Als makelaar ben ik bovenmatig geïnteresseerd in de relatie tussen duurzaamheid en waardebehoud van woningen. Zeker omdat ik me de afgelopen 10 jaar zeer actief met duurzaamheid en vastgoed heb beziggehouden.
De onderstaande publicatie op BuildingHolland.nl trok dan ook mijn aandacht:
'Koopwoningen met een energielabel A of B leveren ruim € 6.000 meer op. Daarnaast staan ze gemiddeld een maand korter in de verkoop.Dit blijkt uit een onderzoek rond de impact van energielabels van Tilburg University.'
Prof.dr. Dirk Brounen komt tot een interessante conclusie. "Kopers blijken bereid te zijn om ongeveer de helft van het geraamd voordeel in lagere maandlasten als energiebesparende maatregelen zijn toegepast als het ware vooruit te betalen in de vorm van een hogere verkoopprijs." Hij stelt ook dat het lijkt alsof kopers heftiger reageren op de waarschuwingen van de rode energielabels dan dat zij zich laten verleiden door het goede nieuws van de groene besparingen.
Waardebehoud en duurzaamheid
Ik wil het aspect waardebehoud in relatie tot duurzaamheid analyseren door enkele uitgangspunten (en vragen) voor te leggen, die hierbij spelen:
A. Met de eis dat ieder gebouw in 2050 energieneutraal moet zijn, legt de overheid feitelijk een stevige hypotheek op ieder pand. Ook op woningen
B. Dit betekent namelijk dat huiseigenaars (fors) moeten investeren in isolerende maatregelen en andere installaties voor verwarming, warmwater, ventilatie
C. De kunst is nu de juiste maatregelen en producten te kiezen en daar kun je allerlei vragen bij stellen
D. Het is belangrijk dat overheden de processen faciliteren, die leiden tot de keuze van de juiste maatregelen. Dit gebeurt nu niet
E. De huidige methodiek van het energielabel is volstrekt onvoldoende om de werkelijke besparing goed te berekenen
F. De contante waarde methodiek van de toekomstige besparing vormt de basis voor de investering. Zijn er geen vraagtekens te zetten bij deze methodiek voor woningen? De gevoelsfactor is bij de waardebepaling van woningen toch aanmerkelijk van groter belang dan rationele uitgangspunten zoals een lagere energieprijs. Ik hoor makelaars dit ook altijd zeggen
G. Daarnaast is de vraag gerechtvaardigd wat de prijs van energie in de toekomst doet. Bovendien speelt bij de contante waarde methodiek ook de rente mee. Kortom: duurzaamheid wordt op deze manier afhankelijk gesteld van de prijs van energie en van rente. Dat lijkt toch onlogisch?
H. Duurzaamheid is ook meer dan alleen energiebesparing. Het gaat toch primair om het bereiken van het gebruik van niet fossiele brandstof? En in het kielzog hiervan de inzet van materialen die niet of minder milieubelastend zijn?
I. Laat staan dat op basis van vergelijking van de huidige energielabels (waarbij op pandniveau wordt vergeleken) en het persoonlijk energieverbruik (dat niet wordt meegenomen) gesteld kan worden dat kopers de bereidheid hebben om 50% van de besparing (die vaak niet eens wordt behaald) te investeren in een hogere koopsom;
J. Misschien dat voornoemde stelling wel klopt als wij spreken in gemiddelden, maar een waarschuwing is op zijn plaats: dit kan niet zomaar worden doorgetrokken naar individuele woningen, want dat zou een verkeerde rekensom opleveren.
Overheid moet verduurzamingsmaatregelen stimuleren
Mijn vader (92 jaar) is gepokt en gemazeld als makelaar. Hij heeft nog de omslag meegemaakt dat gebouwen werden voorzien van gas, in plaats van olie of kolengestookte verwarmingsinstallaties. Nu krijgen wij weer een dergelijke omslag.
Hij stelt dat de verkoopwaarde van een gebouw feitelijk een functie is van de beschikbaarheid van kapitaal. Hij heeft de jaren meegemaakt dat overheden stimuleerden met allerlei maatregelen zoals subsidie of renteaftrek. Op dit moment hebben wij een overheid die deze oververhitting niet stimuleert, omdat de gevolgen inmiddels wel duidelijk zijn. Daardoor kunnen prijzen stijgen of dalen.
Volgens hem is dat het nog maar de vraag of de waarde van woningen stijgt als huiseigenaren duurzaamheidsmaatregelen treffen. Misschien werkt het wel andersom: gebouwen die niet verduurzaamd zijn, in waarde dalen. En dat het huidig prijsniveau het maximum heeft bereikt, inclusief verduurzamingsmaatregelen. De overheid legt met haar eis ‘energieneutraal in 2050’ een hypotheekclaim op gebouwen. Het zou daarom passen als de overheid het proces van het maken van de juiste keuzes zou faciliteren en stimuleren. Denk hierbij aan welke producten en maatregelen kunnen het best gekozen worden en welke energie- of milieubesparing levert dit op?
Het huidig energielabel heeft een opwaardering nodig, om de vergelijking die prof. Brounen beoogt ook in de praktijk toepasbaar te maken voor particuliere woningeigenaren. Want op de huidige manier kunnen eenvoudig de verkeerde conclusies worden getrokken.
Auteur Anton Sinke is makelaar en directeur van CasaMundus, makelaardij in duurzaamheid en vastgoed.