Naar aanleiding van het artikel 'We hyperventileren op ambities en sectorale regelgeving' in het magazine Duurzaam Gebouwd nr. 5 ontvingen we een reactie van Hotze Hofstra - projectmanager duurzame stedelijke ontwikkeling bij APPM Management Consultants. De reactie is hieronder te lezen.
Duurzame plannen: gezellig ambitietje stapelen?
In Duurzaam Gebouwd nr. 5 van november 2010 ziet Friso de Zeeuw in de stapeling van ambities een bedreiging voor duurzame gebiedsontwikkeling. In onze ogen is een uitgesproken ambitie juist essentieel om tot heldere keuzes en een haalbaar plan te komen. Tegelijk zit de cruciale succesfactor voor een geslaagd duurzaam plan in nog iets anders: de betrokkenheid van de eindgebruiker.
In het veranderende landschap van de gebiedsontwikkeling zijn de traditionele verhoudingen tussen gemeente en ontwikkelaar ter discussie komen te staan. We hebben te maken met een vraaggestuurde markt, waarin de wensen en ambities van de eindgebruiker meer en meer centraal staan.
Wanneer een gebiedsontwikkeling een herkenbaar profiel krijgt, krijgen die ambities richting en focus. Een duurzame invalshoek zorgt voor die herkenbaarheid en spreekt een groeiende groep potentiële kopers aan die bovendien graag zelf meedenken over hun wijk en hun woning.
Eindgebruikers
Redenerend vanuit een traditionele benadering, lijken duurzame ambities vooral een kostbare verzwaring van het standaard aanbod en sluiten ze in de praktijk bovendien vaak moeilijk aan bij specifieke wensen van een bepaalde doelgroep. In een enquête vragen of men liever een warmtepomp of een luxe keuken heeft, is vragen naar de bekende weg, maar gaat voorbij aan de essentie. Wat maakt een woning tot een droomhuis, en wat een plan tot een hoogwaardige en duurzame ontwikkeling? En hoe kom je tot een realistische business case?
Door die vragen samen met de beoogde eindgebruikers (lees: bewoners, ondernemers, verenigingen) te bespreken wordt duidelijk hoe de ambities van betrokkenen het best tot uiting kunnen komen en wat de weg daar naartoe is.
Allereerst de wat-vraag. In onze aanpak stapelen we niet zomaar wat ambities, maar kijken we samen met betrokken partijen naar de bestaande kwaliteiten van het gebied: landschap, bereikbaarheid, ondergrond, historie, ecologische kwaliteiten en de relatie van het gebied met zijn omgeving. Vervolgens kijken we naar de specifieke potenties om kringlopen en stromen in het gebied en daarbuiten te benutten.
Op basis daarvan worden in een vroeg stadium scherpe en principiële keuzes gemaakt. Zoek je naar duurzame toepassingen in het gebied zelf, of mag groene energie bijvoorbeeld ook ergens anders vandaan komen? En welke uistraling past daarbij? Maak je bijvoorbeeld de waterzuivering extreem high tech of kies je samen voor meer natuurlijke oplossingen? Dat leidt tot een specifiek profiel voor het betreffende gebied; niet alleen vanuit de sectorale eisen op het gebied van milieu en ecologie, maar juist ook vanuit het idee dat een duurzame wijk een aantrekkelijk en kwalitatief hoogwaardig gebied moet zijn.
Fusie van belangen
Door kwaliteit van leven - een duurzame wijk is ook een fijne wijk - centraal te zetten, en de beoogde duurzaamheidsprestaties daarop te richten, komen belangen en oplossingen in elkaars verlengde te liggen: de broodnodige 'fusie van belangen', zoals Anke van Hal terecht constateert. Dat leidt voor het ene gebied tot een heel ander pakket van duurzaamheidsoplossingen, dan voor een ander gebied met andere kenmerken.
Naast een doordachte aanpak van de wat-vraag, is bij duurzame plannen vanzelfsprekend ook de hoe-vraag belangrijk. De lessen van de crisis zijn hier net zo van belang als bij ieder ander plan, maar het specifieke duurzame profiel van de plannen geven de ontwikkeling wel een kansrijker perspectief. Door de eindgebruiker een grotere rol te geven, worden investering en exploitatie dichter bij elkaar gebracht (dé opgave bij het haalbaar maken van duurzame toepassingen). Denk bijvoorbeeld aan particulier opdrachtgeverschap en lokale samenwerking bij duurzame energieopwekking.
Om ruimte te geven aan de eigen ambities zijn heldere kaders onmisbaar. En dan spreek je over open-sourcegebiedsontwikkeling. Dat leidt bij investeerders (en waarom zou dat niet de huizenkoper zijn?) tot een grotere drive om met slimme oplossingen te komen, en daarbij samenwerking te zoeken met anderen. De ambities en concrete oplossingen komen van de initiatiefnemers zelf en reiken vaak verder dan de gemeente of de ontwikkelaar zelf voor mogelijk had durven houden.
Juist door vanuit gemeenschappelijke belangen te denken, aangejaagd door inspirerende ambities van betrokken partijen zelf, leidt een slimme combinatie van duurzame ideeën en initiatieven tot verrassende uitkomsten. Hierdoor wordt vaak een hogere ambitie gehaald dan vooraf gedacht. Deze aanpak is onder meer gevolgd voor Erasmusveld in Den Haag. Dit plan wordt, voortbouwend op de oorspronkelijke ambities, inmiddels samen met betrokken partijen verder tot ontwikkeling gebracht.
Hotze Hofstra is projectmanager duurzame stedelijke ontwikkeling bij APPM Management Consultants en tot voor kort als projectleider betrokken bij het project Erasmusveld van de gemeente Den Haag.
Dit artikel is eerder verschenen in het magazine Duurzaam Gebouwd nr. 5.