Achterblijvende investeringen in duurzaam vastgoed zetten financiers en taxateurs aan het denken. Zij zoeken naar manieren om de waarde van toekomstbestendig vastgoed te onderbouwen. Tegelijkertijd is er geld nodig om renovaties, transformaties en nieuwbouw van dergelijke gebouwen te financieren. Weten marktpartijen de overheid al voldoende te vinden en is de stimulans afdoende?

 “Wij kijken naar de voorraad die relatief eenvoudig verbeterd kan worden, want daar zijn de grootste kansen te behalen”, geeft Olaf Rutten van ABN AMRO aan. “Vanuit ABN AMRO willen we transitie naar duurzaam vastgoed pushen. Gebouweigenaren moeten zich de vraag gaan stellen wat ze op korte termijn aan hun portefeuille kunnen verbeteren en hoe ze het gereed kunnen maken voor de toekomst.”

Ook Jos Jonkers van ING geeft aan deze versnelling te willen doorvoeren. “Vooral in de bestaande bouw zijn nog de nodige stappen te zetten om gebouwen toekomstbestendig te maken. Nieuwbouw is geen probleem, maar het is de kunst om de klanten die we al langer hebben te interesseren in labelsprongen.” Om die gebouweigenaren te ondersteunen heeft de bank een stappenplan. “Allereerst geven we klanten inzicht via een app en kunnen we een on site scan doen. Daarnaast financieren we 100% van de verduurzaming en hebben we een vaste partner voor subsidies die hun doel treffen. We merken nog dat klanten niet de weg naar subsidies kunnen vinden en denken dat we de klant op deze manieren ontzorgen.”

Locatie bepalend voor waarde vastgoed

Taxateurs zien een hogere waarde van gebouwen als deze toekomstbestendig zijn. Toch lijkt duurzaamheid niet de belangrijkste pijler te zijn bij de beoordeling van een gebouw. “Het op waarde schatten van een gebouw gebeurt nu meestal op basis van locatie.” Dat vindt sectorspecialist bouw & vastgoed Leontien de Waal van Rabobank logisch. “Denk er eens over na wat het zou betekenen als je The Edge [duurzaam kantoor Zuidas Amsterdam, red.] op een minder relevante plek neerzet. Dat zou niet werken. Duurzaamheid heeft meerdere dimensies naast het energetische aspect, waaronder locatie.” Dat onderstreept seniortaxateur Bert Deen van Dynamis Taxaties Nederland. “De locatie wordt doorgaans op de eerste plek gezet, daarna komen de energetische prestaties.” Ook gezondheid kan een beoordelingselement worden van gebouwen. “Dan moet de beoordelingsmethodiek voor gezondheid wel volwassen worden”, geeft Innax-CEO Philip Blaauw aan. “Voor nieuwbouw zie ik daar weinig problemen, maar om de bestaande bouw over te halen is grover geschut nodig”, denkt Arne Balvers van bbn adviseurs.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelt de verplichting om bij de verkoop van kantoorvastgoed een label te hebben. In 2023 moet dat label voor alle kantoren label C zijn. Relatief kleine ingrepen aan energievoorzieningen zetten al stappen richting een beter energielabel, zonder aan de schil te hoeven tornen. “Het is belangrijk om inzichtelijk te maken wat de prestaties zijn van gebouwen”, vindt medeoprichter Norbert Bol van Sweco Capital Consultants. “Een wereldwijd initiatief van pensioenfondsen laat zien wat de prestaties zijn van de portefeuilles die zij in belegging hebben via de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Als je de prestaties kent kun je ook verbeteren. De ervaring leert dat je met iets meer tijdsinspanning van een ingenieur veel meer waarde creëert in termen van geld en duurzaamheid.”  

