Het transformeren van kantoren naar woningen is een optimalisatieopgave. Enerzijds wensen de ontwikkelaar en de gemeente om een kwalitatief gebouw te realiseren, dat voldoet aan de wensen van de eindgebruiker. Tegelijkertijd brengt het werken binnen de kaders van een bestaand gebouw technische en financiële beperkingen met zich mee.
De transformatie van kantoren naar woningen is een uitdagende optimalisatieopgave. Het vraagt van alle betrokken partijen om deze opgave integraal te benaderen. Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning bij het project ‘Wattbaan 27’ in Nieuwegein moest de aanvrager onderbouwen hoe hij in het gebouw aan onderwerpen als ‘woonkwaliteit’, ‘geluidswering van de gevel’ en ‘energie en duurzaamheid’ invulling geeft. Vanuit deze basis benadert deze gemeente een transformatieopgave.
Speerpunten uit transformatiebeleid
In dit artikel richt ik me op de invulling van de speerpunten ‘energie en duurzaamheid’ en ‘geluidswering van de gevel’ uit het transformatiebeleid van de gemeente Nieuwegein en de vertaling daarvan in het eerdergenoemde project ‘Wattbaan 27’. Deze gemeente werkt namelijk met een planologisch onderzoekskader met verschillende beoordelingsaspecten, waaronder ‘woonkwaliteit’, ‘geluidswering van de gevel’ en ‘energie en duurzaamheid’.
Dit project ligt in de Nieuwegeinse wijk Plettenburg. Het draait om een kantoorgebouw, dat getransformeerd is naar 77 zelfstandige huurappartementen van 39 m2 tot 57 m2 met balkon of terras en een eigen parkeerplaats. Projectontwikkelaar ArthurArmstrong heeft dit ontwikkeld en het ontwerp komt van D&M Architecten en adviseurs. Nieman Raadgevende Ingenieurs adviseerde op het gebied van bouwregelgeving, geluidwering en energie- en duurzaamheid.
Energie en duurzaamheid
Hergebruik van een bestaand gebouw past op zichzelf al binnen de circulaire economie. Tegelijkertijd hebben we geïnvesteerd in het optimaliseren van de duurzaamheid, door vraagbeperking en comfortverhoging te combineren. Zo is de thermische schil geüpgraded tot op het nieuwbouwniveau van Bouwbesluit 2012. Daarnaast is een ventilatiesysteem met CO2-sturing toegepast en beschikt het dak over zonnepanelen waarvan de opbrengst met een stroomverdeler per appartement geregeld kan worden. Er is een traditioneel verwarmingssysteem toegepast met cv-ketels. Voor het volgende project – het naastgelegen Wattbaan 31 – wordt onderzocht of kan worden voorzien in een gemeenschappelijk verwarmingssysteem. Idee is dat dit de voeding krijgt van bestaande cv-ketels van het kantoorgebouw, waarbij ook de mogelijkheid wordt bezien om dit gebouw in de toekomst aan te sluiten op stadsverwarming. Met de Energie-index (EI) is de energieprestatie inzichtelijk gemaakt. Deze ligt voor de meeste woningen < 0,6 en voor een aantal woningen < 0,8. Dit komt voor de woning neer op een energielabel van A++ resp. A+.
Geluidswering van de gevel
De tweede uitdaging was de geluidswering. Zoals vaker bij kantoorgebouwen staat het pand dicht bij een drukke verkeersweg. Daarnaast is er sprake van een geluidsbelasting die hoger is dan de maximale ontheffingswaarde volgens de Wet Geluidshinder. In dit project hebben we een creatieve oplossing toegepast, door balkons te realiseren die zodanig zijn afgeschermd dat de invallende geluidsbelasting op de achterliggende gevels voldoende wordt verlaagd. De mate van afscherming is op de locatie bepaald door middel van een geluidsmeting met een speciaal daarvoor gemaakt Mock-up-balkon.
Vervolgens zijn in de gevel zodanige geluidswerende maatregelen toegepast dat het geluidsniveau in de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012. Dit komt neer op minder dan 33 decibel. Voor de gevelopeningen zonder balkons zijn partiële geluidsschermen van Metaglas toegepast. Deze schermen eveneens de achterliggende gevel af. In de afgeschermde gevels zijn te openen delen en (geluidswerende) ventilatieroosters toegepast. Dit zorgt voor voldoende ventilatie van de achterliggende ruimten.
Samen tot optimaal resultaat
In een transformatieopgave vormt het werken binnen de kaders van een bestaand gebouw een grote uitdaging. Daarin heeft de gemeente zelf ook een belang, namelijk het terugdringen van het aantal leegstaande kantoren. Regelmatig overleg met de gemeente in de ontwerpfase van het traject is belangrijk om met elkaar te komen tot een optimaal resultaat.
Daarnaast is het noodzakelijk om tijdens de werkvoorbereiding en uitvoering te bewaken dat uitgangspunten die in de ontwerpfase worden afgesproken ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit vraagt een zorgvuldige overdracht van de randvoorwaarden vanuit de ontwerpfase naar de uitvoerende partijen.
Auteur Johan van der Graaf werkt als adviseur bij Nieman Raadgevende Ingenieurs. Dit artikel is ook verschenen als marktvisie in Duurzaam Gebouwd Magazine #39.