Split incentive? Circulair opgelost!

Auteur: Jan-Maarten Elias

De split incentive is vaak een drempel om niet te verduurzamen. De eigenaar van het pand investeert immers in het object, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert. En zonder dat de huurprijs wordt aangepast. Denkend vanuit circulariteit, is dit op te lossen.

Van TCO naar TBO

Kern van het split incentive probleem is dat er op basis van de normale huurcontracten vanuit het doorbelasten van servicekosten wordt beredeneerd. Terwijl verduurzaming juist ook opbrengsten genereert. Hoe kan je deze opbrengsten ten bate laten komen aan degene die investeert? Werk dan niet vanuit kosten maar vanuit opbrengsten en organiseer dit op een circulaire wijze (zie ook Circulair denken: van TCO naar TBO). In vrijwel alle huurovereenkomsten vallen de inkoop van gas (in m3) en elektra (in kWh) in de servicekosten. Terwijl je juist de geproduceerde en geleverde verwarming en koeling (beiden in GJ’s) wilt doorbelasten zodat je de opwekkosten hiermee kunt verrekenen. Het ESCo-model geeft hier invulling aan.

ESCo

Een ESCo (energy service company) is een partij die op basis van een energieprestatiecontract werkt. De ene ESCo levert energie, zoals warmte en koude. Een andere ESCo is gericht op energiebesparing. De kern is dat de ESCo een (gedeelte) van de investering terugverdient door super efficiënt met energie om te gaan. Dit doet zij door, met name, de installaties zo maximaal en duurzaam mogelijk in te zetten.

Als specialist kan een ESCo zich dankzij gestandaardiseerde aanpak opschalen voor een steeds betere en efficiëntere bedrijfsvoering, investeringskosten reduceren en innovaties doorvoeren dankzij hoogwaardig assetmanagement.

Een ESCo is daarom bij uitstek een partij die vanuit Total Cost of Ownership naar Total Benefit of Ownership denkt. De ESCo verdient zijn geld immers op basis van de prestatie van de installatie. En waarbij gemiddeld 70% van de installaties niet efficiënt werkt dan wel nog op basis van traditionele techniek, ligt hier een geweldige kans om een verdienmodel te creëren op basis van een goede performance en duurzame energie.

Natuurlijk moment? Hét moment voor een ESCo

Gebouwen moeten steeds zuiniger gaan worden. De natuurlijke momenten zoals een vervanging, een nieuwe huurder of een nieuwe eigenaar zijn bij uitstek het moment om te verduurzamen. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van de oude koelmachine of de versleten CV-ketel. Maar wie investeert er en wie gaat er met de opbrengsten vandoor? Dit is hét moment om een ESCo te introduceren.

Hoe werkt dat?

De ESCo investeert voor eigen rekening en risico in (een gedeelte van) de aanpassing en levert voor, zeg, 15 jaar de duurzame energie aan de verhuurder, die dit weer doorbelast aan de huurders. Dit kan duurzaam opgewekte verwarming, koeling en/of elektra zijn. De verrekening van energiekosten voor de huurder blijft gelijk en is gebaseerd op het Niet-Meer-dan-Nu principe. Door de lagere inkoop van m3’s gas en kWh’s elektra is er een verdienmodel voor de ESCo.

Het resultaat is derhalve dat de besparing op energiekosten op deze manier wél bijdraagt aan de dekking van investering van de verduurzaming van het gebouw. En daarmee is het split-incentive probleem opgelost.

Voorbeeld

Energy Bridge biedt als ESCo deze oplossing aan voor bestaande gebouwen zoals appartementencomplexen met ketelhuizen of kantoren met traditionele koelmachines en CV-ketels. Om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden, is het proces, de contracten en de technische oplossing gestandaardiseerd en digitaal vastgelegd. Al met al hebben we hiermee veel drempels weggehaald zodat we sneller CO2 kunnen reduceren en het rendement van de duurzame installatie  kunnen inzetten om de kosten te reduceren. Zonder dat de huurder hier iets van merkt.

Jan-Maarten Elias, Managing Partner Energy Bridge