Sake van den Berg en Cécile van Oppen zijn beide betrokken bij het project Co Green. Ze geven inzicht hoe faalkosten omlaag kunnen en er vervolgens klimaatneutraal gebouwd kan worden.
Klimaatneutraal bouwen betalen door lagere faalkosten
De bouwsector gooit jaarlijks 5,5 miljard euro weg door faalkosten, zo wordt geschat. En nu de sector sinds 2008 op de kleintjes moet letten, worden die cijfers steeds pijnlijker. Tegelijkertijd wint duurzaamheid aan belang. Alleen schuift de bouwsector dit vaak terzijde; aan duurzaamheid hangt immers een prijskaartje.
Fakton en Squarewise ondervonden als proces- en financieel manager echter bij het project Co Green, een ontwikkeling van 458 klimaatneutrale woningen in Amsterdam-West, dat beide zaken goed samengaan. De meerkosten van duurzaamheid betaalt men daar vanuit de besparing die de samenwerking tussen vier ketenpartners oplevert. De deelnemers aan het Co Green initiatief zijn Eigen Haard, Era Contour, KOW architecten en amoveerbedrijf Oranje b.v.
Faalkostenreductie kan de sector zien als doel op zich, maar ook als middel om duurzaamheidambities te realiseren. Wanneer faalkosten immers flink dalen, ontstaat er financiële ruimte voor duurzaamheid. Die uitdaging vergt een aanpak die afwijkt van traditionele contractvorming en financiering. Enkele tips.
1. Intrinsieke motivatie
In de traditionele aanpak biedt een projectontwikkelaar een opdracht aan voor de realisatie van x-aantal woningen in een bepaald gebied. In de vooraf geformuleerde opdracht is het eindproduct tot op de centimeter nauwkeurig vastgesteld. De ervaring leert dat in deze aanpak te weinig ruimte is voor goede ideeën uit de markt.
Innovatie begint bij een open vizier en intrinsieke motivatie. De opdrachtformulering kan dus het beste verschuiven van een bestek voor een zo laag mogelijke prijs naar een open uitvraag waarin partijen gezamenlijk een visie ontwikkelen voor de opgave, weliswaar met vooraf opgesteld budget. Zodoende wordt precompetitieve samenwerking, en daarmee innovatie en motivatie gestimuleerd.
2. Maak samen een contract
De bouw, zult u denken, daarbij kunnen we toch niet op basis van alleen visies aan het werk? Klopt. Neem daarom eerst, met de ketenpartners, de tijd om inhoudelijke doelstelling uit te denken. Iedereen, ongeacht grootte of betrokkenheid in het project, heeft daarin een gelijke stem.
Pas wanneer iedereen achter de gezamenlijke doelstellingen staat en daar verantwoordelijk voor wil zijn, kan men verder gaan en een samenwerkingsovereenkomst aangaan gebaseerd op de gemaakte afspraken
3. Speek af hoe u samenwerkt met zo weinig mogelijk regels
Alleen door samenwerken kunnen uiteindelijk de faalkosten omlaag, en ontstaat de marge voor duurzaamheid. Maak daar dus duidelijke afspraken over. Niet door ellenlange regels op te stellen die het werk frustreren, maar door afspraken over transparantie, toewijding tonen en het denken in oplossingen.
Een voorbeeldafspraak kan zijn: "het project zal worden uitgevoerd door een vergaande samenwerking in de keten op basis van volledige transparantie, inzicht in de kosten en opbrengsten en andere uitvoeringsaspecten voor elk van de partijen."
4. Financiering: gelijke monniken, gelijke kappen
Tot slot: maak een financiële prikkel. Dat kan door middel van een dynamisch verdelingsmodel. Daarin reserveert iedere partij een afgesproken deel van hun winst en/of risico in een aparte pot.
De gereserveerde winst/risicovergoeding wordt alleen uitgekeerd wanneer de doelstellingen zijn gehaald. Wordt het budget overschreden, dan leggen de partijen naar rato bij. Samen uit, samen thuis.
Cécile van Oppen is senior consultant bij organisatieadviesbureau Squarewise, Sake van den Berg is senior consultant bij Fakton financiële vastgoedregisseurs.
Oproep
Ook een zomercolumn schrijven? Stuur een mail naar g.vos@duurzaamgebouwd.nl. We plaatsen de zomercolumn tot eind september, enkele bijdragen zijn nog welkom.