Het zijn de overheden die de markt moeten uitdagen om het maatschappelijk vastgoed te verduurzamen. Dat geldt bij nieuwbouw, maar ook bij renovatie en planmatig onderhoud. ‘Je vraagt een 8 en je krijgt een 9’, zo is de ervaring in Amersfoort. Maar, om dat te bewerkstelligen moeten bij diezelfde overheden de schotten tussen afdelingen naar beneden, moet er worden geïnvesteerd in expertise en moet er sprake zijn van duurzame politieke wil.

Het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed is voor overheden een flinke klus. Want naast het verlagen van de schotten tussen afdelingen en geldstromen moet er sprake zijn van bewustwording. Een gebouw kan niet duurzaam worden gemaakt door alleen te kijken naar energieverbruik en materialen, want als de gebruiker niet tevreden is, schiet je aan al je doelen voorbij, inclusief duurzaamheid.

Dat waren in grote lijnen de belangrijkste conclusies tijdens een door Duurzaam Gebouwd geïnitieerd rondetafelgesprek. Aan het gesprek werd deelgenomen door John Mak, directeur bij adviesbureau W/E Adviseurs, Johan Carlier, senior projectmanager bij de gemeente Amersfoort, Woud Jansen, senior manager Brink Management & Advies en Jancor de Boer, directeur bij SRO, maatschappelijk partner van gemeenten, waaronder Amersfoort. Als gespreksleider schoof Hans Korbee, programma adviseur bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aan.

Scholen, sportaccommodaties en 'in eigen gebruik'

Korbee legt voorafgaand uit dat hij het gesprek over maatschappelijk vastgoed wil beperken tot scholen, sportaccommodaties en gebouwen ‘in eigen gebruik’. Het zorgvastgoed is een verhaal apart en leent zich volgens Korbee voor een vervolgdiscussie. Dat Johan Carlier is uitgenodigd is geen toeval. De gemeente Amersfoort is namelijk een van de gemeenten die vooroploopt bij het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed. Carlier legt uit: “We hebben op twee
projecten onze duurzaamheidsambities, 2030 energieneutraal, losgelaten: Brede School Liendert, waarin plek gecreëerd wordt voor twee scholen, een peuterspeelzaal en ontmoeting voor de wijk. Deze school opent in 2015. Het tweede project is het sportcentrum Hogekwartier, wat gaat voorzien in een topsport-zwembad en topsporthal. Beide zijn innovatief aanbesteed volgens Design & Build.”

Bij de bouw van de school hebben de besturen van beide scholen aan de gemeente gevraagd om de rol als bouwheer in te vullen. De besturen kijken nadrukkelijk mee over de schouder van de gemeente. “Vooraf zijn afspraken gemaakt over de maximale exploitatielasten die voor de brede school mochten gaan gelden. Deze ambitie is vervolgens vertaald in een minimaal vereiste GPR-score. In de aanbesteding is uitdrukkelijk geselecteerd op ervaring met ontwerpen binnen lage exploitatiekosten en hoge duurzaamheid. Wij gaven de D&B marktpartijen een vaste prijs mee en vroegen een gemiddelde GPR-score van minimaal 8 met voor energie een 9. De inbreng van kennis en innovatie door de marktpartijen leverde ons een GPR-score op van 9, met voor energie een 10. Energieneutraal dus. Binnen het D&B ontwerpproces worden de gebruikers zeer sterk betrokken, wat het gebruik straks ten goede komt”, legt Carlier uit, die verder aangeeft dat SRO na de oplevering wordt aangewezen voor het onderhoud en de exploitatie. “Maar SRO is nu al betrokken bij het ontwerp, waarmee hun kennis al vroegtijdig wordt ingebracht.”

Flexibiliteit

SRO is als gebouwbeheerder op dit moment al verantwoordelijk voor de exploitatie en het onderhoud van onder andere het Sportfondsenbad en zwembad Liendert in Amersfoort. De sleutel tot succes is volgens Carlier en SRO-directeur De Boer ‘vertrouwen’ in combinatie met duidelijke afspraken. De gemeente Amersfoort en SRO maken meerjarenafspraken en deze worden per jaar ingevuld en gespecificeerd. SRO-directeur Jancor de Boer licht toe: “Om een gebouw goed te kunnen onderhouden en te exploiteren moet je allereerst je gebouw goed kennen, bij wijze van spreken tot en met de laatste spijker. We kennen het gebouw en zijn er dagelijks aanwezig. Daarnaast moet je ook je gebruiker goed kennen. Die inzet kost geld, maar ik ben ervan overtuigd dat je dat terugverdient. Flexibiliteit tussen opdrachtgever (gemeente) en opdrachtnemer (SRO), is voor ons een belangrijke voorwaarde. Omdat we de exploitatie in eigen beheer hebben, investeren we actief in energiereductie. We maken een simpele analyse. Wat kost het als we investeren in energiereductie en hoe snel verdienen we die investering terug? Nu zie je vaak dat voor het onderhoud contracten zijn afgesloten voor 10 tot 15 jaar. De gebruiker of gebouweigenaar dient dat contract netjes uit en na tien jaar volgt een volgende investering. Wij proberen tussentijds te investeren in duurzaamheid, als we denken die investering terug te kunnen verdienen. Een mooi voorbeeld is de verlichting. Wij maken een grondige analyse. Dan kijken we wat een nieuwe investering kost en in hoeveel tijd die investering is terugverdiend. Dat is een eenvoudige rekensom.”

