Verduurzaming van bestaande kantoren

De Nederlandse kantorenvoorraad staat onder druk. Regelmatig lezen we in de pers de berichten over leegstand en structureel overschot. Een groot aantal kantoren zal dan ook getransformeerd of gesloopt moeten worden. Voor de meerderheid van de kantoren is nog een gezonde toekomst te realiseren. Dit vraagt wel om een kwaliteitsverbetering en een betere aansluiting op de wensen van hedendaagse en toekomstige huurders.

De vraag hoe u kunt verduurzamen is al vaak beantwoord. Over hoeveel het kost en hoe het de exploitatie beïnvloedt is veel minder bekend. Om meer duidelijkheid op het financiële vlak te scheppen heeft bbn adviseurs het initiatief genomen om haar praktijkervaringen met Duurzaam Gebouwd te delen.

Investeringen versus ambitie
Investeringen in bestaande kantoren dienen vaak meerdere belangen. Het gaat meestal om zowel een esthetische, functionele als duurzame opwaardering. De grenzen tussen deze belangen zijn niet altijd even helder. Een nieuwe gevel heeft een belangrijke esthetische uitstraling, maar is direct ook energetisch beter dan de oude gevel.

Er zijn ook voorbeelden genoeg waarbij functionaliteit, klimaat en energiezuinigheid verbeterd worden door één maatregel. In bijgaande grafieken 1 en 2 zijn de kosten uitgezet ten opzichte van BREEAM-ambities.

Inzicht in opbrengsten
De baten van duurzaamheid richten zich vaak op energiereductie. Hoewel dit voor een belangrijk deel de opbrengsten bepaalt en dus tegenover alle investeringen gezet kan worden, zijn er zeker ook andere factoren te benoemen. Weinig partijen zijn momenteel bereid om ‘zachte’ onderwerpen als gezondheid en productiviteit financieel te vertalen in opbrengsten. De (financiële) invloed van deze twee ‘zachte’ onderwerpen gaat ver boven de invloed van energiereductie uit. Het verbeteren van de productiviteit met 1% leidt tot circa € 25,- per m² voordeel, terwijl het bij energiebesparing vaak over € 5,- tot € 10,- gaat. De effecten van ‘zachte’ maatregelen zijn in dit artikel volledig buiten beschouwing gelaten.

Terugverdientijd versus cashflow
Er heerst bij veel partijen helaas nog steeds een beeld dat duurzaamheid vooral een kostenpost is. Bij de beoordeling van een pakket aan duurzame maatregelen wordt vaak de traditionele ‘terugverdientijd’ als maatstaf gebruikt. Het lijkt hierdoor alsof een duurzame maatregel pas na vele jaren zijn vruchten afwerpt. De investering wordt daarbij gedeeld door baten in het eerste jaar. Alle effecten van indexatie, financiering en dergelijke worden buiten beschouwing gelaten. Of een maatregel financieel zinvol is wordt beter inzichtelijk door te kijken wat een duurzame investering nu werkelijk voor de exploitatie ofwel cashflow betekent. Het moment dat de maatregel op jaarbasis geld gaat opleveren is daarbij leidend. De investering is dan weliswaar nog niet geheel afgeschreven, maar er wordt dan al wel jaarlijks op de duurzame initiatieven verdiend. Het moment van een positieve cashflow is vaak veel sneller bereikt dan men denkt! Om de verschillen tussen de rekenmethodieken inzichtelijk te maken zijn in bijgaande grafiek ‘traditioneel/cashflow’ de gegevens van het Cradle 2 Cradle-project Stadskantoor Venlo opgenomen. Bij dit project is door bbn adviseurs en Royal Haskoning een duurzaamheidspakket doorgerekend op exploitatie.

Op basis daarvan heeft de gemeenteraad unaniem besloten extra budget vrij te maken. De mogelijkheid om op korte termijn aan duurzaamheid geld te verdienen was daarbij een belangrijke overweging, ondanks de hogere investering. Uit de grafieken is af te lezen dat de traditionele terugverdientijd circa vijftien jaar bedraagt. De jaarlast in het eerste jaar, die volgt uit de financiering en afschrijving van het maatregelenpakket bedraagt daarbij € 230.0000,-. De exploitatiebaten zijn in het eerste jaar echter al € 210.000,-. Vanaf het tweede jaar in de exploitatie zijn de baten al groter dan de kosten. Dit wordt veroorzaakt door de indexatie en de verlaagde kapitaallast door de afschrijvingen. Hierdoor loopt het voordeel in de opvolgende jaren flink op.

Aanbevelingen
Het is verstandig de financiële consequenties van uw duurzame ambities vroeg in het ontwerpproces duidelijk te maken. Hiermee kunt u een financieel kader aan een duidelijke ambitie koppelen. Laat daarbij de gevolgen voor de exploitatie zwaar in meewegen, dit zijn namelijk de werkelijke jaarlasten waarmee u te maken krijgt. Zie uw initiële investering dan ook vooral als de basis voor kapitaallast en afschrijving. Breng deze kosten vervolgens in verband met uw exploitatievoordelen. De resultaten zullen vaak verrassend zijn!

Projectvoorbeelden

Provinciehuis Lelystad
http://www.bbn.nl/huisvestingsadvies/projecten/32/provinciehuis-lelystad.html

Gemeentehuis Velsen
http://www.bbn.nl/huisvestingsadvies/projecten/509/stadhuis-velsen.html

Oval Tower
http://www.bbn.nl/huisvestingsadvies/projecten/510/oval-tower-amsterdam.html

Nieuw Amsterdam
http://www.bbn.nl/bouwmanagement/projecten/472/herontwikkeling-kantoorgebouw-nieuw-amsterdam-amsterdam.html

Over de auteur:
Arne Balvers is strategisch adviseur bij bbn adviseurs. Het bureau heeft een belangrijke focus op de onderbouwing van de financiële business-case met technisch haalbare en financieel verstandige maatregelen.

Voor het downloaden van Whitepapers: www.bbn.nl/kenniswinkel