In Nederland staat 8 miljoen vierkante meter kantooroppervlak te wachten op een huurder. Toch was 2010 een recordjaar wat betreft de afgifte van bouwvergunningen voor nieuwe kantoorgebouwen. Tijd voor een ommekeer? Als het aan Siemens ligt wel, zo meldt deze week het Siemens blad Dimensions, magazine over veilig en comfortabel werken.
Als producent en aanbieder van gebouwbeheer- en beveiligingssystemen ziet Siemens de oplossing in het hergebruik van bestaande kantoorgebouwen, met 'slimme' installaties die de energie-efficiency en tegelijk het comfort van het gebouw verbeteren.
Op die manier wordt duurzaamheid meervoudig gestimuleerd: het bestaande gebouw krijgt een tweede leven en door een betere efficiency wordt er bespaard op energieverbruik en het milieu minder belast.
Onrechtvaardig
Siemens staat in die overtuiging niet alleen. Professor Piet Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht, vindt al jaren dat er geen kantoren gebouwd moeten worden waarvan van tevoren duidelijk is dat ze niet nodig zijn.
Volgens hem is de behoefte aan kantoorruimte de afgelopen jaren sterk afgenomen, terwijl er in de periode 2006-2007 juist nog volop werd geïnvesteerd in nieuwbouw.
"Een ongerechtvaardigde investering", vindt Eichholtz. Hij stelt dat de bestaande leegstand niet meer zal worden ingevuld door de huidige en toekomstige beroepsbevolking en pleit daarom voor hergebruik van bestaande kantoorpanden.
Daarnaast meent hij dat de vastgoedwereld zijn verlies moet nemen voor panden waarvoor geen rendabele toekomst meer is.
All-in huurprijs als oplossing
Zowel Eichholtz als Siemens zien een belangrijke rol weggelegd voor de overheid. Een voorbeeld is dat de overheid aan een bouwvergunning voor nieuwbouw een sloopverplichting koppelt voor een gebouw dat niet meer geschikt is voor hergebruik. Voor gebouwen die dit wel zijn, moeten creatieve oplossingen worden bedacht.
Ligging en gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard bepalende factoren, maar ook de technische mogelijkheden, waarbij de factor energieverbruik steeds zwaarder zal gaan wegen.
Eenzijdige focus
Volgens Siemens moeten gebouweigenaren en beleggers af van de eenzijdige focus op rendement op investering. Gebruikers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van het gebouw en het gebruikscomfort. Bij hergebruik zal het gebouw dus aantrekkelijk gemaakt moeten worden om huurders aan te trekken.
Een andere belangrijke overweging voor de huurder zijn de exploitatiekosten. In de bestaande situatie zijn de energiekosten vaak voor de gebruiker, waardoor de eigenaar van het pand minder wil investeren in energiezuinigheid. Bij hergebruik van bestaande kantoorgebouwen wil Siemens het accent leggen op een totaalpakket dat de eigenaar de huurder aanbiedt. Een all-in prijs voor het gebruik van het gebouw, dus inclusief de energiekosten.
Exploitatie wordt business case
Siemens ziet in optimalisering van energie-efficiency en duurzaamheid van het gebouw een win-winsituatie voor de huurder en exploitant. Naast energiezuinige klimaatinstallaties, verlichting en gebouwbeheersystemen, kan de gebouwexploitant bijvoorbeeld ook slim energie inkopen, waarbij de huurder een aantrekkelijk, vast tarief betaalt.
Dit kan mede bereikt worden door investeringen in energiezuiniger installaties, die zichzelf op termijn terugverdienen. De exploitatie van een gebouw wordt hierdoor een business case, die zowel de huurder als de eigenaar van het gebouw economisch voordeel biedt en het milieu profiteert mee.
Energie-efficiency, duurzaamheid en integraal energiebeheer zijn volgens Siemens de sleutelwoorden voor de toekomst. Hiermee worden bestaande, maar ook nieuwe gebouwen interessanter voor huurders, terwijl de eigenaar van het gebouw voldoende onderhandelingsruimte krijgt voor het huurcontract.
Garantie
Siemens gaat in sommige contractvormen zelfs zo ver dat het, bij investering van de eigenaar in een energiezuinige installatie, de energiebesparing over de duur van het contract garandeert. Hierdoor behaalt de exploitant van een gebouw een optimaal rendement, terwijl de gebruiker van tevoren precies weet waar hij aan toe is.
Zo biedt het hergebruik van een bestaand kantoorgebouw volgens Siemens niet alleen ecologische voordelen, maar ook economische. Dat lijken prima argumenten om nieuwe huurders over de streep te trekken.
Meer informatie: Siemens