Doordachte businesscases zijn succesvol

Wanneer duurzaamheidsambities voor vastgoed geformuleerd zijn, komt financiering van deze maatregelen in beeld. Niet alle ondernemers kunnen hun plannen gefinancierd krijgen. “Dat komt omdat de doordachtheid van de businesscase meestal te wensen overlaat”, vindt Dorine Putman-Devilee, die sinds 2013 namens ASN bank ambassadeur is van het Energiefonds Overijssel. “Voor velen is energietransitie ook niet de core business. Daarom is het juist goed dat er voldoende financiers gespecialiseerd zijn om de verduurzamingsopgave in te vullen, off balance [niet op de balans voorkomende bezitting, red.]. “

Een ESCo (Energy Service Company), waarbij het energiemanagement wordt uitbesteed aan een externe partij, kan bijdragen aan het succes van de businesscase. “Wanneer je de energieprestatie van een gebouw kunt garanderen, dan is dat zeker een kans”, geeft partner Michel Chatelin van Eversheds International aan. “Maar daar zit het hem in. Daadwerkelijk weten hoe een gebouw in de toekomst presteert is nog niet zo eenvoudig.”

Krachten bundelen

Een andere manier om tot een succesvolle financiering te komen, is het bundelen van diverse projecten en verduurzamingen. “Een grote uitdaging in het financieren van verduurzaming is dat het veelal om kleine projecten gaat waarvan de transactiekosten te hoog zijn”, denkt Eline Kleiwegt van financieel-economisch adviesbureau Rebel. “Door meerdere projecten tegelijk ‘op de markt’ te zetten kun je de transactiekosten per pand lager houden”, aldus Kleiwegt. Daar heeft Richard Luigjes, werkzaam bij stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten een praktijkvoorbeeld van. “We werken nu met vijf gemeenten samen om initiatieven bij elkaar te brengen en die in contact te brengen met de bancaire sector. Ik geloof erin dat we, door dit te bundelen, grote stappen kunnen zetten en vraag en aanbod op elkaar kunnen afstemmen.”

Partijen die starten met verduurzaming, vinden aanvullende ondersteuning in de vorm van subsidies. “Maar welke struikelblokken kunnen we nog wegnemen om de impact te vergroten rondom financiering van duurzaam vastgoed?”, vraagt moderator en directeur Wietse Walinga van Duurzaam Gebouwd. “Maak de tijd tussen de investering en het ontvangen van de subsidie waar je recht op hebt korter”, vindt Rutten. “Zorg voor een betere handhaving van de wet milieubeheer”, denkt De Waal. Ten slotte wordt de effectiviteit van subsidies genoemd. “Verander een subsidie in een garantieregeling”, vindt adviseur duurzaamheid Sharon van Ede van de Nederlandse Vereniging van Banken. “Of werk met een durfkapitaal zoals ze die in Denemarken opzetten”, geeft Putman-Devilee aan.

Het goede voorbeeld geven vormt tevens een manier om te enthousiasmeren om vastgoed te verduurzamen. “Dat verwacht ik ook van de overheid als burger, dat zij het voortouw nemen”, vindt Rutten. “Door zelf hoog in te zetten, zorg je dat marktpartijen aan de slag gaan. Het stimuleert innovatie. Ook moeten partijen die risico nemen en hun tanden zetten in verduurzaming beloond worden. Als de overheid begint, volgt de markt.”

Walinga concludeert dat financiers en de bouw- en vastgoedmarkt in het algemeen versnelt wat betreft verduurzaming. “De winst zit vooral in het bestaande, verouderde vastgoed. Daar moeten we wat mee. Allereerst moeten we de krachten en projecten bundelen. Daarnaast willen we vaker garanties en is het belangrijk om de gevolgen van verduurzaming meetbaar te maken. Ten slotte moet de politieke omgeving stabiel blijven: als eigenaar wil je nu eenmaal niet dat de investering die je vandaag doet, morgen al achterhaald is.

Green BuildInvest Initiative onderzoekt in dialoog met stakeholders de belemmeringen bij het investeren en ontwikkelen van duurzaam vastgoed en streeft naar het komen tot oplossingen hiervoor. Het initiatief organiseerde in samenwerking met RVO.nl een rondetafelgesprek, waar voorgaande kennis werd gedeeld.