Transformatiebouw is een relatief nieuw tak van sport. De Gelderse hoofdstad Arnhem lijkt hierin een voorsprong te hebben.
Bedrijfsmakelaar Jacco Vogelaar: “Arnhem is de transformatie-hoofdstad van het oosten. Er is hier een brede structuur ontstaan rond transformatie. Als je er eenmaal inzit, zie je steeds beter de mogelijkheden voor lastig vastgoed.”
Tekst: Marc Peters
Structurele leegstand heeft een neerwaarts effect op de waarde en rendementen van vastgoed. Maar ook maatschappelijk gezien is het ongewenst. Lege gebouwen hebben een negatieve uitstraling naar hun omgeving. Leegstand maakt een stad bovendien minder aantrekkelijk voor vestiging. Dit geldt ook allemaal voor Arnhem. De stad kent nog een behoorlijke diversiteit in vastgoed, verspreid over de verschillende sectoren en functies. Er wordt nog geïnvesteerd en gebouwd, zij het in bescheidener mate dan voorheen. Vooral de corporaties en de gemeente houden de boel draaiend.
Maatschappelijk onwenselijk
Gerrit Breeman, directeur-bestuurder van woningcorporatie Volkshuisvesting: “De vastgoed urgentie is in Arnhem niet ernstiger dan elders, maar we gaan er wel op z´n Arnhems mee om. Leegstand moet worden aangepakt, het is maatschappelijk onwenselijk. Er spelen méér waarden mee dan euro’s. Het past bij onze maatschappelijke missie om actief in te gaan op de behoeften van de stad, en niet om deze stuk te laten lopen op een rekensom. Het circuit van partners met een positieve geest brengt vraag en aanbod op een creatieve manier bij elkaar. Als Volkshuisvesting meedoet, zijn wij ook van de partij, horen wij vaak van anderen.”
Arnhem heeft landelijk een naam als creatieve stad. Breeman ziet dat het mycelium van creativiteit is doorgegroeid in de structuren die nodig zijn om stedelijke problemen aan te pakken. Het ‘circuit’ bestaat uit een klimaat en uit personen. Kunstenaars, architecten, ambtenaren, makelaars, projectontwikkelaars, bouwers, volkshuisvesters, men heeft al doende een houding ontwikkeld waarin men elkaar zoekt en gemakkelijk tot oplossingen komt. Daarnaast ontvangt Volkshuisvesting voor een aantal monumentale panden in krachtwijken subsidies voor herontwikkeling en restauratie. Dat maakt transformatie van gebouwen en gebieden net iets minder lastig.
Aanjaagteam Herontwikkeling
“Tot de eerste signalen van de crisis zochten per jaar twee of drie partijen het gesprek met de gemeente. De laatste twee jaar gaat het werkelijk om tientallen contacten, voor kantoorpanden, winkels, kerken, erfgoed, monumentaal, alles wat niet meer op eigen kracht verhuurd of verkocht raakt.” Dat constateert Toon Verschuren, senior adviseur Economische Zaken bij de gemeente Arnhem. Hij is een spil bij de gemeentelijke betrokkenheid bij transformatie.
Verschuren: “Wij kunnen natuurlijk geen publiek geld aanwenden. Wél voeren we een economisch beleid voor versterking van Arnhems eigen krachten. De stedelijke speerpunten zijn energie- en milieutechnologie, mode en vormgeving, zakelijke dienstverlening, detailhandel, toerisme en zorg. Kortom, sectoren met potentie voor Arnhems werkgelegenheid. We proberen partijen bij elkaar te brengen, initiatieven te ondersteunen en proactief te zijn. Op het gebied van herontwikkeling zijn we altijd alert om de doorlooptijd van procedures te verkorten. Waar het kan, schakelen we sneller, zeker als er maatschappelijk belang mee gemoeid is. Collega’s van andere afdelingen schuiven geregeld aan om het overleg niet over onnodig veel schijven te laten gaan. Onze ambtenaren zijn meer dan gemiddeld klantgericht en extern georiënteerd. Het wij-zij denken kennen we bij Economische Zaken niet.”
