Grontmij Nederland B.V.
Is het verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen een lastige zaak, of biedt het juist volop kansen? In het eerste deel van een tweedelig artikel stelt Lucia Kleinegris, senior adviseur energie en duurzaamheid bij Grontmij, valkuilen en succesfactoren voor.
Bij behoefte aan vestigingslocaties voor bedrijven, werd tot voor kort al snel gegrepen naar ontwikkeling en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. Voor het Grondbedrijf van de gemeente leverde dit inkomsten op, een welkome aanvulling om de begroting op orde te krijgen of gewoon ‘leuke dingen’ voor de mensen te doen.
Voor bedrijven was een nieuwe locatie goedkoper, in combinatie met een betere bereikbaarheid. Door het hogere ‘maakbaarheidsgehalte’ kon bovendien een zekere invulling gegeven worden aan gewenste kwalitatieve en duurzaamheidsaspecten. Met de huidige economische situatie daalt de vraag naar nieuwe bedrijfslocaties en komen oude, energie-onzuinige gebouwen leeg te staan.
Risico vergroot
Nieuwe ontwikkelingsplannen gaan in de kast en er is ook steeds minder budget beschikbaar voor herontwikkeling. Het risico dat de kwaliteit van de oudere terreinen verder terug loopt vergroot. Het wordt steeds duidelijker dat juist bij de bestaande terreinen een grote opgave ligt. Eindelijk kunnen we de verpaupering aanpakken maar leidt dit ook tot grotere duurzaamheid? Een lastige zaak of biedt het ook kansen?
Een lastige zaak omdat de maakbaarheid ontbreekt; infrastructuur (boven- én ondergronds) is reeds aangelegd. De percelen zijn doorgaans eigendom van verschillende individuele, particuliere partijen, die zich focussen op hun primaire bedrijfsproces. Als de gemeente al betrokken is, dan is dat vooral in haar publieke functie: onderhoud van het openbare terrein, handhaving van de milieuvergunning en dergelijke. Bestaande gebouwen en gebieden verduurzamen vereist doorgaans een forse investering. Zowel voor het gebouw als de ruimtelijke omgeving.
Kansen biedt het echter ook. Voor de eigenaren is het immers van belang dat de gebouwen en de fysieke omgeving voldoende kwaliteit blijft bieden. Het voortbestaan van het bedrijf hangt samen met de mogelijkheid om te blijven opereren: gelet op de veranderende vraag van de klant met andere eisen aan productiemiddelen en logistieke concepten en dus ook in een te veranderen fysieke omgeving. Veel ondernemers zijn ook toeleverancier aan (grotere) bedrijven; in toenemende mate stellen deze ook bepaalde (duurzaamheids)eisen.
Om te overleven zullen ze hierop in moeten spelen en kwaliteitsverbetering in gang zetten. Tot slot, en niet onbelangrijk, fungeert het bedrijfspand vaak ook als beleggingsobject om te voorzien in het eigen pensioen. Bij dalende vastgoedprijzen blijft daar door sterke verpaupering steeds minder van over. Om deze reden zal kwaliteitsverbetering ook voor de institutionele beleggers, vaak eigenaar van bedrijfsverzamelgebouwen of kantoor- dan wel retailobjecten, welkom zijn: hiermee zijn zij verzekerd van handhaving dan wel vermeerdering van de waarde van hun vastgoed.
Verzakelijking
De Rijksoverheid heeft de noodzaak tot verbetering ook erkend. Uitgangspunt is dat de bedrijventerreinenproblematiek niet alleen het probleem is van publieke partijen, maar ook van private partijen. In samenwerking met het IPO en de VNG heeft het Rijk een startdocument opgesteld om te komen tot verzakelijking van de markt van bedrijventerreinen. Hierbij stuurt zij op het tot stand komen van beheersorganisaties bestaande uit alle bij het terreinen betrokken partijen (bedrijven, grondeigenaren, vastgoedbeheerders en gemeente) die niet alleen het beheer en onderhoud gaan uitvoeren, maar ook in staat zijn openbare en private gronden op te kopen, te beheren en te verkopen of te verhuren.
Uiteindelijk is dit de route waarlangs de bestaande bedrijventerreinen verbeterd kunnen worden. Vaak zijn dergelijke processen complex door de verschillende belangen die er spelen. Als aanloop hiernaar toe kunnen echter ook een aantal zaken opgepakt worden ter verbetering of verduurzaming van de gebouwen en het terrein. Onze ervaring is dat als je op basis van concrete projecten een win-win-situatie kunt creëren, het draagvlak voor duurzame oplossingen vergroot wordt. Deze projecten kunnen later ingebed worden in een nieuwe organisatiestructuur of verankerd worden in een bestaande organisatiestructuur. Want dat organisatie vaak belangrijker is dan de technische inhoudelijke uitwerking, wordt keer op keer bewezen.
In het tweede deel geeft Lucia Kleinegris enkele voorbeelden van hoe gewerkt kan worden aan verduurzaming door een verbetering van de energievoorziening en de energie-infrastructuur.
Auteur: Lucia Kleinegris, senior adviseur energie en duurzaamheid bij Grontmij. Kleinegris is een van de drijvende krachten bij de uitvoering van strategische visies en studies op het gebied van energie en ruimtelijke ordening voor nieuwe en bestaande locaties van woningbouw en bedrijventerreinen.