Flexibiliteit is een aspect waar het vaak op stuk loopt, zo weet ook John Mak: “Er zijn gemeenten die contracten afsluiten met beheerders voor een vaste tijdsduur. Hier wordt van beide kanten heel krampachtig aan vastgehouden. Beide partijen weten exact waar ze aan toe zijn en dat gaat ten koste van creatief denken. Investeringen worden uitgesteld, omdat niemand weet hoe het na het beëindigen van het contract verder gaat. Daarmee sta je verduurzaming en energiereductie in de weg. Dat vraagt ook flexibiliteit van de gemeente door mee te denken met de gebouwbeheerder.”

Blij verrast

Carlier: “Ook voor het sportcomplex werd een Design & Build aanbesteding gevolgd met voor de marktpartijen een vaste prijs. Daarmee selecteer je op zo veel mogelijk kwaliteit. De gemeenteraad had extra budget beschikbaar gesteld om een hogere duurzaamheidsambitie na te streven dan in het Bouwbesluit. Onze specifieke vraag aan de marktpartijen was: ‘Wie levert een gebouw met de hoogste duurzaamheid en daarmee onder andere een laag energieverbruik?’. Onze ambitie werd vertaald in een minimaal geëiste gemiddelde GPR-score van 8, met voor Energie een 8,5. Voor een zwembad is dat een hoge ambitie. Vervolgens lag deze ambitie op tafel en hebben we tegen de bouwende partijen gezegd: ‘Oké, dit ligt er. Laat maar zien hoe je dat denkt te realiseren.’ Wij waren blij verrast over de resultaten. De winnende partij leverde een gemiddelde GPR van 9,5, met voor Energie een 9! Deze hoge score vertaalt zich terug in de lage exploitatiekosten. We halen de kennis uit de markt en dat komt de exploitatie van onze gebouwen ten goede. En het mooie ervan is: je krijgt meer dan je vraagt.”

Carlier voegt hieraan toe: “Professioneel opdrachtgeverschap is een vereiste. Weet wat je de markt vraagt met een reële uitvraag, Niet de markt gebruiken om het onmogelijke te vragen, maar wel op zoek gaan naar de beste kwaliteit.” Een mooi resultaat, maar daarvoor moest ook binnen het gemeentelijk apparaat nog wel wat werk worden verzet. Carlier: “We zijn ook intern aan de slag gegaan om schotten tussen sectoren naar beneden te halen. We hebben nu één centrale vastgoedafdeling die het gemeentelijk vastgoed inventariseert en professionaliseert.”

Het is de vraag hoe het komt dat de gebruiker pas sinds zo kort in beeld is als het gaat om de duurzaamheid. Volgens Mak heeft het voor een groot deel met de crisis te maken. “Toen er nog volop werk was, was er bij ontwerpende en bouwende partijen ook een bepaalde mate van arrogantie. Zo gaan we het doen. Punt uit. Nu moet men harder lopen om het werk binnen te halen en is men meer bereid om te luisteren naar de opdrachtgever en gebruiker.”

Volgens Jansen zijn het mooie tijden voor gemeenten: “Binnen een geïntegreerde uitvraag is het mogelijk om naast Design, Build en Maintenance ook het onderdeel Energie toe te voegen. Voor gemeenten een prachtige mogelijkheid om de markt te dwingen tot kwaliteit en te komen tot een integrale aanbieding.” Mak: “Door de vragen die overheden stellen wordt de markt getriggerd om kwaliteit te leveren.” Carlier ziet dat het werkt. “Vroeger werd veelal geselecteerd op de laagste prijs. Tegenwoordig sturen we op kwaliteit.”

Softe aspecten

Maar na bouw volgt de gebruiksfase, een fase die dus nog steeds door veel opdrachtgevers over het hoofd wordt gezien. Woud Jansen: “Je ziet dat het in die fase bij veel overheden beter kan. De eindgebruiker is vaak onvoldoende in beeld. Het gebruikersgemak is een belangrijk onderdeel van duurzaamheid. Probleem is dat het lastig is te kwantificeren.” De Boer vult aan: “Maar niet alleen gemak. Als een gebouw er netjes uitziet, het wordt goed onderhouden en de gebruikers worden netjes ontvangen door vriendelijk personeel, zal men zuiniger op het gebouw zijn en vaker terugkomen. Bovendien, je kunt wel een prachtig architectonisch verantwoord zwembad bouwen, maar als het publiek wegblijft, omdat het geen prettige omgeving is, dan schiet je aan alle kanten je duurzaamheidsdoelen voorbij.”