“In 2011 organiseerde gemeente Arnhem vier goed bezochte bijeenkomsten over leegstand. Die sessie hebben veel los gemaakt waarvan we nu nog profiteren. We zijn met iedereen on speaking terms, weten precies bij wie we moeten zijn als het om leegstand en transformatie gaat. Het speciaal opgerichte Aanjaagteam Herontwikkeling heeft goodwill en een goede naam gekregen. Ook merken we dat vanuit het land naar Arnhem wordt gekeken. Ja, het is wel gaan rondzingen”, stelt Toon Verschuren vast.
Langjarige verbinding
Voor directeur Jacco Vogelaar, van Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, is het een avontuurlijke tijd. “Er zit weer dynamiek in de stad. Vóór 2011 keken partijen elkaar afwachtend aan in de hoop dat hun vastgoed de dans zou ontspringen. Nu is men op elkaar gericht, zijn er allerlei initiatieven en clubjes, zoals het A-platform en Velperboest. Hoe dichter op het maaiveld, hoe creatiever de output. Initiatieven slaan niet meer dood, mensen krijgen de gelegenheid om de haalbaarheid te beproeven. Dat werkt stimulerend. Niet elk idee haalt het, maar ze dragen wel bij aan de voedingsbodem voor volgende plannen. Wat je in Arnhem óók ziet: samenwerking hangt niet meer op enkele voormannen op sleutelposities. Het zit steeds meer verweven in de organisaties van de partijen in de stad.”
Vogelaar kent meer succesfactoren. “Een project wordt pas een haalbare businesscase als je een eindgebruiker hebt gevonden die zich langjarig wil verbinden. Bij het voormalig Cito-kantoor is dat het Holiday Inn, bij de Presikhaaftoren is dat de Stichting Studentenhuisvesting. Voor die toren wordt het bestemmingsplan gewijzigd. Vijf jaar geleden zou dat een lang verhaal zijn geweest. Nu zie ik een gemeente die positief en voortvarend is. Voor een goed idee vind je op het stadhuis altijd gehoor. Omdat de locatie altijd heel bepalend voor het succes van een transformatie is ook het creëren van maatschappelijk draagvlak in de omgeving belangrijk.”
“Een oud gebouw op een goede plek in het centrum is kansrijk. Meer buiten het centrum is het een ander verhaal; daar gaat het om het thema van de herontwikkeling. Zo heeft Volkshuisvesting in de wijk Klarendal het thema mode uitstekend neergezet als drager van de herontwikkeling. De opgeknapte winkeltjes voor mode-ondernemers, het nieuwe Modez hotel, restaurant Goed dat nu al de status van icoon heeft, ze geven Klarendal een boost.” Omgekeerd kan een goede transformatie ook de aanjager zijn voor de ontwikkeling van een gebied, weet Vogelaar. Als voorbeeld noemt hij het voormalig schakelstation van PGEM, een complex van industrieel erfgoed dat inmiddels de toepasselijke naam De Transformatie draagt. Huidige eigenaar Volkshuisvesting transformeert daar naar een plek waar kunstenaars, architecten, grafisch ontwerpers en creatieven worden gehuisvest. De Transformatie is opgezet als het kloppende hart van de toekomstige hippe stadswijk Centrum Oost.
Gevaar
In Arnhem, waar de ene na de andere transformatie lijkt te lukken, sluimert ook een gevaar. De stad kan maar een kritisch aantal getransformeerde bedrijfsverzamelgebouwen hebben. Dat geldt ook voor studentenhuisvesting en hotelcapaciteit; de vraag is op een gegeven moment verzadigd. Voor komende transformaties moet de focus worden verbreed naar wonen en zorg, vinden alle betrokkenen. Zo is een deel van de voormalige Saksen-Weimar kazerne aangekocht door Stepping Stones voor de combinatie van huisvesting en zorg aan ouderen.
