Niet alle leegstaande kantoor- en winkelpanden zijn geschikt voor transformatie. Naast transformatie en renovatie moet ook het afbreken van leegstaande panden als overweging. Benut leegstaande winkelpanden in binnensteden door deze op te delen en te verhuren aan startende ondernemers.

Dat zijn de voornaamste conclusies uit de ‘Round Table’-bijeenkomst over Renovatie en Transformatie. Namens de gastheer Daikin Nederland opende manager consulting & corporate accounts Jan Klingen de middag. Hij vertelde dat het speelveld in veel branches verandert door veranderende consumenten, nieuwe technologieën en overheden die ingrijpen met regelgeving.

Samenvatting van deze roundtable over renovatie en transformatie.

Het is van belang dat bedrijven en branches zich aanpassen aan die veranderende omgeving. Het gebeurt echter te vaak dat de veranderingen in de omgeving niet worden gezien of dat de branche haar ogen sluit voor de veranderingen in de omgeving.

Van aanbodgericht naar vraaggericht

Sinds 2014 komen er 128 60+’ers bij in Nederland. Ook is er sprake van een toenemende urbanisatievraag onder jongeren. Volgens Albert-Jan Vermeulen van Mat25 vormen de 60+’ers juist de stabiele factor in de markt: ze hebben geen noodzaak om te verhuizen. Ook verwees hij naar een beweging in de Verenigde Staten, waarbij in grote steden de urbanisatie weer richting het stadscentrum gaat.

Johan van der Graaf van Nieman Raadgevende Ingenieurs was van mening dat transformatie van leegstaande kantoorpanden een van de oplossingen is voor het vergrijzingsprobleem. Ook vindt hij dat de bouwkolom de markt meer vanuit de vraagkant moet benaderen. ‘’Voorheen bouwden we keken we pas achteraf wie er eventueel geïnteresseerd was: een aanbodgerichte benadering. We moeten naar een bouwkolom toe, die bouwt waarnaar vraag is."

Omgeving aanpassen op locatie

Arie Aalbers van LIAG Architecten & Bouwadviseurs en Luc Cousin van Sika stelden dat lang niet alle leegstaande kantoorpanden geschikt zijn voor transformatie. “Ook de omgeving van de leegstaande kantoorpanden moeten we aanpassen om de locatie interessant te maken voor transformatie”, vond de laatstgenoemde.

Mark van der Staak van Vandersanden sloot zich hierbij aan en voegt daaraan toe dat de kantoorpanden op de mooiste locaties snel vergeven zijn. “Renovatie en transformatie zijn een tijdsverschijnsel. Van de 3.400 transities in Nederland zijn er 2.500 in Eindhoven gedaan.” Aalbers haakte hier op in: “Faillissementen zijn vaak het gevolg voor betrokken partijen bij renovaties. Een ander voorbeeld is Den Haag, waar overheidspanden in de uitverkoop staan. Een financiële oplossing gedragen door de hele vastgoedkolom is noodzakelijk om succesvol te renoveren en transformeren.”

Op zoek naar de X-factor

Jeroen Ephraïm van Colt International zag de Nederlandse bouwkolom als innovatief. “Uiteindelijk heeft de traditionele manier van werken wel de overhand.” Van der Graaf was van mening dat de bouwkolom intrinsieke motivatie en enthousiasme mist om te innoveren en Van der Staak sloot zich hierbij aan. ‘’De X-factor ontbreekt in de bouwsector”, liet de laatstgenoemde weten. “We kunnen de klant niet meer verrassen. Omdat de Nederlander gemiddeld om de 7 jaar verhuist, is hij niet bereidwillig om te investeren in de woning. Hij twijfelt of hij die investering wel kan terugverdienen.’’

Aalbers en Maaskant vonden dat de vastgoedkolom een woning of pand niet als product, maar als dienst moet aanbieden. “De klant betaalt dan voor een combinatie van diensten zoals gas, water, licht en comfort”, legde Maaskant uit. “Door per dienst te betalen, dwingt dit de vastgoedkolom om hogere kwaliteit te leveren.” Volgens Vermeulen is dit lastig. “De vernieuwde accountancyregelgeving vanaf 2018 voor onder IFRS rapporterende instellingen maakt het moeilijk om dit innovatieve idee te implementeren. Daarnaast wil ik de vastgoedkolom oproepen meer te investeren in het opleiden van personeel om zo aan te sluiten op de nieuwe manier van bouwen."

Leegstaande winkelpanden als een kans

Volgens Ivo Vonk van ABC Nova is de komende jaren het aanbod van leegstaande winkelpanden groter dan de vraag. Van der Staak beschouwde dit als positieve ontwikkeling. “Hierdoor keert de detailhandel terug naar de binnensteden, waardoor de levendigheid toeneemt. Maaskant voorzag echter wel problemen voor de middelgrote en kleine steden. “Steeds meer mensen trekken naar grote steden.”

Aalbers kwam met de suggestie om leegstaande winkelpanden, zoals van V&D, op te delen. “Verhuur ze, volgens het Medina-model, aan kleine, startende ondernemers. Tegen een lage huurprijs kunnen ondernemers hun onderneming op centrale plekken in grote steden vestigen. Dit biedt de startende ondernemer kansen en zorgt voor benutting van leegstaande winkelpanden in de centra van grote en middelgrote steden.”

Multifunctionele winkels

Ephraïm zag de manier van winkele veranderen. “We kopen steeds meer via internet. Hierdoor functioneren winkels meer als showroom. Consumenten willen wel de beleving van ‘samen winkelen’, maar de uiteindelijke aankoop doen ze via internet.” Maaskant was van mening dat winkels multifunctioneler moeten zijn. “Seizoensgebonden winkels moeten het hele jaar door bestaansrecht hebben. Laat een ijssalon in de winter kleding verkopen.” Ondersteuning door lokale wetgeving moet dit mogelijk maken.

Afsluitend komen de aanwezigen tot de conclusie dat in de vastgoedkolom meer aanbod dan vraag is. Urbanisatie kan de leefbaarheid in de 4 grote steden en de grote provinciesteden verhogen. Hierbij is de hulp van de overheid nodig, als het gaat om het wijzigen van bestemmingsplannen. Financiën regeren bij renovaties en transformaties. Partijen ontkomen er niet aan verliezen te nemen. Op minder gewilde locaties is slopen dan ook een serieus alternatief. De uitdaging voor de vastgoedkolom is het volgen van de veranderingen in de economie. Een samenwerking binnen de vastgoedkolom is hiervoor een randvoorwaarde. Deze bijeenkomst eindigde met de suggestie om de dialoog te voeren met ontwikkelaars en opdrachtgevers.