In het kader van de Dutch Green Building Week 2012 was NIBC in Den Haag op donderdag 20 september gastheer voor een samen met DGBC georganiseerde bijeenkomst over de financiering van duurzaam vastgoed.
Doel van de middag was – naast de ondertekening van het convenant door NIBC – dat de aanwezigen met elkaar de dialoog konden aangaan over het thema. Na de presentatie van directeur DGBC Stefan van Uffelen over de ontwikkeling en rol van BREEAM kwam de discussie goed op gang. Om in de toekomst werkelijk het verschil te kunnen maken, bleek opnieuw dat duurzaamheid moet worden gedragen door een visie die alle partijen in de vastgoedmarkt onderschrijven.
Project Paleiskwartier
Na een korte toelichting over de stand van zaken bij de kopgroep financiers die vorig jaar het duurzaamheidsconvenant tekenden, volgde een presentatie van een grootschalig project, het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch. Daar wordt al ruim twintig jaar gewerkt aan de vernieuwing en verduurzaming van het centrumgebied door de gemeente, VolkerWessels en NIBC. De vele duurzame aspecten van het project passeerden de revue, zoals bouwen dicht bij het spoor, de bruggen over dat spoor en ook dynamisch parkeren (overdag kantoorwerkers, ’s avonds bewoners voor dezelfde parkeerplekken), stedenbouwkundige kwaliteiten als binnentuinen en attractieve appartementencomplexen en de installaties die zorgen voor verwarming en koeling. De grote vijver in het complex is maar veertig centimeter diep en fungeert ’s zomers als ‘Nederlands grootste zonneboiler’, zo meldde de spreker. Sowieso zijn op veel plaatsen daken voorzien van zonnepanelen en ook zijn er aansluitpunten voor elektrische auto’s voorzien. Ook verlichting werd gemeld: LED voor de garages, maar opvallend genoeg niet in de openbare ruimte als straatverlichting of toegepast in kantoren. Iets waarop later in de discussieronde werd teruggegrepen. Overigens verwacht de bouwer over zo’n acht jaar klaar te zijn.
Wie heeft tips?
Het ‘team Paleiskwartier’ vroeg tips en ideeën voor verdere verduurzaming van het project. ‘Ik heb geen tip maar wel een vraag’ meldde een deelnemer en hij vroeg hoe duurzaam het was om vierkante meters kantoor toe te voegen in de huidige markt. Het antwoord was helder: als je bouwt, doe dat dan op de beste plek. De locatie is aantrekkelijk en dat legitimeert kantoorontwikkeling. Een ander vroeg zich daarbij af wat de flexibiliteit op de lange termijn, bijvoorbeeld dertig jaar, is als dat geplande kantoorvolume niet meer nodig blijkt. Daar blijkt huidige regelgeving in de weg te staan voor een transitie naar woningen maar op termijn zou dat wellicht anders zijn. Met warmtepompen en warmte- en koudeopslag (WKO) hadden diverse deelnemers matige ervaringen; hoe zit dat bij het Paleiskwartier? Dat Essent – die verantwoordelijk is voor het beheer van deze installatie – er het hoofdkantoor heeft, stelde gerust. Ook verzuchtte iemand ‘Het gaat maar over bouwen en stenen, waar is de mens in dit project?’. Voor een ander was de vraag ‘Wat is nu precies de duurzaamheidsambitie van het project?’. De tip van deze deelnemer is om een stip op de horizon te zetten waar men met duurzaamheid naar toe wil met dit project. Neem ook een echte ambitie op in de plannen, bijvoorbeeld op energiegebied, voegde hij daaraan toe. Een andere tip: kijk breed; doe iets aan de leefbaarheid met recreatieve voorzieningen (die komen er overigens). Iemand vroeg zich af of je iets kon doen met de energie van al die langsrijdende treinen. Wel lachen natuurlijk, maar de praktische uitwerking…
Duurzaam vastgoed financieren: hoe doe je dat?
De BREEAM-presentatie van Stefan van Uffelen, waarin hij de ontwikkeling van de organisatie en ook van nieuwe certificaten (sloop!) belichtte, bleek vervolgens een goede opmaat voor de kernvraag van de bijeenkomst: financiering van duurzaam vastgoed. Eén van de deelnemers uit de banksector maakt duidelijk wat speelt. De business case is bepalend. Als er een gebruiker is die meer wil betalen voor een duurzaam pand, is dat eigenlijk een open deur. Een ander punt is dat je moet bepalen welke financiële producten passen bij de verduurzaming die is voorzien. Op het vlak van leasing zijn er al veel producten. Denkend aan de rol van BREEAM kijk ik naar de huurder. Is die verdwenen, wat voor object staat er dan? Als er een duurzaamheidscertificering is, maakt dat de kansen voor herverhuur weer groter. De locatie blijft echter een belangrijke factor voor de aantrekkelijkheid. Wat is een risicoloze propositie voor een financier, vroeg een ander zich af. De oplossing zou kunnen zijn dat je dan niet enkelvoudige objecten financiert, maar de scope breder maakt en een samenwerkingsmodel ontwikkelt om cash-flow risico’s te verkleinen. ‘U bent de man met de zak met geld, zet de toon!’ zegt deze deelnemer tegen de eerder genoemde bankier. Deze antwoordt dat doorgaans per object wordt gefinancierd, maar het zou kunnen om verschillende gebouwen en verschillende gebruikers te financieren als groep, wat spreiding in risico geeft. Men had lang door kunnen gaan, maar het moment van het tekenen van het convenant door NIBC-directeur Hubert van West sluit deze levendige discussiemiddag af. De ultieme oplossing voor financiering van duurzaamheid is nog niet gevonden, maar elke uitwisseling van ideeën brengt de oplossing dichterbij. Zoals deelnemer Erik Steinmaier (ABN AMRO Team Real Estate Finance Groep) het formuleert: “Goed om aandacht te besteden aan het convenant en om een concreet project te bespreken. En, om je kwetsbaar op te stellen en ideeën te horen. Inspirerend zeker. Leuk bijvoorbeeld die grote vijver die deel uitmaakt van de warmte- en koudeopslag.”