Gemeentelijk adviseur Toon Verschuren is realistisch. “De herontwikkeling betreft nu de meest kansrijke panden. Straks zullen ook wij zitten met objecten in de categorie lastig. Dan zal het allemaal moeizamer lopen. Gelukkig hebben we dan samen de nodige ervaring; dat is onze Arnhemse voorsprong. Leegstand valt niet alléén maar op te lossen door te transformeren naar andere functies. Ook wij zullen niet ontkomen aan sloop.”
Arnhemse transformaties
Bruishuis
Voormalig bejaardenhuis in de wijk Malburgen. Eigendom van corporatie Volkshuisvesting. Getransformeerd tot een unieke mix van buurt- en stadsfuncties, met onder meer startende ondernemers, buurthuiskamer, lokale radiostudio, short stay-opvang, sportschool, kinderopvang en een openbare Bruistuin.
School III
Behoud van het monumentale maar uitgewoond gebouw van de voormalige gemeentelijke basisschool was essentieel voor de wijk Klarendal. Volkshuisvesting kocht het aan en knapte het op. Begin 2013 opent er een Gezondheidscentrum voor de omliggende wijken.
Cito gebouw
Voormalig kantoor (4400 m2) gelegen binnen de centrumherstructurering. Vrijgekomen door verhuizing van Cito naar nieuwbouw in het stationsgebied. Zakelijk transformatieproject van eigenaar Uni-Invest en The Vincent Hotel Group. April 2013 opent Holiday Inn Express er een hotel met 126 kamers.
Menno van Coehoorn kazerne
Aangekocht door Volkshuisvesting. Na restauratie medio 2012 in gebruik als bolwerk voor kunst en cutuur, met onder meer Kunstbedrijf Arnhem en amateurtheater. Aanvullende nieuwbouw voor een multifunctioneel complex voor buurt- en stedelijke functies (o.a. MFC, sportschool, wijkwinkel, jongerencentrum).
St. Janskerk
Leegstaande monumentale kerk in wijk Klarendal getransformeerd tot een ‘memorarium’ met urnengalerij en gelegenheid tot herdenken van overledenen. Zakelijk project dat naar verwachting eind 2012 opent.
St. Josephkerk
Zes jaar na de laatste r.k.-kerkdienst herbergt de monumentale voormalige kerk sinds november 2011 een skatehal. Voorlopig, tot een definitieve bestemming is gevonden. Eigenaar blijft het kerkbestuur. Skaters houden zich aan special opgestelde Tien Geboden.
MOW-gebouw
Monumentaal industreel erfgoed dat onder de naam De Transformatie transformeert tot bedrijfsruimten en ateliers voor kunstenaars. Markeert de herontwikkeling van voormalig industrieterrein ‘t Broek tot nieuw woon- en werkgebied Centrum Oost.
Station Klarendal
Monumentaal voormalig postkantoor uit 1887. Door Volkshuisvesting aangekocht, verplaatst en opnieuw opgebouwd in Klarendal. Nieuwe functies: restaurant ‘Goed Proeven’ en huisvesting van Arnhem Fashion Factory Monsteratelierde organisatie 100% Mode. Hip hart van het modegebeuren.
Theekoepel park Presikhaaf
Voormalige entrée van NS-station Arnhem met cultuurhistorische waarde. Overbodig wegens vernieuwing station. Corporatie Vivare nam leidende rol bij dit project. Vlotte gemeentelijke procedure t.b.v. omgevingsvergunning. Open sinds juli 2012.
Presikhaaf toren
Voormalig kantoor Rijkswaterstaat. Eigendom van Somerset Real Estate. Object van 14.000 m² wordt gemoderniseerd (A-label) en verbouwd tot 256 zelfstandige studentenappartementen, beheerd door SSHN. Bewoning voorzien eind 2013.
Saksen-Weimar kazerne
Corporatie Vivare en Giesbers Groep transformeren vier voormalige logiesgebouwen tot appartementen, onder meer voor kunstenaars. Het karakteristieke poortgebouw is aangekocht door Stepping Stones Home & Care, voor huisvesting van zorgbehoevende ouderen. Oplevering in 2013.