Tips bij herbestemmen 2.0

Herbestemmen is hot. Weg kantoren, hallo woningbouw! Maar niet elke locatie is geschikt. Hoe ga je om met geluidsbelaste locaties? En welke eisen hanteer je? Met het rechtens verkregen niveau kom je weg voor studentenwoningen, maar voor luxe appartementen moet het echt beter. Het antwoord en praktische oplossingen vindt u in dit artikel, waarin vooruit wordt geblikt naar de nieuwe Omgevingswet.

Herbestemmen is niet nieuw, maar kwam wel in een stroomversnelling, waarbij kwaliteit een belangrijk uitgangspunt werd. DGMR heeft ruime ervaring met maatwerk in herbestemmen. Voorbeelden zijn projecten in Den Haag (De Tempel, Oostduinlaan 75, Stationsplein) tot in Arnhem (Saksen Weimar kazerne) en in Den Helder (School 7-gebouw).

Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de bouwfysische kwaliteit van nieuwe gebouwen, maar voor herbestemmingen zijn er weinig eisen. Daarom is de vraag: hoe hoog wordt de lat gelegd? Gaat u voor de nieuwbouweis of is het niveau van verbouw ook voldoende? DGMR heeft het overzicht en ziet dat steeds meer ontwikkelaars en beleggers kiezen voor kwaliteit.

Het gaat niet meer om de minimale eisen. Ook bij studentenwoningen wil je de student tevreden houden. Met een goede geluidsisolatie voorkom je huurderswisselingen die je anders geld zouden kosten. Wij kunnen per project gericht bepalen hoe hoog je de lat legt, ook rekening houdend met de aanwezige kwaliteit. Dat betekent niet altijd exact voldoen aan de eisen, maar adviseren hoe ver je kunt komen tegen acceptabele kosten.   

Geluid van buiten en van binnen

Wat betreft geluid is de locatie erg belangrijk. We bekijken de geluidsbelasting van de locatie door weg- of spoorverkeer of andere geluidsbronnen. Dat kan vaak al met beschikbare geluidniveaukaarten. Landelijk geldt de Wet geluidhinder.

Daarnaast hebben gemeenten vaak nog aanvullende regelgeving in de vorm van een Hogere Grenswaarden Beleid voor bijvoorbeeld geluidluwe gevels en buitenruimtes. Maar let op: die verschillen wel per gemeente en spelen niet altijd goed in op herbestemmingen. Naast geluid van buiten is ook geluid binnen een aandachtspunt. Met name de vloeren en aansluitingen van wanden met de gevel kunnen extra maatregelen vragen om in een gebouw comfortabele woningen te creëren.   

De app Daglicht

Daglicht is een belangrijke woonkwaliteit die in een stedelijke omgeving onder druk staat, ook al vallen belemmeringen buiten het eigen perceel formeel buiten de norm. Om vroeg in te kunnen schatten hoe die kwaliteit is, ontwikkelde DGMR de iOS-app Daglicht om snel te bekijken of een gebouw al voldoet aan de daglichteis.

Bij ventilatie gaat het vooral om de manier van ventileren. DGMR maakt met een keuzematrix de voor- en nadelen inzichtelijk. Daarnaast is spuiventilatie een aandachtspunt. Bij kantoren is het niet altijd gebruikelijk dat ramen (beperkt) open kunnen, terwijl in woningen elke verblijfsruimte voorzien moet zijn van minimaal één te openen raam.

4 stappen voor een duurzaam en gezond gebouw

Duurzaamheid en energiezuinigheid staan tegenwoordig bovenaan, ook bij de bouw. “Kreten als Energieneutraal, BENG, EPV en NOM zijn geen probleem voor ons”, vertelt de Duurzaam Gebouwd-partner. Daarnaast worden Rc- en U-waardes steeds meer aangescherpt en ook voor verbouw zijn er al scherpe eisen.

Wanneer bij een herbestemming 25% of meer van de gebouwschil vervangen wordt, gelden nieuwbouweisen die een stuk strenger zijn. Met 4 stappen is het mogelijk om tot een duurzaam en gezond gebouw te komen: maak een zeer goede gebouwschil, zorg voor een prettig binnenklimaat en beperk energiegebruik, wek duurzame warmte en koude op en pas PV toe.

Bekijk het stappenplan naar duurzaam bouwen op volledige grootte.

Verder is vooral bij herbestemming het aanpakken van koudebruggen een belangrijk aspect: niet alleen om bouwfysische problemen te voorkomen (condensatie), maar ook om energieverlies te beperken.

Omgevingswet vervangt bouwbesluit

Nog even vooruitkijken: de Nieuwe Omgevingswet (Besluit Bouwwerken Leefomgeving 2018) gaat het Bouwbesluit vervangen. In de concepttekst lijkt dit nog veel op het huidige Bouwbesluit 2012, al staat er wel een suggestie voor een binnen niveau specifiek voor herbestemmingen. En we zien ook dat de aandacht voor materiaalgebruik zich vertaalt in een eis. DGMR blijft deze ontwikkelingen actief volgen.

Dit artikel is een korte samenvatting van de inhoud van de kennisevents van DGMR. Indien u vragen heeft, kunt u contact opnemen met een van de DGMR-adviseurs: Gertjan Verbaan, Antwan van Haaren, Jacco Paauw.