In de nieuwe sociale werkplaats van Enschede werden circulariteit en duurzame energietechnieken gecombineerd in één toekomstbestendige herbestemming. Het project van Kleissen bouwmanagement en Advies uit Hengelo combineert dynamische, ecologische én sociale duurzaamheid. We spreken een trotse directeur en senior projectadviseur Karst Rook.

De gemeente Enschede had een huisvestingsvraagstuk voor de Dienst Complementaire Werkvoorziening (DCW), waar mensen werken met een arbeidshandicap. “Ze zochten naar een nieuwe gunstig gelegen locatie in de stad, eventueel in de vorm van een bestaand pand dat waar nodig gerenoveerd kon worden”, vertelt Rook. “Het vastgoed- en facility management van het project werd bij ons ondergebracht en we startten gezamenlijk de zoektocht.”

In totaal werden wel tien locaties globaal onderzocht. “Van drie locaties werden we in het bijzonder enthousiast en daar deden we dan ook een inpassingsstudie naar. We schreven een Programma van Eisen en toetsten aansluitend op de ambities van onze opdrachtgever. In het bijzonder keken we naar de ruimtebehoefte, afgeleid van het werkconcept van DCW. Dit spiegelden we vervolgens aan de beschikbare flexibiliteit van de locaties.” Er kwam een prangende vraag naar voren. Hoe ingrijpend mocht de verbouwing zijn om het pand geschikt te maken?

“Sommige locaties vielen af vanwege vorm, routing, flexibiliteit en terreingrootte. Zelfs na een grote ingreep zou deze huisvesting nog altijd onvoldoende aansluiten op het Programma van Eisen. Uiteindelijk viel het oog op een oude textielfabriek -ongeveer 9.500 m2- in de gemeente, die leeg kwam te staan. Het pand had karakter en we waren erg onder de indruk van het daglicht dat via 68 stuks betonnen boogsegmenten door het hoge dak naar binnen valt. Maar ook de andere mogelijkheden van het pand op duurzaamheidsvlak boden mooie kansen.”

Duurzame energie opwekken, verwarmen en koelen

Binnen de duurzaamheidsambities werd ingezet op de voor Kleissen kenmerkende drie verschillende pijlers: dynamische, ecologische en sociale duurzaamheid. “Te beginnen met de dynamische duurzaamheid, waarin flexibiliteit een belangrijk onderwerp was. Enerzijds was er de vraag voor een flexibel huurcontract, zodat snel kan worden ingesprongen op veranderingen. Anderzijds hebben we ingezet op de mogelijkheid voor de huurder om een deel van de productieruimte af te stoten. Dat hebben we in het plan verwerkt door vijf productie-units te maken, elk met een eigen entree.” Iedere unit heeft daarnaast eigen service-block met kantine, lockers, kantoren en sanitaire voorzieningen.

“Mocht je iets willen afstoten en een andere bestemming willen geven, dan kan dat per unit.” Zoveel mogelijk oorspronkelijke materialen in het pand zijn opnieuw gebruikt “Daarnaast hebben we het dak vol gelegd met 2.300 pv-panelen. We werken met warmtepompen en vloerverwarming voor warmte en koeling. De grote gele gasleiding die zichtbaar dwars door het pand liep, is eruit gesloopt. Als er pieken zijn in de winter die we niet kunnen opvangen met duurzame energieopwekking en -verwarming, dan zetten we de pelletkachel in. Ook hebben we ledverlichting toegepast en zijn we aan de slag gegaan met de gebouwschil. De schil is naar een RC-waarde van 5 gegaan en de schil van de koepeldaken naar 3,5. Dat was gezien de boogvorm het maximaal haalbare.

Toekomstbestendig en flexibel

De derde pijler is de sociale duurzaamheid. Daarin staat de gebruiker centraal. “Daar scharen we onder andere comfort onder, bijvoorbeeld van de vloerverwarming en -koeling. In de zomer blijft het daardoor aangenaam voor de ongeveer vijfhonderd werknemers van DCW. Verder hebben we in plaats van één grote kantine nu vijf aparte kantines. Dat betekent dat je sneller collega’s tegenkomt en een praatje kunt maken met mensen waar je werk mee uitvoert. Daarnaast zien we dat de eigen ingang naar een productie-unit een meerwaarde vormt.” Deze drievoudige inzet op duurzaamheid moet het pand blijvend toekomstbestendig maken. “We kunnen aanpassingen aan het gebouw doorvoeren als dat nodig is” Dat alles binnen een gunstige exploitatie: DCW heeft de jaarlijkse energielast van het gebouw binnen een ESCo-constructie, als onderdeel van het huurcontract, bij de verhuurder afgekocht.

Tekst: Marvin van Kempen, Beeld: Kleissen