'Zo overtuigen we investeerders van verduurzamingsvoordelen'

Auteur: Albert Hulshoff

Diverse internationale experts, waaronder Duurzaam Gebouwd-expert Albert Hulshoff, stelden een wetenschappelijk artikel op om investeerders te overtuigen van verduurzamingskansen. In het stuk komt naar voren hoe je verschillende voordelen, multiple benefits, die voortkomen uit verduurzamingsingrepen, kunt inzetten om ingrijpende renovaties te realiseren. 

Een veelgehoord argument om een grote renovatie niet door te voeren is het gebrek aan bewijs dat een verduurzaming meer oplevert dan de investering. “Dit gebrek aan informatie kan een businesscase ontwrichten en ervoor zorgen dat vastgoedeigenaren en -verhuurders conservatief blijven en gebouwen nauwelijks onderhanden nemen”, vertelt Hulshoff. “Dit probleem wilden we aan de kaak stellen in de uitwerking van een onderzoek.”

In het kader van het International Energy Agency’s Demand Side Management Technology Collaboration Program, Task 16, werkte Hulshoff samen met experts rondom het thema energie en binnenklimaat uit verschillende landen, waaronder België, Oostenrijk en Canada. “Via meetings op het internet werkten we gezamenlijk aan het artikel.” Een bestaand renovatieproject voor een kantoor in Duitsland fungeerde als databron. “We hadden al gegevens over de aanpassingen binnen het gebouw en de gevolgen die dit had voor energiebesparing en binnenklimaat. Deze data hebben we ingezet om voordelen voor verschillende stakeholders binnen het verduurzamingsproces te onderbouwen.”

Gevolgen van verduurzaming ondervinden

Verschillende stakeholders ervaren de voor- en nadelen van de vernieuwing van een gebouw. “Uiteindelijk zijn het de huurder, verhuurder, eigenaar en projectontwikkelaar die de gevolgen van een verduurzaming ondervinden. Sinds jaar en dag is er sprake van een split incentive: verhuurder, huurder en gebruiker hebben andere beweegredenen om aan de slag te gaan met een toekomstbestendig gebouwen. In de publicatie laten we duidelijk zien wat de financiële effecten zijn voor iedere groep en op welke gronden je investeerders mee kan krijgen.”

In de praktijk ketst een ingrijpende verduurzaming, een deep energy retrofit, vaak af omdat het niet kan rekenen op voldoende ondersteuning van financiers. “Dan blijft het bij het aanpassen naar ledverlichting of andere relatief kleine ingrepen. In een grotere renovatie heb je de mogelijkheid om naast een grote energiereductie ook het binnenklimaat aan te pakken en dat zorgt weer voor winst op het vlak van gezondheid, arbeidsproductiviteit en een verlaagd ziekteverzuim.”

Het Duitse kantoorgebouw voor de renovatie

Vertalen naar nettowaarde

Om investeerders te overtuigen werden in het artikel de verschillende voordelen van een ingrijpende renovatie bij elkaar gezet. Vervolgens werden de financiële effecten van deze voordelen, op basis van gegevens uit wetenschappelijke publicaties, met elkaar vergeleken. Een overzicht toont deze effecten op arbeidsproductiviteit, huurkosten, energie- en CO₂-besparing. “In bovenstaande tabel onderzochten we twee elementen. Allereerst vertaalden we voordelen als stijging van arbeidsproductiviteit en CO₂-reductie in euro’s per m² per jaar en in de Netto Present Value (NPV), de actuele nettowaarde. We hielden daarbij de meest conservatieve waardes aan, zoals 0,3% stijging van arbeidsproductiviteit en besparing op onderhoud van € 2,1 per m² per jaar.”

Het Duits kantooregebouw na de renovatie

Daarnaast stond het verschil in NPV centraal voor de verschillende stakeholders. “Er blijkt nogal wat verschil te zitten in de opbrengsten voor iedere betrokkene. Zo profiteert de eigenaar/gebruiker relatief het meest van een verduurzaming. Voor deze specifieke casus levert het de eigenaar/gebruiker een NPV op van €729 per m² en de huurder een NPV van €503, terwijl een verhuurder het moet doen met een NPV van slechts €69 per m².” Dit onderstreept de split incentive, waarvan de kloof nog groter blijkt dan gedacht. “Voor de eigenaar /gebruiker en de huurder is er veel te halen: een prettig binnenklimaat, hoge energiebesparing en een stijging van de waarde van het vastgoed. Om al die voordelen te garanderen heb je een partij nodig die ervoor zorgt dat prestaties gerealiseerd en gegarandeerd worden. Een belangrijke conclusie uit het artikel is dan ook dat grootschalige renovaties absoluut lonen, mits ze uitgevoerd worden door een professionele derde partij en op basis van een prestatiecontract.”