De Boer is van mening dat ook de politiek meer oog moet hebben voor de gebruiker: “Als de burger ontevreden is, dan
heeft de politiek daar ook last van.”

Nul-meting

Een ander punt dat in deze jaren van economische recessie een belangrijke rol speelt is de inkrimping van gemeentelijke vastgoed. Jansen: “Keuzes maken is daarbij voor veel gemeenten een probleem, omdat ze vaak geen inzicht hebben in hun portefeuille. Ze missen het overzicht wat ze in bezit hebben, maar ook wat de actuele staat van onderhoud is, wat de langetermijnplannen zijn, wat de kosten zijn om de ambitie te realiseren en op welke punten de panden verbeterd moeten worden. De antwoorden liggen bij verschillende afdelingen binnen een gemeente, maar dat is mede de oorzaak dat men het totaaloverzicht mist. Afdelingen moeten beter samenwerken en de schotten moeten verdwijnen. Het begint met een goede nul-meting. Maar ik ben niet pessimistisch. Ik zie bij veel overheden op dit punt een verdere professionalisering.”

Die nul-meting is niet alleen belangrijk voor het strategisch beleid, maar ook bijvoorbeeld voor de beheerder van een afzonderlijk gebouw. Jansen: “Vroeger keek men alleen naar de technische aspecten: Wanneer moet de dakbedekking
vervangen worden? Nu kijken we ook naar duurzaamheid. Wat is het energieverbruik? Welk materiaal kunnen we gebruiken? Maar ook: Kunnen we die dakbedekking vervangen op een natuurlijk moment, en dan meteen het dak van extra isolatie voorzien. Meedenken. Daar draait het om.”

Dat gemeenten vaak zo weinig inzicht hebben in het vastgoed dat ze in beheer hebben, maar ook de staat van onderhoud ervan, is op z’n minst vreemd te noemen. Er zijn namelijk genoeg tools te vinden om vastgoed in kaart te brengen. De NEN 2767 en de rgdBOEI-systematiek zijn daar voorbeelden van. Volgens Mak zijn er eerder te veel dan te weinig instrumenten waar gemeenten gebruik van kunnen maken.

Regie voeren

Het brengt de discussie op een volgend punt: Is het nog wel van deze tijd dat gemeenten eigenaar zijn van en verantwoordelijk zijn voor al dat vastgoed? “Dat is inderdaad een goede vraag”, zegt Jansen. “ We zien in de markt een beweging van eigendom naar gebruik. Er ontstaan nieuwe financieringsmodellen, bijvoorbeeld het betalen van een gebruikersvergoeding of het leasen van gebouwonderdelen. Verder zien we steeds meer dat het beheer van vastgoed op basis van een prestatiecontract meerjarig in de markt wordt gezet. Nu is er vaak nog sprake van hap-snapwerk. Het professioneel, strategisch en goed beheren van vastgoed blijft bij gemeenten achter. Gemeenten moeten de transitie maken vanuit een duizendpoot- naar een regiegemeente. Op deze manier krijg je meer kwaliteit en ben je bovendien onder de streep goedkoper uit.”

Politieke wil

Naast de eerder genoemde softe aspecten blijft energie en materiaalgebruik interessant om de aandacht van opdrachtgevers
te trekken. Jansen: “In het kader van de circulaire economie kun je in je plannen ook het hergebruik van grondstoffen stimuleren. Wat kunnen we nog met die stapel materialen doen op het moment dat het gebouw gesloopt is?” De Boer kan talloze voorbeelden noemen als het energie betreft: “Het kan voor een gebouwbeheerder heel interessant zijn om te kijken wat de mogelijkheden zijn met bijvoorbeeld windenergie. Een ander voorbeeld is de bouwer die het dak exploiteert door het vol te leggen met zonnepanelen en vervolgens deze energie te leveren aan omwonenden.”

Mak: “En dat hoeft niet alleen de beheerder te zijn. Ook de bouwer kan met de opdrachtgever afspraken maken over het gebruik van het dakoppervlak. Het is altijd de vraag of je met de opbrengst de investeringen terug kunt verdienen. Wellicht waait er vier jaar later weer een andere politieke wind. Om stappen te zetten is er dus ook politieke bereidheid nodig. Maar het probleem is dat de politiek zwabbert en iedere vier jaar van koers verandert en om daadwerkelijk te kunnen investeren heb je een langetermijnvisie nodig.”

Foto: Van links naar rechts: Hans Korbee, RVO, John Mak, W/E Adviseurs, Johan Carlier, gemeente Amersfoort, Woud Jansen, Brink Management & Advies, Jancor de Boer, SRO. Foto van Rockin Pictures.

Dit artikel is verschenen in Duurzaam Gebouwd Magazine #27. Meer lezen? Kijk dan op DuurzaamGebouwd.nl/Duurzaam-Gebouwd-Magazine.