploitatie van gebouwen.

Een ontwerp met lage levensduurkosten heeft echter niet per definitie een lage milieu-impact. Idealiter wordt daarom ook berekend wat de invloed is op het klimaat. Dat gebeurt door de ecologische voetafdruk (bijvoorbeeld de CO₂-uitstoot) van alle materialen in het gebouw bij elkaar op te tellen. Ook hier kijken we naar de hele levensduur. In vaktermen heet deze methode een life cycle assessment (LCA).

De combinatie van levensduurkosten (LCC) en LCA zegt iets over de balans tussen economie en klimaat. In een latere publicatie gaan we dieper in op de gelijkenissen tussen de LCA en de LCC, en hoe deze balans kan worden ingezet om waarde en kosten op lange termijn te kwantificeren. 

Samenwerking

Het Rijksvastgoedbedrijf, Life Cycle Vision, AT Osborne, IGG Bouweconomie en Brink werken samen aan het thema ‘levensduurkosten’, in samenspraak met de Nederlandse Vereniging voor Bouwkostendeskundigen (NVBK) en de Dutch Association of Cost Engineers (DACE).

Alle publicaties delen we ook in onze LinkedIn-groep.