Dit is deel 6 over fysieke levensduur en tevens het slot van de serie out of the box over isochroniteit. Deze is geschreven door bouweconoom Hans Hidden. Met de reeks van zes artikelen wil hij het begrip 'duurzaam vastgoed' verbreden.
Zoals eerder door mij is benadrukt kijkt de juridische eigenaar, belegger, financier naar het interne rendement (IR). Het IR wordt berekend over de kortste voorwaardelijke levensduur. Dit kan de fysieke levensduur zijn. Verlenging van deze levensduur heeft alleen zin wanneer daardoor de isochroniteit wordt verbeterd.
Dit geldt ook voor het verkorten. In beide gevallen moet dit gebeuren zonder verkeerde milieueffecten. (Zie ook het eerste artikel uit deze serie, genaamd: ‘Isochroniteit’.)
Eigenschappen
Bij de fysieke levensduur kijkt men naar de eigenschappen van de essentiële bouwdelen. Dit zijn die delen die een noodzakelijk dragende en/of scheidende functie hebben. Dan moeten we denken aan de dragende ruwbouw inclusief fundering en de schil tegen bijzonder negatieve weersinvloeden.
Een lijst van essentiële bouwdelen moet worden opgemaakt. Wellicht komen hier ook brandwerende delen in voor.
Toetsen
Van ieder essentieel bouwdeel op deze lijst moeten de fysieke eigenschappen worden gewaardeerd. Zijn die fysieke eigenschappen nog voldoende of niet?
Dit waarderen kan met behulp van bijvoorbeeld de woningwet, het bouwbesluit en de modelbouwverordening. Ook is er een vergunningenstelsel en een op schrift gesteld aanschrijvingsbeleid met handhavingbesluiten waarnaar gekeken kan worden.
De fysieke levensduur van een essentieel bouwdeel eindigt wanneer de fysieke eigenschappen van dat bouwdeel niet meer voldoen aan de hiervoor geldende en door de overheid opgelegde eisen van veiligheid. Deze eisen zijn vaak vastgelegd met behulp van de zogenaamde NEN en zijn te vinden in bijvoorbeeld de woningwet, het bouwbesluit en de modelbouwverordening.
Alle essentiële bouwdelen van het vastgoed moeten zo worden beoordeeld; alleen dan kan de fysieke levensduur van het gehele vastgoed worden bepaald.
Hans Hidden
Meer informatie: Out of the Box Deel I
Meer informatie: Out of the Box Deel II
Meer informatie: Out of the Box, Deel III
Meer informatie: Out oft he Box, Deel IV
Meer informatie: Out of the Box, Deel V