Obstakels en oplossingen transformatieprojecten

Een onderzoek zoomt in op obstakels en oplossingen op financieel, bouwtechnisch en procesmatig gebied bij transformaties naar sociale huurwoningen. De verkenning werd uitgevoerd in opdracht van het expertteam (kantoor) Transformatie door de DSP Groep.

Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in ervaringen en overwegingen van corporaties en andere professionele verhuurders bij transformatie, om transformatie van niet-woonpanden naar woningen te bevorderen.

Om het onderzoek vorm te geven werd een lijst opgesteld met tien projecten waarbij sprake is van transformatie naar sociale huurwoningen. Hierbij werd gekozen voor een mengeling van corporatie/commerciële verhuurder.

Conclusies
Er zijn verschillende conclusies te trekken, weergegeven als zeven kernconclusies met zeven aanbevelingen. Zo kiezen corporaties voor impuls in gebied met eigen bezit, kiest de commerciële verhuurder voor een rendabel pand en lijkt een solide business case te ontbreken bij corporaties.

De gemeente lijkt een belangrijke partner vanwege gedeeld belang en stimulering in de vorm van meer compensatie wordt als noodzakelijk gezien. Daarnaast hebben de meeste corporaties geen specifiek transformatiebeleid en is er maar weinig kennisdeling.

Andere informatie uit het onderzoek is dat het een uitdaging blijkt om te zorgen dat realisatie en exploitatie binnen de grenzen van het budget blijft. Prefab elementen bij bouwprojecten zijn populair om kosten te verlagen en baten te verhogen.

Campus Diemen Zuid laat zien dat door de verlaagde aankoopprijs, de verbouw en verhuur tot sociale huurwoningen mogelijk werd. Ten slotte blijkt het bouwtechnisch gezien belangrijk zoveel mogelijk gebruik te maken van de bestaande constructie.

Rol gemeente belangrijk
Tijdelijke afstemming met alle betrokken partijen zoals vastgoedeigenaren en aannemers is noodzakelijk om het proces zo soepel mogelijk te laten verlopen. In alle onderzochte projecten speelt de gemeente een belangrijke rol omdat zij verantwoordelijk is voor de vergunningverlening en wijzigingen in het bestemmingsplan. In sommige gevallen nam de gemeente zelf het initiatief tot herbestemming.

Het rijk en de transformatieopgave
Het rijk faciliteert vanuit verschillende ministeries de transformatieopgave. Op 1 januari 2014 ging de verhuurdersheffing voor alle verhuurders van (meer dan 10) sociale woningen in. Indien een verhuurder investeert in transformatie van leegstaand vastgoed naar sociale huurwoningen, krijgt deze korting op de heffing. Van belang hierbij zijn de voorwaarden.

Bouwbesluit en expertteam
Daarnaast is transformatie makkelijker geworden door het (nieuwe) Bouwbesluit 2012. Het expertteam Transformatie blijft actief om gemeenten te ondersteunen bij transformatieprojecten.

Het rapport is gratis te downloaden via de website van RVO.